Новые правила обложения НДФЛ доходов от продажи недвижимости

С 1 января 2016 г. существенно изменится порядок налогообложения доходов, полученных от продажи недвижимости. Соответствующие поправки внесены в главу 23 НК РФ Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 382-ФЗ). О том, в чем заключаются новшества, читайте в нашем материале.

Срок владения имуществом

В настоящее время доходы, получаемые от продажи любого имущества (в том числе и недвижимости), не облагаются ­НДФЛ в том случае, если это имущество находилось в собственности продавца три года и более. Это следует из п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

С 1 января 2016 г. эта норма будет применяться в новой редакции. Доходы от продажи имущества, не относящегося к недвижимости, будут освобождаться от налогообложения в прежнем порядке (то есть при условии нахождения в собственности продавца не менее трех лет), а вот в отношении доходов от продажи недвижимого имущества вводятся особые правила освобождения от ­НДФЛ, установленные новой ст. 217.1 НК РФ. Из этой статьи следует, что минимальный предельный срок владения недвижимостью, при соблюдении которого доходы от ее продажи не облагаются ­НДФЛ, будет зависеть от того, как была приобретена эта недвижимость.

Трехлетний срок сохраняется для случаев, когда право собственности на объект недвижимого имущества получено:

• в порядке наследования или по договору дарения от физичес­кого лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником в соответствии с Семейным кодексом РФ. Напомним, что по Семейному кодексу членами семьи являются супруги, родители и дети, усыновители и усыновленные (ст. 2), а близкими родственниками признаются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии. К ним относятся родители и дети, дедушка, ­бабушка и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и ­сестры (ст. 14);
• в результате приватизации;
• плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Во всех остальных случаях доходы от продажи недвижимости будут освобождаться от обложения ­НДФЛ, если она находилась в собственности продавца пять лет и более.

Обратите внимание, что новый порядок будет применяться в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 г. (п. 3 ст. 4 Закона № 382-ФЗ). Так, если право собственности на квартиру, приобретенную по договору купли-продажи, зарегистрировано 25 декабря 2015 г., для налогообложения доходов от ее продажи будут действовать старые правила. А если, например, квартира передана владельцу застройщиком по акту передачи 25 декабря 2015 г., а свидетельство о праве собственности на квартиру получено 15 января 2016 г., в этом случае при налогообложении доходов от ее продажи будут применяться новые правила.

Отметим, что субъектам РФ дано право уменьшать своим законом минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества.

Имущественный вычет при продаже

В связи с установлением различных минимальных предельных сроков владения недвижимостью, при соблюдении которых доходы от ее продажи не облагаются ­НДФЛ, потребовалось внести некоторые изменения и в подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, определяющий порядок предоставления имущественного налогового вычета при продаже имущества. Сразу отметим, что предельный размер вычета не изменился.

В новой редакции этой нормы имущество, в отношении которого применяется вычет, разделено на следующие три группы:

1) жилые дома, квартиры, комнаты, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики или земельные участки или доля (доли) в указанном имуществе, находившие­ся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества. Вычет будет предоставляться в размере полученных доходов от продажи, не превышающем в целом 1 млн руб.;

2) прочее недвижимое имущество, находившееся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества. Вычет — в размере полученных от продажи доходов, не превышающем 250 000 руб.;

3) иное имущество, находившее­ся в собственности налогоплательщика менее трех лет. Вычет — в размере полученных от продажи доходов, не превышающем 250 000 руб.

Определение доходов от продажи

С 1 января 2016 г. вводится новый порядок определения суммы доходов от продажи недвижимости в целях налогообложения. Он прописан в п. 5 ст. 217.1 НК РФ.

Доходы, полученные продавцом от продажи недвижимос­ти, будут сравниваться с кадастровой стоимостью этой недвижимости на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственнос­ти на нее, умноженной на понижаю­щий коэффициент 0,7. И если фактически полученные доходы окажутся меньше, в целях налогообложения доходом будет считаться кадастровая стои­мость, умноженная на понижаю­щий коэффициент 0,7. Данный порядок не будет применяться, если кадастровая стои­мость объекта недвижимого имущества не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на эту недвижимость.

Например, кадастровая стои­мость квартиры на 1 января 2016 г. составляет 3 млн руб. Произведение кадастровой стои­мости на коэффициент 0,7 равно 2,1 млн руб. (3 млн руб. х х 0,7). Допустим, что квартира продана в 2016 г. за 2,5 млн руб. В этом случае доход от продажи квартиры в целях налогооб­ложения будет равен 2,5 млн руб., поскольку 2,5 млн руб. > 2,1 млн руб.

Если же квартира продана в 2016 г. за 1,8 млн руб., для целей налогообложения доход, полученный от продажи квартиры, будет равен 2,1 млн руб., так как 1,8 млн руб. < 2,1 млн руб.

Отметим, что новый порядок определения доходов будет применяться только к недвижимос­ти, приобретенной в собственность после 1 января 2016 г. (п. 3 ст. 4 Закона № 382-ФЗ). То есть если квартира была приобретена в собственность до 2016 г., а продается после 1 января 2016 г., доходы от ее продажи будут определяться по старым правилам (доходом для целей налогообложения будет признаваться цена, указанная в до­говоре).

Субъектам РФ дано право уменьшать размер понижающего коэффициента вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества.