Нередко для того, чтобы построить новое здание на земельном участке, нужно сначала снести имеющиеся на нем строения. В письме от 23.05.2013 № 03-03-06/1/18418 Минфин России разъяснил, как в таком случае учитываются затраты на покупку и снос здания, а также на приобретение права долгосрочной аренды земельного участка под ним, и можно ли принять НДС к вычету по таким затратам.
По мнению Минфина России, затраты на приобретение и снос аварийного нежилого здания, расположенного на арендуемом для строительства земельном участке, включаются в первоначальную стоимость объекта нового строительства. При этом финансисты ссылаются на п. 1 ст. 257 и п. 5 ст. 270 НК РФ. Напомним, что затраты на создание амортизируемого имущества не учитываются в составе расходов при расчете налога на прибыль, за формируют первоначальную стоимость основного средства. Поскольку целью приобретения аварийного здания является его снос, такие работы следует считать частью затрат по новому строительству. Поэтому их нужно включить в первоначальную стоимость строящегося объекта.
Если названные затраты рассматривать в отрыве от объекта строительства, то расходы на покупку и снос здания не будут связаны с деятельностью, направленной на получение дохода, а значит, их нельзя учесть для целей налогообложения прибыли (п. 1 ст. 252 НК РФ). Таким образом, следует признать, что позиция финансистов выгодна налогоплательщикам.
Что касается расходов на приобретение права на заключение договора аренды земельного участка, то порядок их учета прописан в ст. 264.1 НК РФ. Есть два варианта. Первый — затраты признаются расходами отчетного (налогового) периода равномерно в течение срока, который определяется налогоплательщиком самостоятельно и не должен быть менее пяти лет. Второй — затраты признаются расходами отчетного (налогового) периода в размере, не превышающем 30% исчисленной в соответствии со ст. 274 НК РФ налоговой базы предыдущего налогового периода, до полного признания всей суммы указанных расходов.
Если договор аренды не подлежит государственной регистрации, расходы на приобретение права на его заключение признаются равномерно в течение срока действия этого договора аренды. Минфин России в комментируемом письме это подтвердил.
В отношении возможности принятия НДС к вычету по затратам на покупку и снос здания, а также по приобретению права долгосрочной аренды земельного участка специалисты финансового ведомства отметили, что нужно руководствоваться нормами ст. 171 и 172 НК РФ.
На наш взгляд, эти нормы позволяют принять НДС по вышеперечисленным затратам к вычету. Так, суммы НДС, предъявленные продавцом сносимого здания, и НДС по расходам на право долгосрочной аренды земельного участка можно принять к вычету на основании п. 2 ст. 171 НК РФ. А НДС, предъявленный подрядчиком при проведении работ по сносу здания, — на основании п. 6 ст. 171 НК РФ. Это подтверждает и Минфин России в письме от 07.03.2013 № 03-03-06/1/6914.