Минфин России в письме от 27.03.2012 № 03-07-11/86 рассказал о тонкостях обложения НДС операций по аренде госимущества. Финансисты обратили внимание на то, что налоговые последствия для арендатора будут зависеть от того, у кого именно компания арендовала помещение.
Внимание на статус арендодателя!
Федеральное имущество, имущество субъектов РФ и муниципальное имущество (далее — госимущество) может предоставляться в аренду как органами государственной власти и местного самоуправления, так и государственными (муниципальными) унитарными предприятиями и учреждениями. В комментируемом письме специалисты финансового ведомства разъяснили, что порядок налогообложения операций по сдаче в аренду госимущества будет зависеть от статуса арендодателя.
Если госимущество арендуется непосредственно у органов государственной власти и управления, органов местного самоуправления, арендатор является налоговым агентом по НДС. Он должен исчислить, удержать из доходов арендодателя и перечислить в бюджет сумму НДС с арендной платы. При этом налоговая база по НДС определяется как сумма арендной платы с учетом налога (п. 3 ст. 161 НК РФ).
В случае когда госимущество арендуется у государственного унитарного предприятия или учреждения (за исключением казенного учреждения), арендатор не признается налоговым агентом по НДС. В этом случае НДС начисляется и уплачивается в бюджет арендодателем госимущества (унитарным предприятием или учреждением (за исключением казенного)). Специалисты финансового ведомства объясняют это тем, что в Налоговом кодексе не предусмотрены особенности по исчислению и уплате НДС в отношении услуг по предоставлению в аренду госимущества, закрепленного за государственными унитарными предприятиями или учреждениями (за исключением казенных) на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.
Если госимущество арендуется у казенного учреждения, такая операция вообще не является объектом обложения НДС. Поэтому ни арендодатель, ни арендатор уплачивать в бюджет НДС не должны. Дело в том, что на основании подп. 4.1 п. 2 ст. 146 НК РФ, вступившего в силу с 1 января 2012 г., оказание услуг казенными учреждениями не признается объектом обложения НДС.
Таким образом, чтобы не возникло проблем с НДС, арендатор должен знать ответы на следующие вопросы:
- кто является собственником арендуемого им имущества;
- каков правовой статус арендодателя;
- какими полномочиями обладает арендодатель в отношении имущества, предоставляемого в аренду?
Действия арендатора
Прежде всего арендатор должен внимательно ознакомиться с текстом договора, поскольку ответы на обозначенные вопросы в принципе должны содержаться в договоре аренды. В частности, в нем обязательно приводятся данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Это существенное условие договора аренды, без которого договор считается незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Поскольку право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, уполномоченному собственником (ст. 608 ГК РФ), в договоре аренды отражаются данные о принадлежности имущества и правах арендодателя на сдачу его в аренду. Если в договоре аренды таких данных нет, арендатор может запросить арендодателя представить копию свидетельства о праве собственности на имущество, передаваемого в аренду. Данные о собственнике имущества можно также получить, обратившись в регистрационную палату с соответствующим запросом.
Итак, арендатор выяснил, что арендуемое им имущество является государственным (муниципальным).
Теперь нужно определить правовой статус арендодателя и его полномочия на сдачу в аренду данного имущества. Правовой статус арендодателя можно установить по его наименованию. Если арендодателем является орган государственной власти или местного самоуправления, в договоре будет указано на этот орган власти (например, администрация города, муниципалитет, районная управа, комитет по управлению имуществом).
Если арендодатель — унитарное предприятие или учреждение, его правовой статус будет отражен в названии. Дело в том, что наименование юридического лица обязательно должно содержать указание на его организационно-правовую форму (п. 1 ст. 54 ГК РФ). Соответственно когда арендодатель — унитарное предприятие, в наименовании арендодателя будет отражено: государственное унитарное предприятие (ГУП) или муниципальное унитарное предприятие (МУП). Если арендодатель — учреждение, в его названии будет указано, каким именно типом учреждения оно является. Во-первых, будет сказано, учреждение государственное или муниципальное. Во-вторых, будет указание на его тип: автономное, бюджетное или казенное.
Полномочия арендодателя на сдачу имущества в аренду должны быть подтверждены соответствующим распоряжением собственника. Поэтому арендатору нужно запросить у арендодателя копию такого распоряжения.
Документооборот по НДС
При аренде госимущества у органа власти арендатор как налоговый агент составляет счет-фактуру. В качестве продавца по строке 2 счета-фактуры арендатор указывает наименование арендодателя (органа власти), за которого налоговый агент исполняет обязанность по уплате налога, по строке 2а отражается местонахождение арендодателя, а по строке 2б — ИНН и КПП арендодателя (подп. «в», «г» и «д» п. 1 Правил заполнения счета-фактуры, утвержденных постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 № 1137). В графе «Грузоотправитель» ставится прочерк (подп. «з» п. 1 Правил заполнения счета-фактуры). В качестве покупателя арендатор указывает себя.
Этот счет-фактуру арендатор регистрирует в первой части журнала учета полученных и выставленных счетов-фактур (п. 7 и 9 Правил ведения журнала учета полученных и выставленных счетов-фактур), в книге продаж (п. 15 Правил ведения книги продаж) и книге покупок (п. 23 Правил ведения книги покупок).
В случае когда госимущество арендуется у государственного (муниципального) унитарного предприятия, государственного (муниципального) автономного или бюджетного учреждения, арендатор налоговым агентом не является. Счета-фактуры на оплату услуг аренды выставляются арендодателем в обычном порядке.
И наконец, если в качестве арендодателя госимущества выступает казенное учреждение, счета-фактуры не составляются ни арендодателем, ни арендатором.