Как правило, покупка коммунальной квартиры происходит по частям. Сначала приобретается комната у одного собственника, потом вторая у другого собственника и т.д. И лишь затем, когда все комнаты выкуплены, оформляется право собственности на квартиру как на единый объект. Посмотрим, на какие нюансы нужно обратить внимание при заявлении имущественного вычета по коммунальной квартире.
Вычет по отдельным комнатам
При приобретении жилья граждане имеют право на имущественный вычет по НДФЛ в размере фактически произведенных расходов, но не более 2 млн руб. (подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Его повторное предоставление не допускается (п. 11 ст. 220 НК РФ). Однако если гражданин использовал право на вычет в размере менее его предельной суммы, остаток может быть учтен им при получении вычета по другим жилым объектам (подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Такой порядок применяется в отношении объектов, приобретенных после 1 января 2014 г. (письма Минфина России от 05.04.2018 № 03-04-05/22261, от 29.03.2018 № 03-04-05/20078 и др.).
Пример
Гражданин приобрел комнаты в трехкомнатной коммунальной квартире: первую в 2016 г. за 900 000 руб.; вторую в 2017 г. за 800 000 руб.; третью в 2018 г. за 950 000 руб.
Заявлять вычет гражданин может частями: за 2016 г. — в сумме 900 000 руб., за 2017 г. — в сумме 800 000 руб., за 2018 г. — остаток вычета в сумме 300 000 руб. (2 млн руб. – 900 000 руб. – 800 000 руб.).
К жилью, приобретенному в собственность до 1 января 2014 г., применяются правила предоставления вычета, действовавшие до 2014 г. В соответствии с ними вычет можно было получить только по одному объекту (жилому дому, квартире, комнате). Поэтому если бы в рассмотренном примере гражданин купил первую комнату в 2013 г. и воспользовался правом на вычет по ней, он уже не смог бы использовать его остаток. И так как повторное предоставление вычета не допускается, оснований для получения вычета по остальным комнатам у гражданина не было бы (письмо Минфина России от 20.04.2018 № 03-04-05/26655).
Квартира как единый объект
Рассмотрим ситуацию, когда гражданин заявляет вычет после того, как купил все комнаты в коммунальной квартире и оформил право собственности на нее как на единый объект. Минфин России считает, что, поскольку квартира как единый объект не приобреталась, заявить вычет можно только по комнатам в ней (письма от 28.12.2011 № 03-04-05/9-1113, от 16.05.2011 № 03-04-05/7-355). Однако Верховный суд с таким подходом не согласен.
В деле, рассмотренном в Определении ВС РФ от 27.12.2017 № 81-КГ17-24, гражданка купила в 2006 г. комнаты в двухкомнатной коммунальной квартире (одну в августе, другую в октябре). В 2014 г. она зарегистрировала право собственности на квартиру как на единый объект и по окончании этого года подала в инспекцию налоговую декларацию по НДФЛ, в которой заявила вычет по квартире. Налоговики в вычете отказали. Мотивировали они свой отказ тем, что квартира как единый объект гражданкой не приобреталась. А купленные комнаты в 2006 г. не были названы в числе жилых объектов, по которым предоставляется вычет.
Суды первой и апелляционной инстанций поддержали налоговиков. Но Верховный суд встал на защиту гражданки. Он отметил, что действительно в 2006 г. права на вычет по комнатам не было. Оно появилось у граждан только с 1 января 2007 г. Однако суды не учли, что, купив две комнаты в 2006 г., гражданка стала единственной собственницей всех помещений в ней. Так как в ст. 220 НК РФ речь идет о предоставлении налогового вычета при покупке недвижимости именно в целях удовлетворения потребности в жилье, при толковании указанной нормы судам необходимо было учитывать положения Жилищного кодекса РФ. Из них следует, что квартирой является структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования. При этом комнатой считается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан. Таким образом, поскольку у гражданки в 2006 г. возникло право собственности на все жилые помещения в квартире (две комнаты), следовательно, она приобрела квартиру. А значит, она имеет право заявить по ней имущественный налоговый вычет.
Верховный суд также указал, что законодательством не установлен срок обращения за получением имущественного налогового вычета в случае приобретения физическими лицами жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них. Поэтому гражданка была вправе в 2015 г. заявить вычет по приобретенной в 2006 г. квартире.
ФНС России на основании данного Определения Верховного суда разместила 26 января 2018 г. на своем официальном сайте информацию о том, что при покупке всех комнат в коммунальной квартире и оформлении их в единый объект граждане могут получить по нему имущественный вычет. В информации указано, что приобрести коммунальную квартиру при наличии разных собственников комнат можно, только купив их по отдельности. Налоговики также отметили, что согласно Определению Конституционного суда РФ от 15.04.2008 № 311-О-О налогоплательщики самостоятельно решают вопрос, когда и по какому объекту им выгоднее заявить право на вычет.
Описанное нами дело включено в Обзор правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного суда РФ и Верховного суда РФ, принятых в I квартале 2018 г. по вопросам налогообложения, который письмом ФНС России от 11.04.2018 № СА-4-7/6940 был направлен в адрес нижестоящих налоговых органов для использования в работе.
Подведем итог
Гражданин вправе заявить вычет по коммунальной квартире в целом либо по отдельным комнатам, входящим в ее состав. Если все комнаты были приобретены после 1 января 2014 г., порядок заявления вычета (по комнатам или по квартире в целом) не важен. В любом случае гражданин сможет полностью реализовать свое право на вычет. Если же некоторые из комнат были куплены до 2014 г., чтобы полностью использовать право на вычет, лучше дождаться выкупа всех комнат и оформления прав на квартиру как на единый объект. Тогда, заявив вычет по квартире (а не по комнатам), можно будет учесть расходы на покупку всех комнат в ней (в пределах максимально разрешенного размера вычета).