В работе застройщиков снова планируются изменения. Депутаты Госдумы предлагают создавать для защиты дольщиков региональные фонды. Они будут финансировать завершение строительства или возмещать деньги дольщикам. А от обеспечения обязательств застройщика в виде поручительства или страхования депутаты предлагают отказаться. Вместо этого всю ответственность за недострой возложат на Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. Такие поправки внесены в Госдуму 03.04.2019 (законопроекты № 681472-7 и № 681488-7).
Несколько депутатов Госдумы внесли 03.04.2019 два законопроекта, направленных на решение проблем, связанных с недостроенной недвижимостью. В одном из них предлагается предоставить субъектам РФ возможность создавать региональные фонды для финансирования строительства или возмещения выплат дольщикам, а также уточняются некоторые моменты, связанные с переходом на проектное финансирование после 01.07.2019 (законопроект № 681472-7 «О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
Во втором проекте предлагается убрать обязательное страхование ответственности застройщиков и поручительство, поскольку вся ответственность ляжет на Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства (законопроект № 681488-7 «О внесении изменений в Федеральный закон „О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“ и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
Фонды субъектов РФ
В законопроекте № 681472-7 предлагается разрешить создавать фонды субъектов РФ. Сейчас для защиты дольщиков в ситуациях долгостроя предусмотрена работа только публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства» (далее — Фонд защиты дольщиков). По такому же принципу, как работает Фонд защиты дольщиков, будут работать и региональные фонды. Субъект РФ получит право создать некоммерческую организацию в форме фонда для финансирования и выполнения обязательств застройщика-банкрота, в том числе для завершения строительства многоквартирных домов и другого недвижимого имущества, а также объектов инженерно-технической инфраструктуры и объектов социальной инфраструктуры (детских садов, школ и т.д.). Для этого фонду субъекта РФ передадут имущество застройщика, в том числе права на земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями, объекты инфраструктуры, земельные участки, предназначенные для размещения объектов инфраструктуры, а также обязательства перед участниками строительства. Финансирование деятельности фонда субъекта РФ предполагается осуществлять через Фонд защиты дольщиков за счет средств, предоставленных РФ или иным публично-правовым образованием.
При передаче имущества и обязательств застройщика фонд субъекта РФ не будет нести ответственность за допущенные застройщиком-банкротом нарушения срока передачи объекта. Он будет обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее трех лет со дня вынесения арбитражным судом определения о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика. Также фонд субъекта РФ будет ежегодно публиковать годовой отчет на своем сайте и на официальном сайте субъекта РФ.
В отношении операций, совершаемых Фондом защиты дольщиков и фондом субъекта РФ, установлены некоторые ограничения. В частности, им запрещается использовать имущество для обеспечения исполнения обязательств третьих лиц, принимать на себя обязательства по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц, предоставлять займы и ссуды, приобретать ценные бумаги, создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих организаций, совершать иные сделки, не связанные с завершением строительства проблемных объектов.
Расчеты по операциям, осуществляемым Фондом защиты дольщиков, фондом субъекта РФ и лицами, входящими в кооперацию фонда субъекта РФ, будут производиться с участием уполномоченного банка в сфере жилищного строительства.
Участие Фонда защиты дольщиков в делах о банкротстве
Фонд защиты дольщиков сможет запрашивать у арбитражного управляющего бухгалтерскую и статистическую отчетность застройщика, а также информацию о ходе конкурсного производства (внешнего управления). Арбитражному управляющему придется предоставить такие документы и информацию в течение семи дней с даты получения запроса. Но запросы будут возможны не чаще одного раза в месяц.
Суд будет назначать арби-тражного управляющего из перечня кандидатов Фонда защиты дольщиков. То есть в заявлении о признании застройщика банкротом не нужно будет указывать кандидатуру арбитражного управляющего, наименование и адрес саморегулируемой организации, из числа членов которой должен быть утвержден арбитражный управляющий. В этом случае суд сам обратится в Фонд защиты дольщиков, а тот представит в течение семи рабочих дней с даты получения обращения кандидатуру арбитражного управляющего из арбитражных управляющих, аккредитованных Фондом защиты дольщиков. Порядок выбора кандидатуры арбитражного управляющего, который должны утвердить в деле о банкротстве застройщика, установит Фонд защиты дольщиков.
Фонд защиты дольщиков вправе авансировать расходы арбитражного управляющего при отсутствии у должника денег, достаточных для погашения этих расходов. Но эти расходы будут возмещены за счет конкурсной массы должника в составе требований кредиторов по текущим платежам.
Конкурсный управляющий будет самостоятельно включать требования дольщиков, возникшие из договоров участия в долевом строительстве, в реестр требований участников строительства на основании информации, размещенной в единой информационной системе жилищного строительства. Если у застройщика имеются документы, подтверждающие факт полной или частичной оплаты участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по таким договорам, то конкурсный управляющий внесет в реестр требований участников строительства сведения о размере требований. Дольщик сможет уточнить размер своих требований, если такие данные отсутствуют или неверно отражены в реестре требований участников строительства. В реестр требований участников строительства смогут включиться участники строительства по договору уступки прав по договору участия в долевом строительстве без подтверждения оплаты застройщику.
Также предусмотрено право Фонда защиты дольщиков подать ходатайство в арбитражный суд о замене арбитражного управляющего.
Реестры застройщиков и проблемных активов
В состав единой информационной системы жилищного строительства будут входить единый реестр застройщиков и единый реестр проблемных активов.
В реестр проблемных объектов будут включать сведения о многоквартирных домах и иных объектах недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства и обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве, либо если суд признал застройщика, строившего такие объекты, банкротом и открыл конкурсное производство.
Сведения, содержащиеся в едином реестре застройщиков, а также в едином реестре проблемных объектов, будут открытыми, за исключением сведений, доступ к которым ограничен законодательством РФ.
Машино-места
Фонд защиты дольщиков будет выплачивать возмещения гражданам по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений при банкротстве застройщика в случаях, когда по таким договорам застройщиком не уплачивались обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд, а также по договорам, предусматривающим передачу машино-мест и нежилых помещений (например, кладовок).
Залог земли
Если застройщик признан банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство, то залог земельного участка или права аренды (субаренды) прекращается при его разделе и возникает у участников долевого строительства (залогодержателей) и банка, если иное не предусмотрено договором с таким банком. Для раздела земельного участка получение согласия участников долевого строительства (залогодержателей) и банка не требуется. Орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в срок не позднее семи рабочих дней с даты поступления от застройщика обращения о предварительном согласовании предоставления образуемого земельного участка в собственность или в аренду либо о разрешении на получение земельного участка в субаренду обязан направить в Росреестр заявление о кадастровом учете и государственной регистрации прав на такой земельный участок.
Материнский капитал
Еще предлагается решить вопрос о внесении материнского капитала на счет эскроу. В частности, средства материнского капитала можно будет направить на счет эскроу, бенефициаром по которому является лицо, осуществляющее отчуждение (строительство) жилого помещения. Такие поправки появятся в ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
Прекращение договоров страхования ответственности застройщиков
Сейчас исполнение обязательств застройщика по передаче помещений по договорам долевого участия в строительстве обеспечивается страхованием гражданской ответственности застройщика или поручительством банка. Теперь предлагается исключить это правило.
В законопроекте № 681488-7 установлено, что нужно досрочно прекратить договоры страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по уже заключенным договорам участия в долевом строительстве, а также договоры поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств. Исключение — договоры страхования и поручительства, по которым на день вступления поправок наступит страховой случай или будет предъявлено требование о выплате страхового возмещения или об исполнении обязательств по договору поручительства либо будет принято решение суда об исполнении обязательств по договору страхования или поручительства. При этом страховщик или банк должен будет передать часть полученной страховой премии или платы по договору поручительства Фонду защиты дольщиков. Например, это будет доля страховой премии, предназначенной для осуществления страхового возмещения (но не менее 99% от полученной страховой премии) и приходящейся на неистекший срок страхования. Со дня прекращения договора страхования или договора поручительства ответственность перед участниками долевого строительства будет нести Фонд защиты дольщиков.
Общество взаимного страхования застройщиков предлагается преобразовать в акционерное общество в целях осуществления иного вида страхования либо ликвидировать.