Компания приобрела два помещения в здании. Через несколько лет продавец потребовал заплатить ему за аренду участка под этим зданием. Суды разошлись во мнениях, однако ВС РФ поддержал позицию о том, что в этом случае право собственности на часть участка перешло к покупателю помещений. А значит, требовать с него можно неосновательное обогащение только в виде уплаченного земельного налога, но не в виде арендной платы (Определение ВС РФ от 23.11.2017 № 307-ЭС17-5707 по делу № А56-33380/2016).
Суть дела
В собственности у ООО «ФАЭТОН-ИНВЕСТ» (далее — продавец, общество) был земельный участок и нежилые помещения в здании. В 2002 г. общество продало два помещения ЗАО «ФАРМАКОР» (далее — покупатель). Впоследствии покупатель сделал перепланировку, объединил помещения в один объект и зарегистрировал право собственности на него в Росреестре. Через некоторое время продавец обанкротился. И его конкурсный управляющий заявил, что покупатель три года незаконно пользовался земельным участком под зданием, в котором находись приобретенные им помещения, без уплаты арендной платы, и подал иск о взыскании с покупателя неосновательного обогащения в размере около 400 000 руб. Эту сумму он рассчитал исходя из базовых ставок арендной платы, установленных нормативными правовыми актами г. Санкт-Петербурга для публичных земель, за пользование участком под зданием в течение трех лет.
Судебное разбирательство
Суды заняли разные позиции. Первая инстанция удовлетворила иск в полном объеме. Она взыскала с покупателя 400 000 руб. за необоснованное пользование земельным участком под зданием, в котором покупатель приобрел нежилые помещения. Суд отметил, что после приобретения помещений покупатель не оформил право собственности на земельный участок и земельный налог не платил. Между тем в Земельном кодексе РФ закреплен принцип платности использования земли. А значит, покупатель необоснованно пытался перенести бремя расходов по содержанию земельного участка на продавца. В частности, он не платил ни арендные платежи собственнику земельного участка, ни земельный налог в бюджет.
Апелляция отменила решение суда первой инстанции и отказала в иске. Она указала, что гражданское и земельное законодательство не позволяют отчуждать недвижимое имущество без возникновения права на земельный участок, занятый этой недвижимостью. Приобретение недвижимости в любом случае влечет возникновение у ее покупателя права собственности на земельный участок. Это не зависит от того, оговорено такое право в договоре купли-продажи недвижимости или нет, оформлены ли покупателем правоустанавливающие документы на земельный участок или нет.
Зарегистрированный собственник земельного участка вправе потребовать от собственника расположенного на нем здания возместить расходы по содержанию земельного участка, в частности земельный налог (ст. 1102 ГК РФ). Такой подход сформирован в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 № 14547/09 по делу № А55-18379/2008. На этом основании апелляция пришла к выводу, что покупатель действительно не вправе был пользоваться участком без уплаты арендной платы или земельного налога. Причем в этой ситуации продавец мог требовать с покупателя только сумму уплаченного земельного налога. И поскольку продавец в иске подсчитал размер арендной платы, а не земельного налога и не представил доказательств того, что сам платил этот земельный налог, суд апелляционной инстанции отказал в иске.
В кассации продавец снова заявил, что при отсутствии зарегистрированного права собственности либо права постоянного (бессрочного) пользования в отношении земельного участка ответчик не может использовать данный участок на иных условиях, кроме как на условиях аренды. Именно поэтому неосновательное обогащение он рассчитал исходя из базовых ставок арендной платы. Суд его поддержал. Он отменил постановление апелляции и оставил в силе решение суда первой инстанции. Кассационный суд указал, что покупатель приобрел не отдельно стоящее здание, а только помещения в нем. Поэтому право собственности на участок к покупателю не перешло. Значит, продавец вправе был потребовать арендную плату за пользование землей. При этом заявленную сумму покупатель не оспорил и не предоставил доказательства того, что размер аренды за пользование публичной землей выше, чем рыночная стоимость пользования. Также суд сослался на Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 30.08.2016 № 305-ЭС16-4192 по делу № А41- 6620/2015, в котором с собственника зданий в пользу собственника земельного участка было взыскано неосновательное обогащение в виде арендной платы.
Позиция ВС РФ
Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отменила постановление кассации и оставила без изменения постановление апелляционной инстанции. То есть признала законным отказ во взыскании с покупателя помещений неосновательного обогащения в виде арендной платы за пользование землей под зданием, в котором они находятся.
На момент подписания договора купли-продажи помещений действовали нормы о праве сторон предусмотреть в нем условия о переходе в собственность покупателя земельного участка под приобретенным зданием. Если же договором не определена судьба передаваемого покупателю недвижимости права на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи недвижимости, установленная в договоре цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (ст. 552 ГК РФ). Аналогичное право предусмотрено и в Земельном кодексе РФ. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (п. 1 ст. 35 ЗК РФ).
Однако в договоре купли-продажи нежилых помещений стороны не включили условия по поводу передачи земельного участка. Хотя такая возможность была. Они включили лишь формулировку о том, что условия землепользования определяются в соответствии с действующим законодательством РФ, права на земельный участок регулируются ст. 552 ГК РФ и 35 ЗК РФ. Исходя из этого, Коллегия ВС РФ сделала вывод, что к покупателю земельный участок перешел на том же праве, которое было и у продавца.
При этом судьи ВС РФ посчитали необоснованным довод кассации о том, что раз в собственность передавались помещения, а не отдельно стоящее здание, то права на земельный участок не перешли вместе с помещениями. Суд округа неправильно применил подп. 1 п. 4 ст. 35 ЗК РФ. В нем сказано, что отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случая отчуждения части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка. Данная норма права не может быть истолкована в качестве исключения из принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества. Ведь этим пунктом урегулированы иные случаи — возникновение права собственности на отдельный самостоятельный земельный участок у покупателя и прекращение соответствующего права у продавца. Когда часть здания можно выделить вместе с частью земельного участка и выделенная часть участка становится самостоятельным объектом гражданских прав, такие объекты подлежат продаже совместно.
Если же при отчуждении помещений в здании выдел земельного участка, влекущий создание нового объекта гражданских прав, осуществить нельзя, совместно с помещениями в здании индивидуально определенный земельный участок нельзя продать в связи с невозможностью его образования. В таких случаях земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя (п. 4 ст. 244 ГК РФ).
В данном случае покупатель вместе с нежилыми помещениями получил долю в праве собственности на земельный участок. А значит, он должен был уплачивать земельный налог. В случае если после возникновения долевой собственности продавец заплатил налог полностью, он вправе требовать возмещения его расходов на уплату земельного налога по правилам о неосновательном обогащении.
Поскольку в рамках данного дела такой иск заявлен не был, а иск о взыскании неосновательно сбереженных средств в размере арендной платы удовлетворению не подлежал, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ оставила в силе постановление апелляции.