Участник долевого строительства вправе требовать от застройщика устранения недостатков строительства до подписания акта приема-передачи квартиры (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 29.10.2019 № 5-КГ19-180).
Суть дела
Гражданка являлась участницей долевого строительства жилого дома. По договору участия в долевом строительстве застройщик должен был передать ей двухкомнатную квартиру.
Она получила от застройщика уведомление о завершении строительства и готовности квартиры к передаче. Чтобы оценить состояние квартиры, гражданка привлекла специализированную организацию, которая выявила недостатки строительства. Была составлена смета затрат, необходимых для устранения недостатков.
Гражданка направила в адрес застройщика заявление о выявленных недостатках и претензию с требованием компенсации затрат на их устранение. Однако застройщик оставил претензию без удовлетворения. Тогда гражданка обратилась в суд. Она потребовала взыскать с застройщика сумму затрат, необходимых для устранения выявленных в квартире дефектов и недостатков, неустойку, а также компенсацию морального вреда и расходов на оплату юридических услуг.
Решение судов
Суды первой и апелляционной инстанций отказали гражданке в удовлетворении ее исковых требований. При этом они руководствовались положениями ч. 6 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ). Согласно этой норме участник долевого строительства вправе обратиться с иском в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный с участником долевого строительства.
Суды указали, что в соответствии с условиями заключенного гражданкой договора гарантийный срок на объект долевого строительства составляет пять лет и исчисляется с момента передачи объекта участнику долевого строительства. Поскольку квартира гражданке по акту приема-передачи не передавалась, течение гарантийного срока еще не началось. Следовательно, гражданка преждевременно предъявила к застройщику требования об устранении недостатков квартиры.
Позиция Верховного суда
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ не согласилась с выводом судов. Она признала его сделанным с существенным нарушением норм материального и процессуального права.
Судебная коллегия указала, что отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Законом № 214-ФЗ. При этом ч. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что если договор заключен гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, к отношениям по такому договору также применяется законодательство РФ о защите прав потребителей.
Согласно ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В части 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ указаны последствия строительства объекта долевого строительства с недостатками. В этом случае участник долевого строительства вправе по своему выбору потребовать от застройщика:
-
безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
-
соразмерного уменьшения цены договора;
-
возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Положения п. 1 ст. 29 Закона РФ от 07.02.92 № 2300-1 «О защите прав потребителей» также наделяют потребителя правом при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребовать возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.
Судебная коллегия отметила, что передача объекта застройщиком и принятие его участником долевого строительства происходит по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ч. 1 ст. 8 Закона № 214-ФЗ). При этом положениями ч. 5 ст. 8 Закона № 214-ФЗ предусмотрено, что до подписания передаточного документа участник может потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ. Участник вправе отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ.
Поскольку суды не учли эти законодательные положения, Судебная коллегия Верховного суда отменила судебные решения и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Она также указала, что при новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить спор в соответствии с установленными по делу обстоятельствами и требованиями закона.