На прошлой неделе, 1 ноября, в Госдуму поступили законопроекты, касающиеся самовольных построек. Разработчики позиционируют их как защищающие владельцев таких объектов. В проектах предлагается ограничить местные власти в принятии решений о сносе объектов, а также предусмотреть компенсацию за снос, если права на такие объекты были зарегистрированы в ЕГРН. В то же время если владелец объекта не снесет самовольную постройку, то ему придется не только заплатить штраф, но и отдать свой земельный участок.
Правительство РФ внесло в Госдуму два законопроекта, касающихся самовольных построек. Один из них — № 301924-7 «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации (в части уточнения положений о самовольных постройках)». Второй — № 301854-7 «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях (в части совершенствования механизма пресечения самовольного строительства)». Оба проекта подготовил Минстрой России. Правительство РФ одобрило проекты 23 октября 2017 г. и уже 1 ноября внесло их на рассмотрение Госдумы.
Определение самовольной постройки уточнят
Сейчас самовольной постройкой считают ту, которая возведена на не оформленном должным образом земельном участке или на участке, не предназначенном для строительства, а также постройку, созданную с нарушением градостроительных и строительных требований. В проекте предлагается уточнить, что к самовольным постройкам относятся исключительно объекты, возведенные на земельных участках, разрешенное использование которых, а также требования в отношении которых о получении соответствующих согласований были установлены на дату начала создания самовольной постройки и были действующими на дату ее выявления.
Отдельно уточняется, что не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, если оно построено с нарушением требований, но разрешения были получены и собственник данного объекта не знал и не мог или не обязан был знать об ограничениях в отношении принадлежащего ему земельного участка. То есть не будут являться самовольными постройками объекты, если у построившего их лица не было информации о том, что строить на этом участке конкретный объект запрещено.
Вместо сноса возможно приведение объекта в соответствие с требованиями
Также предлагается ввести механизм приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями. Это будет порядок, аналогичный предусмотренному для реконструкции объектов капитального строительства. Такое решение в случае несоответствия постройки установленным параметрам будет принимать суд. Местные власти тоже смогут пользоваться таким правом, но только если постройка создана на участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительство на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории. Таким образом, если будет возможность привести самовольную постройку в соответствие установленным требованиям, то решение о сносе не вынесут. Вместо него суд или орган местного самоуправления примет решение о приведении объекта в соответствие с установленными требованиями.
Местную власть ограничат в принятии решений о сносе
В проекте предлагается ввести запрет на принятие решения о сносе в административном порядке в отношении объектов, право собственности на которые зарегистрировано в ЕГРН. То есть решение о сносе таких построек будет принимать только суд. А это значит, что ситуации, с которыми столкнулись некоторые владельцы магазинов около станций московского метро, не должны повториться. Напомним, тогда московские власти приняли решение о сносе даже тех объектов, права на которые были зарегистрированы в реестре (см. «Снос самостроя по велению местных властей не расходится с Конституцией», «ЭЖ», 2016, № 39). Также это актуально для объектов, построенных в особых зонах. Дело в том, что строить в этих зонах нельзя (например, на территориях, где находятся линейные объекты — газопроводы и т. п.). Часто владельцы линейных объектов или земельных участков, на которых располагаются такие объекты, требуют сноса построек на этих территориях. К примеру, такая ситуация сложилась у дачников, которые построили дома в охранной зоне магистральных трубопроводов «Газпрома». Уже вынесены сотни решений о сносе домов. В подобных ситуациях только суд сможет выносить решения о сносе или приведении построек в соответствие с законодательными требованиями.
Другие случаи, когда решение о сносе или о приведении объекта в соответствие с нормативными требованиями сможет принимать только суд (а не органы местного самоуправления):
-
применительно к объекту индивидуального жилищного строительства или возведенному на садовом земельном участке жилому дому, садовому дому;
-
если самовольная постройка создана до даты вступления в силу ЗК РФ (если основанием принятия решения о сносе является отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок), то есть до 25 октября 2001 г.;
-
если самовольная постройка создана до даты вступления в силу ГрК РФ (если основанием принятия решения о сносе является отсутствие разрешения на строительство), то есть до 7 мая 1998 г.
За снос можно будет получить компенсацию
Если суд все-таки примет решение о сносе объекта, право собственности на который ранее было зарегистрировано, то владелец такого объекта сможет возместить убытки за счет казны РФ. В эту сумму будет включена рыночная стоимость здания, сооружения или другого строения (в случае принятия решения о сносе самовольной постройки) или разница между рыночной стоимостью созданного строения и рыночной стоимостью после его приведения в соответствие с установленными требованиями (если принято решение о приведении в соответствие). Также можно будет возместить упущенную выгоду.
Право на возмещение убытков возникнет только в том случае, если решение о сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями будет принято после 1 июля 2018 г.
За неисполнение решений о сносе грозит изъятие участка
Также проектом предусмотрена ответственность за неисполнение решений о сносе самовольной постройки или о приведении ее в соответствие с установленными требованиями. Для физлиц штраф составит от 20 000 до 50 000 руб. или в отношении них применят обязательные работы на срок до 50 часов, штраф для индивидуальных предпринимателей и должностных лиц — от 20 000 до 50 000 руб., для юридических лиц — от 100 000 до 300 000 руб. Но самое главное: с 1 июля 2018 г. нарушителям может грозить не только штраф, но и изъятие земельного участка, на котором находится самовольная постройка.
Эксплуатация самовольной постройки, расположенной на земельном участке, предоставленном в аренду либо приобретенном по результатам публичных торгов с обязательствами по сносу или приведению ее в соответствие с установленными требованиями, повлечет:
-
штраф для граждан в размере от 2000 до 5000 руб.;
-
штраф для должностных лиц — от 20 000 до 50 000 руб.;
-
для индивидуальных предпринимателей — штраф от 20 000 до 50 000 руб. или приостановление деятельности на срок до 90 суток;
-
для юридических лиц — штраф от 500 000 до 1 млн руб. или приостановление деятельности на срок до 90 суток.