Появились разъяснения для кредитных организаций о спорных моментах, связанных с переходом застройщиков на работу с использованием эскроу-счетов. Например, Минстрой России разъяснил, являются ли целевыми банковские кредиты на расходы застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.08.2018.
Банки обратились в Минстрой России с вопросами, касающимися поправок, внесенных Федеральным законом от 25.12.2018 № 478-ФЗ (далее — Закон № 478-ФЗ). В связи с этим Минстрой России подготовил разъяснения от 04.10.2019 «По вопросам кредитных организаций, связанным с применением отдельных норм Федерального закона от 25.12.2018 № 478-ФЗ и Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ».
В частности, возникли вопросы насчет застройщиков, которые получили разрешение на строительство до 01.07.2018. Например, можно ли отнести к целевым банковские кредиты, предоставленные на финансирование расходов застройщика? И можно ли им использовать деньги дольщиков для погашения основной суммы долга по целевым кредитам, а также для уплаты процентов и погашения основной суммы долга по нецелевым кредитам, полученным до 01.07.2018?
Минстрой России ответил, что на деятельность застройщиков, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018, связанную с использованием денег дольщиков, распространяются положения без учета последних изменений. Для таких застройщиков предусмотрены ограничения: в том числе привлекать средства в форме кредитов, займов, ссуд, за исключением целевых кредитов на строительство и предоставляемых основным обществом застройщика целевых займов. Эти ограничения не распространяются на исполнение обязательств застройщика, получившего разрешение на строительство до 01.07.2018, которые возникли до дня вступления в силу Закона № 478-ФЗ, то есть до 25.12.2018. Следовательно, застройщики вправе привлекать денежные средства в форме кредитов, займов, ссуд, если соответствующий договор заключен до 25.12.2018. Но расходы на погашение основной суммы долга по целевым кредитам, а также на уплату процентов и погашение основной суммы долга по нецелевым кредитам за счет средств дольщиков не допускаются.
Также Минстрой России разъяснил, что целевыми будут являться кредиты, предоставляемые как для осуществления расходов, так и для возмещения произведенных ранее затрат на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, при условии соответствия целям, предусмотренным ст. 18 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ).
Если между кредитной организацией и застройщиком заключен договор о предоставлении кредитной линии с лимитом задолженности по кредиту, не связанному с долевым строительством, то выдача траншей по кредитному договору о предоставлении кредитной линии с лимитом задолженности по нецелевому кредиту, заключенному до 25.12.2018, для застройщика, получившего разрешение на строительство после 01.07.2018, ограничена требованием п. 1.5 ч. 2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ (в редакции Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ), а для застройщика, получившего разрешение на строительство до 01.07.2018, размером лимита задолженности по такому кредитному договору. Иных норм, ограничивающих выдачу траншей по такому кредитному договору, действующее законодательство не содержит.
Кроме того, для застройщиков, получивших разрешение на строительство после 01.07.2018, установлен запрет на привлечение средств в форме кредитов, займов, ссуд, не являющихся целевыми, в том числе на приобретение прямо или косвенно через третьих лиц долей (акций) балансодержателей земельных участков, на которых реализуется проект строительства многоквартирного дома с последующей передачей данных земельных участков в аренду застройщику.