Открыть магазин или кафе на первом этаже многоквартирного дома порой гораздо удобнее и выгоднее, чем возводить для этого отдельное здание. Особенно если речь идет о приобретении для этих целей жилой, а не коммерческой площади, цены на которую, как правило, существенно ниже. Однако далеко не каждое жилое помещение, даже расположенное на первом этаже, может стать коммерческой недвижимостью. О нюансах перевода жилых помещений в нежилые и возможных трудностях, которые необходимо учитывать, читайте в материале.
Институт права собственности в гражданском праве представляет собой совокупность правомочий, предоставляемых правообладателю: право владения, право пользования, право распоряжения (ст. 209 ГК РФ). Первые два из указанных правомочий носят скорее пассивный характер, реализуются вне зависимости от совершаемых собственником действий. Тогда как последнее из перечисленных (право распоряжения) имеет непосредственно деятельный характер и предполагает активно выраженное волеизъявление, направленное на осуществление собственником в отношении принадлежащего ему имущества любых не запрещенных законом действий, вплоть до отчуждения. В рамках полномочий по распоряжению имуществом реализуется перевод объекта недвижимого имущества из категории жилых помещений в нежилые.
Следует отметить, что жилые объекты стоят в гражданском обороте особняком, имеют специальный правовой статус в силу закона.
Корни такой специфики лежат в особой важности реализации прав граждан на жилье (ст. 40 Конституции РФ), усиленном государственном контроле сферы жилищных правоотношений (ст. 12—14 ЖК РФ), в том числе посредством установления ряда специальных требований, предъявляемых к помещениям, которые могут быть признаны жилыми (см., например, постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»). Кроме того, нормативно определены повышенные требования к порядку создания жилых объектов, которые выражаются в дополнительных, не предъявляемых действующим законодательством к порядку возведения общественных зданий нормативах. Например, требования в части обеспечения энергетической эффективности жилых объектов, установленные постановлением Правительства РФ от 25.01.2011 № 18 «Об утверждении Правил установления требований энергетической эффективности для зданий, строений, сооружений и требований к правилам определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов».
В числе прочего законодательно установлены ограничения на возможные способы использования жилых помещений не по назначению (ст. 288 ГК РФ, ст. 17 ЖК РФ). Например, в жилых помещениях нельзя размещать промышленные производства, осуществлять миссионерскую деятельность. В любом случае виды использования жилого помещения, прямо не запрещенные законом, ограничены общим правилом: использовать объект можно только таким способом, при котором обеспечивается соблюдение требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также не допускается нарушение прав и законных интересов лиц, проживающих в данном жилом помещении, соседей.
Таким образом, для осуществления в помещении деятельности, не связанной с проживанием (в первую очередь речь идет о предпринимательской деятельности производственного, торгового характера), требуется осуществить его перевод в категорию нежилых помещений. Причем самостоятельно осуществить такой перевод собственник не вправе — требуется согласие органов власти. Связано это с тем, что защита жилищных прав граждан обеспечивается государством.
Когда перевод возможен?
Далеко не каждое помещение может быть переведено из категории жилых помещений в нежилые. Кроме того, при решении вопроса о возможности осуществления такого перевода важно учитывать и цели использования помещения. Так, непосредственно Жилищным кодексом прямо предусмотрен ряд ограничений (ст. 22):
-
не допускается перевод помещения, используемого собственником или иным лицом для постоянного проживания;
-
право собственности на переводимое помещение должно быть свободно от прав третьих лиц;
-
перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается, только если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми;
-
запрещен перевод жилого помещения в нежилое в наемном доме социального использования;
-
не допускается перевод, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ;
-
запрещен перевод жилого помещения в нежилое в целях осуществления религиозной деятельности.
Кроме того, существуют ограничения по размещению отдельных видов предприятий в жилых домах («СП 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», утв. приказом Минстроя России от 03.12.2016 № 883/пр), в частности, не допускается размещать:
-
специализированные магазины товаров бытовой химии и других товаров, эксплуатация которых может вести к загрязнению территории и воздуха;
-
помещения, в том числе магазины, с хранением в них легковоспламеняющихся и горючих жидкостей, газов, взрывчатых веществ и т.д.;
-
склады любого назначения;
-
все предприятия, а также магазины с режимом функционирования после 23 ч., предприятия питания и досуга с числом мест более 50, общей площадью более 250 кв. м; все предприятия, функционирующие с музыкальным сопровождением;
-
и др.
Убедившись, что помещение и цели, для которых оно переводится в категорию нежилых, не подпадают под приведенные выше ограничения, можно переходить непосредственно к поэтапной реализации задачи.
Этап первый: подготовка технической основы перевода
Важным техническим условием перевода помещения из жилого в нежилое является возможность обеспечения в него отдельного входа, не связанного со входом в жилые помещения или помещения, обеспечивающие проход к жилым помещениям. Далеко не всегда оборудование отдельного входа в помещение возможно с технической точки зрения. При этом, к сожалению, привлечение к подготовке технического решения (проектной документации) специализированной организации не всегда гарантирует результат (если квалификация такой организации предварительно не проверена).
Например, при рассмотрении одного дела суд установил несоответствие представленной с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое проектной документации действующим строительным нормам и правилам. Дело в том, что в данном деле перепланировка квартиры предполагала устройство индивидуального входа через окно комнаты путем удаления подоконной части стены в крупноблочном здании. При этом согласно п. 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170) расширение и пробивание проемов в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий не допускается. При таких обстоятельствах подготовленное проектное решение суд признал не соответствующим требованиям действующих нормативных правовых актов, а отказ администрации в осуществлении перевода жилого помещения в нежилое — законным и обоснованным (постановление АС Волго-Вятского округа от 19.08.2015 № Ф01-3266/2015 по делу № А43-24981/2014).
Отдельно следует обратить внимание на сложности, которые могут вытекать из земельных отношений.
Спектр проблем здесь весьма широк и разнообразен. Это могут быть в том числе проблемы, связанные с правовым режимом земельного участка, на котором расположено здание. Так, например, при рассмотрении одного дела было установлено, что на момент возведения объекта капитального строительства земельный участок под ним был отнесен к зоне Ж-1 (жилищное строительство), и его размещение соответствовало всем действовавшим нормативным актам. Однако впоследствии в результате изменения зонирования населенного пункта после ввода объекта в эксплуатацию земля под ним оказалась в зоне Р-2 (земли рекреационного назначения), которая не предусматривает возможность размещения объектов административно-бытового назначения. Учитывая изложенное, заявителю было отказано в переводе объекта из категории жилых помещений в нежилые в связи с несоответствием требованиям ГрК РФ (ст. 36). В этом деле суд встал на сторону администрации, несмотря на то что возникший спор стал результатом действий властей по изменению генерального плана населенного пункта (решение Центрального районного суда г. Тюмени от 02.07.2014 по делу № 2-5254/2014).
Также (помимо зонирования земель в соответствии с генеральным планом) следует учитывать, что размещение новой входной группы влечет за собой необходимость надлежащего оформления земельных отношений под ней, если земельный участок, на котором она размещается, не принадлежит собственнику помещений. В случае с земельным участком под многоквартирным жилым домом данный вопрос выносится на обсуждение общего собрания собственников жилья в соответствии со ст. 36 ЖК РФ.
Полное и точное соблюдение предусмотренной законом процедуры получения согласия собственников жилья в многоквартирном доме на размещение входной группы имеет важнейшее значение. На практике нередко встречается заблуждение, что для согласования размещения входной группы достаточно получить одобрение общего собрания собственников жилья, высказанное квалифицированным большинством голосов. Однако суды признают такой подход незаконным, указывая, что в силу ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме. Например, в одном деле суд установил, что решение принято на общем собрании квалифицированным большинством, и признал представленное согласие на перевод помещения не соответствующим действующему законодательству, а отказ в переводе — законным и обоснованным (постановление АС Северо-Западного округа от 16.12.2014 по делу № А66-1394/2014).
Таким образом, следует особо отметить важность качественной предварительной экспертизы, оценки возможности реализовать перевод жилого помещения в нежилое как с технической точки зрения (возможности выполнения необходимого переустройства, переоборудования помещения и т.д.), так и с правовой (соответствие перевода требованиям законодательства, соблюдение закона при осуществлении отдельных процедур).
Этап второй: заявление о переводе
Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется по решению органа местного самоуправления. Состав документов, которые необходимо предоставить для принятия решения, предусмотрен ст. 23 ЖК РФ:
-
заявление о переводе помещения;
-
правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
-
план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
-
поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
-
подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Приведенный перечень документов является исчерпывающим и дополнению не подлежит (ст. 23 ЖК РФ). В связи с этим требование органов местного самоуправления о предоставлении не предусмотренных законом документов является незаконным.
Например, при рассмотрении одного дела суд установил, что отказ департамента в переводе жилого помещения в нежилое мотивирован отрицательным заключением Государственной жилищной инспекции г. Москвы. В заключении было указано на необходимость представить ряд документов, притом что факт представления полного комплекта документов заявителем был подтвержден документально. В связи с этим несогласие инспекции с формой представленных документов и сведений (при условии, что из указанных документов однозначно следовало соблюдение заявителем требований действующего законодательства) суд посчитал результатом формального подхода к рассмотрению заявления. В итоге требования заявителя были удовлетворены, а отказ в переводе помещений из жилых в нежилые признан незаконным (постановление АС Московского округа от 02.03.2016 № Ф05-1403/2016 по делу № А40-106873/2015).
Однако приведенное ограничение не распространяется на обязанность заявителя представить документы, подтверждающие соблюдение установленных законом процедур при формировании пакета документов. Так, Верховный суд РФ в Определении от 04.07.2017 № 18-КГ17-82 указал следующее.
Несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что этот земельный участок передан в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, то в указанных случаях положения ч. 2, 3 ст. 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Соответственно, требование о предоставлении согласия общего собрания собственников жилья в многоквартирном доме признается законным и обоснованным, несмотря на отсутствие указанного документа в перечне, предусмотренном ст. 23 ЖК РФ.
Сам по себе порядок приема и рассмотрения заявлений, оказания соответствующей государственной услуги регламентируется соответствующими нормативными правовыми актами субъектов РФ. Например, на территории г. Москвы такой порядок установлен Административным регламентом предоставления государственной услуги г. Москвы «Перевод жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение», утв. постановлением Правительства г. Москвы от 27.10.2015 № 692-ПП «О переводе жилых (нежилых) помещений в нежилые (жилые) помещения, признании нежилых помещений жилыми помещениями, пригодными для проживания».
Срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения не должен превышать 45 дней со дня предоставления заявителем документов, обязанность по предоставлению которых возложена на него (ст. 23 ЖК РФ).
Обжалование принятого по результатам рассмотрения заявления решения осуществляется в соответствии с положениями КАС РФ (ст. 218, 219).
Этап третий: реализация согласованного решения и регистрационные действия
Если для перевода жилого помещения в нежилое требовалось проведение переустройства и (или) перепланировки, то факт надлежащего выполнения такого рода работ в соответствии с разработанной и утвержденной проектной документацией должна подтвердить специально созданная приемочная комиссия. Затем акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен в соответствующее Управление Росреестра. Именно акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого.
Орган регистрации прав в течение 15 рабочих дней с даты получения документов вносит соответствующие сведения в Единый государственный реестр недвижимости, о чем уведомляет правообладателя в течение следующих пяти рабочих дней (ч. 1, 5 ст. 34 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Уведомление направляется в виде ссылки на электронный документ, размещенный на официальном сайте, если в Едином государственном реестре недвижимости есть сведения об адресе электронной почты правообладателя, либо в виде бумажного документа почтовым отправлением по адресу, указанному в ЕГРН (подп. 1 п. 4 приложения 2 к приказу Минэкономразвития России от 25.03.2016 № 173 «Об утверждении порядков и способов направления органом регистрации прав уведомлений, а также подлежащих выдаче после осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав представленных заявителем документов»).
Принять к сведению
Необходимо отметить, что для принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое следует учитывать и существующие законодательные инициативы. Так, например, с 2015 г. существует реальная угроза запрета размещения в многоквартирных жилых домах гостиничных организаций (хостелов) — 7 сентября 2015 г. группа депутатов внесла в Госдуму законопроект № 876688-6 «О внесении изменения в статью 17 Жилищного кодекса Российской Федерации». Предложенные изменения предусматривают дополнение перечня прямо запрещенных форм использования жилых помещений в многоквартирных домах, а также запрет на размещение в таких домах предприятий, оказывающих гостиничные услуги. Указанный законопроект был единогласно принят в первом чтении 13 мая 2016 г. и на данный момент проходит второе чтение.
Как следует из заключения Комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству на указанный законопроект, учитывая положения п. 2 ст. 209 ГК РФ, согласно которому любые действия собственника в отношении принадлежащего ему имущества не должны нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, и ст. 36 ЖК РФ, которая регулирует вопросы, касающиеся общего имущества в многоквартирном доме, данный запрет возможен в отношении всех помещений многоквартирного дома.
Соответственно, рассматривая вопрос о переводе жилых помещений в нежилые, собственникам следует обращать повышенное внимание не только на технические и правовые возможности реализации такого решения, но и на возможные изменения в законодательстве и правоприменительной практике.