ВС РФ разъяснил, когда правопреемник может арендовать публичный участок без проведения торгов

Если договор аренды заключил правопредшественник в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, то после истечения срока действия он будет считаться продленным на неопределенный срок при отсутствии возражений сторон. Правопреемнику не нужно участвовать в торгах. Не важно, когда был заключен договор аренды, — до 01.03.2015 или после.

Суть дела

ОАО «Краснодарский бройлер» арендовало в 2004 г. земельный участок для сельскохозяйственного производства. В 2007 г. компания была реорганизована. Вместо нее арендатором стало АО «Фирма „Агрокомплекс“» (далее — заказчик). В 2015 г. заказчик заключил договор возмездного оказания услуг, по которому исполнитель должен был оказывать заказчику услуги по выращиванию продукции растениеводства. Для исполнения договора заказчик передал исполнителю арендованный земельный участок. Впоследствии заказчик заявил, что в 2017 г. исполнитель незаконно использовал земельный участок, и подал иск о взыскании с исполнителя неосновательного обогащения в размере стоимости урожая тыквы и кабачков, выращенных исполнителем на спорном земельном участке в 2017 г.

Исполнитель возражал против удовлетворения иска. Он указывал, что участок был непригоден для сельскохозяйственного использования по вине заказчика, который, несмотря на передачу участка, вывез со своего птицеводческого хозяйства на поля участка в 2015 г. чрезмерное количество куриного помета, что причинило ущерб почве и в связи с чем исполнитель был вынужден в период с 2015 по 2016 г. осуществить за свой счет рекультивационные работы и только в 2017 г. посеял культуры кабачка и тыквы. Но из-за переизбытка удобрения урожай быстро испортился, поэтому у исполнителя образовались убытки. Исполнитель проводил эти работы на участке не самовольно, а в рамках договора возмездного оказания услуг, который содержит элементы договоров аренды и контрактации. В подтверждение этих доводов исполнитель представил копии товарных накладных о хранении тыквы на арендованном складе, инвентаризационной описи, комиссионных актов о списании на арендованном складе в сентябре 2019 г. испорченных, не подлежащих реализации товаров.

Позиция судов

Суды трех инстанций отказали в удовлетворении иска. Они сослались на то, что у заказчика не было права аренды земельного участка в спорный период. А значит, он не вправе был требовать взыскания неосновательного обогащения в виде стоимости выращенного на спорном участке урожая.

Дело в том, что договор аренды участка был заключен на 10 лет. В договоре было указано, что его действие прекращается по истечении срока аренды. Договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды. Поскольку на момент заключения договора аренды существовало требование о проведении торгов при предоставлении в аренду публичного участка, действие договора не могло возобновиться в 2014 г. на неопределенный срок. Правило, в соответствии с которым арендатору было предоставлено право на заключение нового договора аренды без проведения торгов, вступило в силу 01.03.2015, а на этот момент спорный договор прекратил свое действие (а именно 09.08.2014).

Позиция ВС РФ

СКЭС ВС РФ отменила судебные акты нижестоящих инстанций и направила дело на новое рассмотрение. Она указала, что суды сделали неправильный вывод об отсутствии у заказчика в 2017 г. права аренды по причине прекращения действия договора аренды в связи с истечением установленного в нем срока (09.08.2014).

Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в СМИ, определенных субъектом РФ (п. 2 ст. 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды, далее — Закон № 101-ФЗ).

Если юридические лица владеют земельными участками, в том числе сельскохозяйственного назначения, на праве постоянного (бессрочного) пользования, то подлежат применению правила, предусмотренные п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон № 137-ФЗ). Согласно данному пункту в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды, юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 01.01.2006 без проведения торгов.

Приобретение сельскохозяйственными организациями для осуществления их деятельности права собственности или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования осуществляется в соответствии с Законом № 137-ФЗ (п. 7 ст. 10 Закона № 101-ФЗ).

Лица, которым земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставлены до вступления в силу ЗК РФ, вправе по своему выбору оформить их в аренду или приобрести в собственность, независимо от того, для какой цели были предоставлены эти участки (п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

ЗК РФ и Законом № 101-ФЗ в редакции до 01.03.2015 не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

Договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

В ЗК РФ (в редакции, действующей с 01.03.2015) прямо не исключено применение п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов. Согласно подп. 11 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ без проведения торгов заключается договор аренды в случае предоставления земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим землепользователям.

Следовательно, если после 01.03.2015 арендатор продолжил пользование таким земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Заказчик указывал, что договор аренды заключил его правопредшественник в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования. После истечения срока действия договора ни одна из сторон не отказалась от договора, поэтому действие спорного договора, при заключении которого не требовалось проведение торгов как до 01.03.2015, так и после, возобновилось на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ. Однако суды, сделав вывод о прекращении договора аренды, не дали оценку представленным заказчиком документам, касающимся порядка и оснований заключения этого договора, и необоснованно отказали в иске.