Арендатор может отказаться от выкупа помещения, даже если суд уже обязал арендодателя заключить договор купли-продажи

В Верховный суд РФ попало дело, в котором предприниматель потребовал обязать арендодателя заключить договор купли-продажи помещения, снизив цену выкупа. Суд обязал арендодателя, но с условием о первоначальной (завышенной) цене, которая не устраивала арендатора. Экономической коллегии пришлось разбираться, может ли арендатор отказаться от такого договора и не платить договорный штраф за отказ.

Суть дела

С 2007 г. индивидуальный предприниматель арендовал нежилое помещение площадью 78,1 кв. м у Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга. В 2015 г. предприниматель обратился к Комитету с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», далее — Закон № 159-ФЗ).

Комитет подтвердил преимущественное право арендатора на приобретение помещения в собственность без торгов и направил арендатору проект договора купли-продажи помещения по цене 10,5 млн руб. Такая цена была установлена в отчете об оценке рыночной стоимости, выполненном ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее — ГУП ГУИОН), учредителем которого являлся Комитет.

Предприниматель отказался подписать договор с предложенной выкупной ценой. Об этом он сообщил Фонду имущества, который от имени Комитета осуществляет функции продавца. Кроме того, он обратился в другую оценочную организацию для определения рыночной стоимости арендованного помещения. Согласно заключению этой оценочной организации рыночная стоимость помещения составила 4,1 млн руб. Фонд имущества ответил, что изменение выкупной стоимости не входит в его компетенцию. Тогда предприниматель подал иск о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества, установленной на основании отчета ГУП ГУИОН, и об обязании арендодателя заключить договор купли-продажи спорного имущества по цене, определенной судом.

Суд первой инстанции прекратил производство по требованию предпринимателя о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта и обязал арендодателя заключить с предпринимателем договор купли-продажи нежилого помещения по цене 10,5 млн руб. Апелляция и кассация оставили это решение без изменения (дело № А56-25899/2016). Cуды исходили из того, что судебная экспертиза установила соответствие отчета ГУП ГУИОН требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Комитет предложил предпринимателю обратиться в Фонд имущества для оформления договора купли-продажи, указав при этом, что с момента вступления решения суда в законную силу у покупателя возникает обязанность по внесению первого платежа (п. 4 ст. 445 ГК РФ). Кроме того, по условиям этого договора в случае просрочки внесения первого платежа свыше 10 дней покупатель признавался отказавшимся от оплаты цены продажи объекта и арендодатель был вправе потребовать штраф в размере 10% от цены продажи помещения. Предприниматель, считая договор купли-продажи помещения незаключенным, уведомил продавца об отказе вносить первый платеж. Тогда Комитет подал иск о взыскании с предпринимателя штрафа за просрочку оплаты в размере 1,05 млн руб. (10% от цены договора).

Позиция судов

Суд первой инстанции удовлетворил иск и взыскал с предпринимателя штраф за невнесение платежа по договору купли-продажи. Апелляция и кассация его поддержали. Суды исходили из того, что вступившим в законную силу решением суда по делу № А56-25899/2016 урегулированы разногласия сторон об условиях договора купли-продажи муниципального имущества в части установления цены. А поскольку предприниматель нарушил срок внесения платежа по договору, Комитет правомерно признал предпринимателя отказавшимся от оплаты цены объекта по договору и потребовал взыскания установленного договором штрафа.

Позиция ВС РФ

СКЭС ВС РФ отменила судебные акты трех инстанций и отказала в удовлетворении иска Комитета о взыскании с предпринимателя штрафа в связи со следующим.

Предприниматель не подписывал подготовленный Комитетом проект договора купли-продажи помещения, а направил в его адрес возражения относительно существенного условия договора — предложенной продавцом выкупной цены — и неоднократно указывал на отсутствие воли заключать договор на предложенных Комитетом условиях. Таким образом, решение суда по иску об обязании заключить договор замещает волю ответчика, но не истца.

Договор считается заключенным между сторонами на условиях, содержащихся в решении суда. При этом в решении должны быть указаны существенные условия договора (условия, которые позволяют считать договор заключенным и о необходимости согласования которых заявит одна из сторон), в остальном содержание прав и обязанностей сторон регулируется императивными нормами законодательства и восполняется диспозитивными нормами законодательства, если правило иное, чем определено в диспозитивной норме, прямо не указано в решении суда (п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422 ГК РФ).

Предприниматель в деле № А56-25899/2016 заявил требования, касающиеся достоверности величины рыночной стоимости помещения и обязания Комитета заключить договор купли-продажи по достоверной рыночной стоимости помещения. Суд обязал именно Комитет в лице Фонда имущества заключить с предпринимателем договор купли-продажи по цене 10,5 млн руб. При этом в данном решении не приведены какие-либо условия договора, в том числе о штрафе, и отсутствует указание на предпринимателя как лицо, обязанное заключить договор купли-продажи.

Поскольку между сторонами возник спор только о цене выкупа арендованного предпринимателем помещения, суд не рассматривал вопрос о размере штрафа как договорного условия. В законодательстве же взыскание штрафа в случае отказа покупателя от оплаты цены объекта в размере, исчисленном Комитетом, не предусмотрено. Значит, предприниматель не является стороной отношений, для которой заключение договора обязательно, у предпринимателя не возникло соответствующего обязательства и на него не может быть возложена эта ответственность.

Кроме того, судам нужно было учесть нормы специального Закона № 159-ФЗ. Комитет как уполномоченный орган является тем лицом, для которого заключение договора купли-продажи муниципального имущества является обязательным в силу закона, а предприниматель имеет право отказаться от заключения договора на любом из этапов и в этом случае он утрачивает преимущественное право на выкуп арендованного имущества. Иное толкование гражданского законодательства приводит к навязыванию предпринимателю договора, который он в силу Закона № 159-ФЗ не обязан заключать.

Ввиду того, что решение суда по делу № А56-25899/2016 не является судебным актом, принятым в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, и не предполагает заключение договора купли-продажи с момента вступления решения в силу, договор по цене, установленной этим решением, сторонами не заключен, у предпринимателя отсутствовала обязанность платить выкупную цену и, как следствие, Комитет не вправе требовать штраф.