Арендодатель земельного участка вправе отказать в продлении договора аренды, если планирует использовать участок с целью, отличной от определенной в первоначальном договоре (постановление Президиума ВАС РФ от 05.06.2012 № 17540/11).
Суть дела
Департамент земельных отношений и общество заключили договор аренды земельного участка с видом разрешенного использования «для размещения стоянки автотранспортных средств с арест-площадкой». Стороны договорились, что арендатор вправе по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами при прочих равных условиях заключить договор аренды на новый срок по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за три месяца до окончания срока действия договора. Договор на новый срок продлевается исключительно по соглашению сторон.
В период пользования земельным участком решением городской Думы были утверждены правила землепользования и застройки территории, на которой расположен земельный участок. Имея намерение продлить договор аренды, общество обратилось в земельную кадастровую палату с просьбой привести в соответствие с утвержденными правилами разрешенное использование данного участка. Кадастровая палата приняла решение об изменении вида разрешенного использования участка на «станции технического обслуживания автомобилей, авторемонтные предприятия; стоянки автомобильного транспорта». Эти изменения были внесены в кадастровый учет.
За три месяца до истечения срока действия договора общество обратилось в департамент с заявлением о заключении на новый срок договора аренды земельного участка для использования в целях размещения станции техобслуживания автомобилей, авторемонтных предприятий, стоянки автотранспорта. Департамент отказал, объяснив это тем, что участок находится в зоне застройки многоэтажными жилыми домами, в границах которой размещение станции техобслуживания автомобилей, авторемонтных предприятий не предусмотрено.
Посчитав отказ департамента незаконным, общество обратилось в арбитражный суд. В исковых требованиях оно просило суд обязать департамент принять решение о заключении дополнительного соглашения о продлении срока договора аренды земельного участка с уточнением цели использования.
Судебное разбирательство
Суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил. Он исходил из преимущественного права общества на заключение договора аренды земельного участка на новый срок в силу ст. 621 ГК РФ и ст. 22 Земельного кодекса РФ, а также условий договора аренды.
Суд отметил, что согласно ч. 4 ст. 28 Земельного кодекса РФ не допускается отказ в предоставлении гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота, установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков, резервирования земель для государственных или муниципальных нужд. Между тем департамент не доказал, что земельный участок зарезервирован органом государственной власти в соответствии с действующим законодательством или ограничен в обороте. В апелляции дело не рассматривали, а кассация оставила решение суда первой инстанции без изменений.
Позиция ВАС РФ
Направляя дело на рассмотрение в Президиум, коллегия судей ВАС РФ отметила, что намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить этот участок в аренду на новый срок. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу. Эта правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 19.07.2005 № 3440/05.
Кроме того, общество просило предоставить участок для использования в иных целях, отличных от указанных в первоначальном договоре аренды. По сути, оно заявило в суд требование обязать департамент принять решение о заключении нового договора аренды участка.
Удовлетворяя требования общества, суды исходили из того, что разрешенное использование данного земельного участка соответствует цели его предоставления, что видно из кадастрового паспорта. Но согласно ч. 3 ст. 20 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» с заявлениями об учете изменений объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться арендаторы этих участков при условии, что соответствующий договор аренды заключен на срок более пяти лет. Поскольку договор аренды был заключен на три года, у судов отсутствовали основания для удовлетворения требования общества обязать департамент заключить дополнительное соглашение о продлении срока договора аренды земельного участка с измененной целью использования.
Необоснованна и ссылка судов на ч. 4 ст. 28 Земельного кодекса РФ. Ведь эта норма не допускает отказ в предоставлении гражданам и юрлицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность, а не в аренду.
Президиум ВАС РФ решения судов отменил и в удовлетворении исковых требований общества отказал.