Если имущество продается на торгах инвестору в связи с банкротством застройщика, то записи об ипотеке и долевом участии в строительстве не погашаются

По общему правилу реализация имущества на торгах в деле о банкротстве приводит к прекращению залоговых прав третьих лиц. Но если речь идет о продаже имущества на торгах инвестору, который обязуется достроить квартиры или вернуть деньги дольщикам, то права участников строительства не прекращаются и записи об ипотеке и договорах долевого участия в строительстве не погашаются.

Суть дела

В 2003 г. ОАО «СевкавНИПИагропром» (исполнитель) и ГУ МВД по Ростовской области (заказчик) заключили договор подряда. По его условиям исполнитель должен был спроектировать и построить 240-квартирный жилой дом. Также исполнитель заключил договор с ООО «СИГ» (подрядчик), которое обязалось за счет собственных средств построить этот объект и ввести в эксплуатацию. ООО «СИГ» получило право привлекать деньги на строительство объекта от третьих лиц и заключило с физическими лицами договоры на участие в долевом строительстве жилого дома.

Построить объект в срок не удалось. Заказчик отправил подрядчику уведомление о расторжении договора. Тогда появилась еще одна компания — ООО «СК „Гарант Строй“». Она направила заказчику письмо, в котором сообщила о готовности принять на себя обязательства подрядчика и перезаключить новые договоры с дольщиками на тех же условиях. Заказчик согласился и заключил с новым подрядчиком договор подряда на капитальное строительство и сдачу в эксплуатацию жилого дома. После этого подрядчик направил дольщикам письма с предложением перезаключить договор с новым лицом — ООО «СК „Гарант Строй“». В 2007 г. заказчик заключил с ООО «СК „Гарант Строй“» (инвестор) инвестиционный договор долевого участия в строительстве спорного дома, по условиям которого инвестор обязался построить жилой дом, а заказчик — предоставить инвестору земельный участок под этим домом. В приложение к инвестиционному договору был включен перечень участников строительства, ранее вступивших в отношения с ООО «СИГ».

В 2015 г. суд признал ООО «СК „Гарант Строй“» банкротом. В рамках дела о банкротстве за ним было признано право аренды земельного участка. Суд обязал заказчика в течение месяца осуществить действия по заключению договора перенайма земельного участка с ООО «СК „Гарант Строй“».

Собрание кредиторов ООО «СК „Гарант Строй“» решило реализовать объект незавершенного строительства и право аренды земельного участка. Имущество было выставлено на торги с обременением в виде требования к покупателю принять на себя обязанность ООО «СК „Гарант Строй“» предоставить жилые помещения или денежные средства участникам строительства согласно реестру требований кредиторов (в том числе о передаче жилых помещений).

В торгах победило ООО «Инвестрадиострой». Стороны заключили соглашение о переводе долга, согласно которому ООО «Инвестрадиострой» обязалось исполнить перед участниками долевого строительства обязательства, связанные со строительством объекта. Эта компания зарегистрировала на себя право собственности на объект незавершенного строительства и право аренды земельного участка. Но при переходе этих прав записи об ипотеках и о договорах участия в долевом строительстве не были погашены. ООО «Инвестрадиострой» обратилось в Росреестр с заявлением о погашении данных записей об обременении объектов. Росреестр отказал. Тогда ООО «Инвестрадиострой» подало в суд заявление о признании незаконным бездействия Росреестра.

Позиция судов

Суды заняли разные позиции по данному делу. При новом рассмотрении суд первой инстанции удовлетворил заявленное требование. Он исходил из того, что при реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве происходит прекращение прав третьих лиц на имущество и покупатель получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний (Определение ВС РФ от 26.05.2016 № 308-ЭС16-1368). Суд посчитал, что после продажи объекта залог прекратился, в связи с чем у Росреестра не было оснований для сохранения спорных обременений при регистрации перехода права собственности.

Апелляция отменила это решение, сославшись на пропуск трехмесячного срока давности. Кассация отменила постановление апелляции, оставив в силе решение суда первой инстанции.

Позиция ВС РФ

СКЭС ВС РФ отменила все судебные акты и направила дело на новое рассмотрение.

Обращаясь с заявлением об оспаривании бездействия Росреестра, заявитель оспаривал наличие правопритязаний участников строительства в отношении объекта незавершенного строительства. Но зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество (п. 56 совместного постановления пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). Таким образом, если ООО «Инвестрадиострой» полагало, что сохранение записей об обременении недвижимого имущества нарушает его права как собственника, ему необходимо было предъявлять иск к участникам строительства о признании ипотек, а также обязательств, вытекающих из договоров долевого участия в строительстве, прекратившимися.

Однако и в таком случае основания для удовлетворения требований отсутствовали. Действительно, по общему правилу реализация имущества на торгах в деле о банкротстве приводит к прекращению имевшихся ранее залоговых прав третьих лиц в отношении данного имущества, покупатель приобретает вещь свободной от подобных правопритязаний. Наличие определенности в правовом режиме выставленного на торги имущества приводит к повышению привлекательности предлагаемого к продаже лота, что в конечном счете должно благоприятно отразиться на пополнении конкурсной массы должника. Но в этом деле по условиям торгов, проведенных в деле о банкротстве ООО «СК „Гарант Строй“», и заключенного по их итогам договора имущество (объект незавершенного строительства и право аренды земельного участка) продавалось с обременением в виде прав участников строительства, вытекающих из договоров долевого участия и иных сделок, по которым застройщик обязался передать право собственности на будущие квартиры. Очевидно, что наличие подобных обременений влияло и на сумму состоявшейся на торгах сделки. Фактически, выставляя на торги объект незавершенного строительства с обременением, конкурсный управляющий осуществил поиск инвестора, готового взять на себя обязательства окончить строительство, по аналогии с процедурой урегулирования обязательств застройщика (на основании ст. 201.15-1 и 201.15-2 Закона о банкротстве).

В связи с этим действия Росреестра, сохранившего в ЕГРН записи об обременениях при регистрации перехода права собственности, являлись законными.