В письме от 08.02.2019 № 03-04-05/7687 Минфин России разъяснил, как можно уменьшить налогооблагаемый доход при продаже в одном календарном году двух объектов недвижимости.
Если срок владения недвижимостью оказался меньше минимального предельного срока владения, который в общем случае составляет пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ), полученные от ее продажи доходы подлежат обложению НДФЛ. При этом у гражданина есть право в целях налогообложения уменьшить доход от продажи на имущественный вычет, предусмотренный подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Он предоставляется в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи объектов недвижимости, находившихся в собственности гражданина менее минимального предельного срока владения, не превышающем в целом 1 млн руб.
Вместо получения вычета доходы от продажи недвижимости можно уменьшить на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Таким образом, Налоговым кодексом предусмотрено два варианта уменьшения полученного дохода от продажи имущества: или путем применения вычета, или путем уменьшения на расходы по приобретению имущества. При этом вычет может даваться в отношении доходов от продажи нескольких объектов. Но можно ли при продаже двух объектов по одному из них заявить вычет, а по другому уменьшить доход на расходы по приобретению этого объекта?
Специалисты финансового ведомства считают, что можно. В комментируемом письме они разъяснили, что при продаже в одном налоговом периоде нескольких объектов в отношении доходов, полученных от продажи одного из объектов недвижимости, можно заявить имущественный вычет, а доход от продажи другого объекта уменьшить на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого объекта.
Аналогичный вывод содержится в письмах Минфина России от 06.05.2015 № 03-04-05/26012, от 21.10.2013 № 03-04-05/44008, от 25.09.2013 № 03-04-05/39795.
Обратите внимание: такой же порядок применяется и при продаже объектов, не относящихся к недвижимости, например при продаже нескольких автомобилей (письмо Минфина России от 27.04.2016 № 03-04-05/24433).