Субъекты РФ смогут создавать региональные фонды для завершения строительства, начатого обанкротившимися застройщиками. Появился единый реестр проблемных объектов. Те застройщики, которым разрешено работать без использования эскроу-счетов, смогут заключать договоры долевого участия в строительстве только после оплаты взносов в компенсационный фонд. Такие поправки предусмотрены в Федеральном законе от 27.06.2019 № 151-ФЗ.
Президент РФ внес поправки в законодательство о долевом участии в строительстве. Речь идет о Федеральном законе от 27.06.2019 № 151-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 151-ФЗ). В новом законе предусмотрены изменения, касающиеся создания региональных фондов защиты дольщиков, реестра проблемных объектов, размещения информации застройщиками и т.д.1.
Фонд субъекта РФ
Субъекты РФ смогут создавать собственные региональные фонды защиты дольщиков. Цель — урегулировать в регионе ситуацию с обязательствами обанкротившихся застройщиков перед дольщиками. В частности, фонду субъекта РФ передадут имущество и обязательства застройщика для завершения строительства многоквартирного дома, а также объектов инженерно-технической и социальной инфраструктуры (детских садов, поликлиник и т.д.) для их последующей передачи в государственную или муниципальную собственность.
Фонд субъекта РФ сможет заниматься урегулированием обязательств застройщика за счет денег, предоставляемых публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства». Однако эти деньги фонд не сможет использовать в текущей деятельности. Деньги на текущую работу будет давать субъект РФ за счет бюджета. Фонд должен будет передать дольщику объект не позднее трех лет со дня вынесения арбитражным судом определения о передаче имущества и обязательств застройщика. Но ответственность за допущенные застройщиком, признанным банкротом, нарушения срока передачи дольщику объекта долевого строительства он нести не будет.
Реестр проблемных объектов
Вводится Единый реестр проблемных объектов. Это реестр многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщик нарушил более чем на шесть месяцев сроки завершения строительства или передачи объекта долевого строительства. Также в этот реестр попадут объекты, которые строил застройщик, признанный банкротом.
Реестр проблемных активов ведется в электронной форме в единой информационной системе жилищного строительства. Сведения в реестре являются общедоступными.
Договоры долевого участия в строительстве
В Законе № 151-ФЗ предусмотрено, что договор долевого участия в строительстве может быть заключен в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью. Также в нем нужно указывать условия привлечения денежных средств дольщиков (вместо способов обеспечения обязательств застройщиков). Отдельно закреплена норма о том, что договор уступки прав требования неустойки, штрафа по договорам долевого участия не подлежит государственной регистрации.
Проектная документация
Заключения о соответствии требованиям застройщика и проектной декларации можно будет получать в электронном виде с использованием единой информационной системы жилищного строительства. Ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным, застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о количестве заключенных договоров (общая площадь объектов долевого строительства и цена договора), с указанием в том числе:
вида объекта долевого строительства (жилое или нежилое помещение, машино-место);
количества договоров, заключенных при условии уплаты взносов в компенсационный фонд или с использованием счетов эскроу.
Строительство без использования эскроу-счетов
Некоторые застройщики вправе не использовать эскроу-счета при расчетах с дольщиками. Речь идет о ситуациях, когда объект соответствует определенным критериям. Но поправками установлено, что даже если застройщик получил заключение контролирующего органа о соответствии таким критериям, он вправе заключать договоры участия в долевом строительстве только при условии уплаты взносов в компенсационный фонд.
Объекты долевого участия в строительстве
Поправками предусмотрено, что привлечение денег дольщиков распространяется не только на жилые помещения в многоквартирных домах, но и на любые помещения в многоквартирных домах и иных объектах недвижимости. То есть при продаже физическим лицам нежилых помещений в многоквартирных домах, в том числе апартаментов, застройщик должен заключать договор долевого участия в строительстве.
Срок раскрытия информации
Изменились сроки на опубликование информации, подлежащей размещению в единой информационной системе жилищного строительства. Застройщики обязаны размещать информацию о вводе ранее построенных объектов, градостроительный план земельного участка, разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства и некоторые другие документы до направления на регистрацию первого договора участия в долевом строительстве.
Еще часть документов нужно размещать не позднее трех рабочих дней: сведения о введении одной из процедур банкротства, извещение о начале строительства, реконструкции объекта капитального строительства, сведения об открытии или о закрытии расчетного счета застройщика.
Залог
При разделе земельного участка залог сохраняется в отношении образуемого земельного участка, на котором строится либо построен многоквартирный дом или иной объект недвижимости, и прекращается в отношении изменяемого земельного участка, который в результате его раздела сохраняется в измененных границах. Это распространяется на ситуации, когда в отношении застройщика открыто конкурсное производство, а также когда застройщик ведет деятельность по договорам долевого участия в строительстве, заключенным до 01.07.2019, но поданным на регистрацию после этой даты. Для раздела земельного участка получение согласия участников долевого строительства (залогодержателей) и банка, если иное не предусмотрено договором с таким банком, не требуется. Это также распространяется на залог права аренды, права субаренды земельного участка.
Принять к сведению
С 27 июня 2019 г. прекратили свое действие договоры страхования гражданской ответственности застройщика, а также договоры поручительства банков по обязательствам застройщиков. Но есть исключения. В частности, договоры страхования (поручительства), по которым на 27.06.2019 наступил страховой случай и предъявлено требование о выплате страхового возмещения и (или) вступило в силу решение суда об исполнении обязательств по договору страхования (поручительства). При этом застройщики должны перечислить в Фонд часть премии, возвращенную им страховщиком или поручителем. Сделать это нужно до 21.08.2019. Эти поправки предусмотрены в Федеральном законе от 27.06.2019 № 153-ФЗ «О признании утратившими силу отдельных положений статьи 25 Федерального закона „О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации“ и внесении изменения в статью 62 Федерального закона „О государственной регистрации недвижимости“».
1 Подробнее об этих поправках, когда их рассматривала Госдума, см. «Страховщикам и банкам придется вернуть часть премии в фонд защиты дольщиков, а в регионах появятся фонды субъектов РФ. Такие поправки рассмотрит Госдума» («ЭЖ-Юрист», 2019, № 14 (1065)).