Во втором чтении принят законопроект с обширными поправками ГК РФ и других законов. В нем предлагается начислять законные проценты (ст. 317.1 ГК РФ), только если это прямо указано в договоре, а проценты за пользование чужими денежными средствами рассчитывать на основании ключевой ставки Банка России, а не средних ставок по вкладам физических лиц. Также в законопроекте машино-место признано объектом недвижимости и изменены положения о порядке извещения участников долевой собственности на недвижимость.
Госдума приняла во втором чтении законопроект № 720000-6 «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Изначально этот проект был внесен в Госдуму еще в феврале 2015 г. и содержал всего лишь одну поправку. В частности, предлагалось предоставить Банку России право получать сведения из ЕГРЮЛ и ЕГРИП бесплатно. Его забыли упомянуть в перечне органов власти и организаций, имеющих право на бесплатное получение сведений из этих реестров. В таком виде законопроект был принят в первом чтении. Но в мае 2016 г. в срочном порядке ко второму чтению появилась новая редакция законопроекта. Причем с многочисленными дополнительными изменениями в ГК РФ, ГрК РФ, федеральные законы от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и некоторые другие законы.
Проценты
Большое значение для договорной практики имеют поправки в ст. 317.1 ГК РФ (о законных процентах), а также ст. 395 ГК РФ (о процентах за пользование чужими денежными средствами). Дело в том, что в 2015 г. были приняты глобальные изменения ГК РФ (Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ), которые ввели так называемые законные проценты (ст. 317.1 ГК РФ), а также изменили порядок расчета процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ). В частности, сейчас, если в договоре или законе не предусмотрено иное, кредитор вправе начислить проценты на сумму денежного обязательства за период пользования деньгами (законные проценты). А чтобы избежать уплаты этих процентов, необходимо включить в договор упоминание о неприменении этого положения ст. 317.1 ГК РФ. В законопроекте предлагается предусмотреть обратную ситуацию: кредитор вправе начислить проценты на сумму денежного обязательства за период пользования деньгами, только если такая возможность будет предусмотрена в договоре или законе. При этом уточняется, что размер процентов определяется действовавшей в соответствующие периоды ключевой ставкой Банка России. В нынешней редакции ст. 317.1 ГК РФ речь идет о расчете законных процентов по ставке рефинансирования, которую Банк России с 2016 г. приравнял к значению ключевой ставки. Таким образом, в плане порядка расчета законных процентов на практике фактически ничего не изменится.
Что касается процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ), то их размер предлагается рассчитывать тоже на основании ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Сейчас размер этих процентов приходится рассчитывать по средним ставкам банковского процента по вкладам физических лиц, существующим в месте жительства или месте нахождения кредитора. Такое изменение существенно упростит порядок расчета процентов по ст. 395 ГК РФ, поскольку средние ставки банковского процента по вкладам меняются каждый месяц, а размер ключевой ставки — значительно реже.
Общая собственность
Еще одни поправки ГК РФ касаются извещения участников долевой собственности на недвижимое имущество о намерении продать свою долю. Сейчас при принятии решения продать долю в праве собственности на недвижимость приходится направлять письменные извещения об этом каждому сособственнику. В законопроекте предлагается закрепить, что если таких сособственников более двадцати, то вместо извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу можно известить путем размещения сообщения об этом на официальном сайте. Публикация такого уведомления на сайте будет бесплатной. Правда, в законопроекте не указано, на каком именно сайте появится возможность размещать публичные уведомления, но, возможно, это будет официальный сайт Росреестра. Данное правило не распространяется на извещения о продаже доли в собственности на жилые помещения. То есть воспользоваться правом на размещение уведомлений о намерении продать долю на сайте смогут только сособственники нежилых помещений.
При подаче заявления на регистрацию прав нужно будет указать, что уведомление участников общей долевой собственности осуществлялось именно путем размещения публичного сообщения. В самом извещении о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество придется указать:
-
вид объекта недвижимости;
-
кадастровый номер объекта недвижимости, доля в праве на который продается;
-
адрес объекта недвижимости (при его наличии) или иное описание местоположения объекта недвижимости (при отсутствии адреса);
-
указание цены, по которой продается доля;
-
фамилию, имя, отчество продавца доли (для физического лица) или наименование (для юридического лица);
-
сведения об адресе электронной почты и (или) о почтовом адресе, по которым осуществляется связь с продавцом доли.
Машино-места
Значительная часть поправок касается правового регулирования машино-мест. В законопроекте предлагается признать их объектами недвижимости наряду с жилыми и нежилыми помещениями. Таким образом, на машино-место можно будет получить кадастровый паспорт, зарегистрировать право собственности, а также совершать с ним сделки: продать, сдать в аренду, передать в залог и т.д. Под машино-местом предлагается понимать предназначенную исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенную часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Если объект недвижимости попадает под признаки машино-места и права на него уже зарегистрированы, то ничего переоформлять не придется. Планируется, что поправки вступят в силу уже с 2017 г.