Земельный налог, установленный главой 31 Налогового кодекса РФ, относится к местным налогам, вводится на территориях муниципальных образований правовыми актами представительных органов этих образований. В городах Москве и Санкт-Петербурге налог вводится в действие законами субъектов. Именно в этих актах компании и предприниматели найдут необходимую им информацию о налоговых ставках, порядке и сроках уплаты налога, а также о дополнительных льготах.
Статус налогоплательщика
Налогоплательщиками являются лица, которые владеют земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.
Если земля находится у компании на праве безвозмездного срочного пользования или получена по договору аренды, земельный участок налогом не облагается. Это следует из ст. 388 Налогового кодекса.
Статус организации или физического лица в качестве налогоплательщика определяется на основании документов о соответствующих правах пользования на земельные участки (права собственника, права арендатора и т.п.). Речь идет о свидетельствах о праве собственности или о праве постоянного (бессрочного) пользования землей, а также договорах аренды.
Юридические лица, которые пользуются участком на праве постоянного (бессрочного), за исключением государственных бюджетных и казенных учреждений в силу ст. 36 Земельного кодекса РФ, должны были переоформить его на право аренды или выкупить землю до 1 января 2012 г. С 2013 г. ст. 7.34 КоАП РФ предусматривает ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления либо приобретения таких участков. Нарушение установленных земельным законодательством сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или сроков и порядка приобретения земельных участков в собственность влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от 20 000 до 100 000 руб.
Права на землю подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Таким образом, плательщиком земельного налога признается лицо, которое указано в ЕГРП в качестве правообладателя. Налог уплачивается с момента внесения записи в ЕГРП о праве организации на земельный участок и до внесения записи о переходе этих прав к другому лицу.
Арендаторы земельных участков налогоплательщиками не являются. Этого правила придерживаются суды (постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 54) и Минфин России (письмо от 21.10.2011 № 03-05-06-02/110). Но это общее правило. Есть еще два частных случая, когда организация должна платить налог даже при отсутствии в ЕГРП сведений о ее правах на участок. Один из них связан с универсальным правопреемством при реорганизации компаний (за исключением выделения). Так вот, права на земельные участки в силу закона переходят непосредственно к правопреемнику реорганизованной организации, и он становится плательщиком земельного налога независимо от регистрации перехода соответствующего права (постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 54).
Второй случай связан с правоустанавливающими документами на землю, полученными до вступления в силу законодательства о регистрации прав на недвижимость, то есть до 31 января 1998 г. В силу ст. 6 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу указанного закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
В случае отсутствия в ЕГРП прав на недвижимое имущество и сделок с ним информации о существующих правах на земельные участки плательщики земельного налога определяются на основании государственных актов, свидетельств и других документов, удостоверяющих права на землю и выданных физическим или юридическим лицам до вступления в силу Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ.
Налоговая база
Налоговой базой по земельному налогу является кадастровая стоимость земли по состоянию на 1 января года, за который уплачивается налог. Результаты оценки земель утверждаются региональными нормативно-правовыми актами, на основании которых кадастровая стоимость вводится в реестр и доводится до сведения налоговых органов Росреестром. Сведения о кадастровой стоимости и номере земельного участка предоставляются бесплатно любым юридическим лицам в виде кадастровой справки. Кроме того, на интернет-сайте Росреестра каждый собственник может узнать кадастровую стоимость своего земельного участка согласно указанному в свидетельстве о праве собственности кадастровому номеру земельного участка.
Если кадастровая стоимость земельного участка не определена, для целей налогообложения в силу ст. 65 Земельного кодекса РФ применяется нормативная цена земли (письмо Минфина России от 13.08.2009 № 03-05-04-02/55). При отсутствии кадастровой стоимости нормативная цена земельного участка указывается в кадастре. Такого же мнения придерживаются и арбитражные суды, руководствуясь позицией, изложенной в постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 54.
Нормативная цена — это показатель, характеризующий стоимость участка, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости, но не более 75% рыночной цены типичного участка с таким же целевым назначением. Этот показатель должны ежегодно определять органы исполнительной власти субъектов РФ.
Минфин России письмом от 10.03.2011 № 03-05-04-02/18 разъяснил, что для земельных участков, в отношении которых принято решение суда об отмене их кадастровой стоимости, утвержденной нормативным правовым актом органа исполнительной власти субъекта РФ с даты вступления в силу такого акта, кадастровая стоимость не может являться определенной (установленной) в период с даты утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель по дату вступления в законную силу решения суда. Таким образом, в целях установления налоговой базы по земельному налогу применяется нормативная цена земли, если она утверждена в установленном порядке.
Изменение категории земли, к которой принадлежит земельный участок, или изменение вида разрешенного использования земельного участка влечет за собой изменение кадастровой стоимости земельного участка.
Поэтому, если изменение кадастровой стоимости земельного участка произошло в течение налогового периода, данное изменение должно учитываться при определении налоговой базы, которая будет использоваться для исчисления земельного налога в следующем налоговом периоде (письмо Минфина России от 12.08.2011 № 03-05-05-02/42). В силу ст. 5 Налогового кодекса при утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель нормативным актом, положения которого распространяются на прошлые налоговые периоды, вновь утвержденные результаты государственной кадастровой оценки земель применяются для перерасчета земельного налога, уплаченного за предыдущие налоговые периоды, в том случае, когда улучшается положение налогоплательщика, а если вновь утвержденные результаты государственной кадастровой оценки земель ухудшают положение налогоплательщика, то вновь утвержденные результаты государственной кадастровой оценки земель применяются с нового налогового периода (письмо Минфина России от 12.09.2011 № 03-05-05-02/46).
Налоговым кодексом установлены две налоговые ставки — 0,3 и 1,5%. Конкретные ставки земельного налога определяются органами местного самоуправления в пределах установленных Налоговым кодексом с учетом категории земель и вида разрешенного использования земли.
Обратите внимание!
Федеральным законом от 29.11.2012 № 202-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации» в главу 31 «Земельный налог» Кодекса внесены изменения. А именно, отменена налоговая преференция в отношении земель, предназначенных для обороны, безопасности и таможенных нужд. Для этой категории земель с 1 января 2013 г. установлена ставка земельного налога в размере не более 0,3%.
Перспективы введения налога на недвижимость
Что касается перехода на налог на недвижимость, который предусматривает отмену земельного налога, данная мера позволит объединить земельный налог и налог на имущество физических лиц в один налог. Ожидается, что переход на налог на недвижимость будет осуществляться с 2014 г. При этом предусматривается установление переходного периода до 2017 г., который позволит муниципальным образованиям завершить кадастровую оценку объектов недвижимости и принять нормативные правовые акты о налоге на недвижимость.
Переход на налог на недвижимость для юридических лиц пока не определен. Однако постепенный вывод из налогообложения по налогу на имущество организаций движимого имущества (активной части основных средств) и ускоренная амортизационная политика позволят создать предпосылки для его введения на ближайшую перспективу.