ВС РФ разъяснил, в каких случаях заказчик может требовать с оценщика деньги за некачественно выполненную оценку

Для определения рыночной стоимости земли заказчик обратился к оценщику. При оспаривании кадастровой стоимости в суде выяснилось, что оценка была проведена с нарушениями. ВС РФ решил, что заказчик вправе потребовать выплаченную за услуги оценщика сумму обратно.

Суть дела

Стороны заключили два договора на проведение оценки земельных участков под автодорогами и железнодорожными путями, а также земельных участков промышленного назначения. По этим договорам исполнитель обязался провести оценку, подготовить отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков, представлять интересы заказчика в заседаниях Комиссии при Управлении Росреестра по Костромской области по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее — комиссия) до получения положительного результата. Также в договорах было указано, что цель оценки — определение рыночной стоимости объекта оценки. Результаты оценки предполагалось использовать для оспаривания кадастровой стоимости.

Стоимость услуг по двум договорам составила 750 000 руб. Порядок оплаты был следующий: 10% — аванс, 40% после составления отчета об оценке, 50% после получения положительного решения комиссии.

Заказчик принял результаты оказанных ему услуг в виде подготовленных ответчиком заключений об оценке на сумму 375 000 руб. (на тот момент он оплатил 50% цены по двум договорам). Но при обращении заказчика в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости в отношении земельных участков в размере их рыночной стоимости были отклонены, поскольку не было приложено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков (СРО), членом которой является исполнитель, составивший отчеты. Впоследствии заказчик подал административные заявления в Костромской областной суд об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков. Суд их удовлетворил. Причем в рамках этого дела была проведена экспертиза, которая показала, что рыночная стоимость земельных участков на самом деле ниже, чем та, которую указал исполнитель.

Поскольку исполнитель ненадлежащим образом выполнил свои обязательства, отчеты об оценке не соответствовали федеральным стандартам оценки, заказчик направил исполнителю претензию о возмещении убытков в размере оплаты услуг по двум договорам. Затем он подал аналогичный иск в суд.

Позиция судов

Суды первой и апелляционной инстанций отказали в иске. Они указали, что отказ комиссии в пересмотре рыночной стоимости земельных участков был связан с непредставлением заказчиком положительного экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является исполнитель, а обязанность по представлению комиссии положительного заключения на отчеты об оценке возложена на лицо, оспаривающее кадастровую оценку, то есть на заказчика. Таким образом, сам заказчик подал документы с нарушением.

Кроме того, суды посчитали, что установление другим экспертом (в рамках судебной экспертизы) иной рыночной стоимости объектов оценки, отличной от той, которая была определена исполнителем на основании спорных договоров, не свидетельствует о ненадлежащем выполнении исполнителем своей работы.

Позиция ВС РФ

СКЭС ВС РФ отменила судебные акты первой и апелляционной инстанций и направила дело на пересмотр.

В договорах было предусмотрено, что убытки, возникшие у заказчика вследствие использования итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества исполнителя и оценщика, подписавших отчет об оценке. При этом положения заключенных сторонами договоров свидетельствовали о намерении заказчика использовать полученные отчеты об оценке в целях оспаривания кадастровой стоимости объектов.

В решениях Костромского областного суда было указано, что в отчетах об оценке исполнитель нарушил основные требования федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчетов, описанию объекта оценки, и допустил иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости земельных участков. В том числе исполнитель неправильно определил факторы, влияющие на стоимость земельных участков, допустил ошибки при выполнении математических действий, которые тоже повлияли на итоговую рыночную стоимость. Информация, использованная оценщиком, не может быть признана достоверной, достаточной и проверяемой.

Кроме того, Костромской областной суд определил кадастровую стоимость земельных участков в соответствии с другим экспертным заключением в ином размере (в рамках судебной экспертизы). По одному отчету превышение ранее определенной кадастровой стоимости земельных участков над кадастровой стоимостью, подлежащей установлению судом в размере рыночной, было почти в два раза, по другому — в четыре раза.

Основанием для отмены решений комиссии Костромским областным судом явилось превышение ранее определенной кадастровой стоимости земельных участков над кадастровой стоимостью, подлежащей установлению судом в размере рыночной, и установленное экспертным заключением несоответствие отчетов об оценке требованиям Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон № 135-ФЗ).

Отсутствие возможности использовать результат работ исполнителя для определения стоимости земельных участков свидетельствует о том, что он выполнил работы по договорам с ненадлежащим качеством. А значит, он обязан возместить убытки ввиду некачественного оказания услуг по договорам.

Поскольку заказчик не являлся профессионалом в данной области, о некачественном выполнении работ он узнал только после вынесения решений Костромским областным судом.

Ссылка судов при отказе в иске на оплату заказчиком услуг в размере 50% стоимости не опровергает невыполнение заказчиком своих обязательств по договорам и не учитывает то, что установленный в договорах сторонами порядок расчетов не влияет на наличие у истца убытков, связанных с их частичной оплатой.

Кроме того, вопреки выводу суда первой инстанции о возникновении у заказчика убытков, связанных с его пассивной позицией по отстаиванию отчетов исполнителя в случае выполнения надлежащим образом исполнителем своих обязательств по договорам, у Костромского областного суда не возникло бы сомнений в достоверности величины рыночной стоимости и не потребовалось бы проведение судебных экспертиз в отношении выполненных ответчиком отчетов, подтвердивших их несоответствие Закону № 135-ФЗ, а также невозможность применения указанных отчетов для целей, ради которых они должны были быть выполнены.

Поскольку заказчик оплатил оказанные исполнителем услуги по договорам, но полученный результат (отчеты) не соответствовал законодательству об оценочной деятельности и не мог служить целям, ради которых он был заключен, заказчик вправе был требовать возмещения причиненных ему убытков в заявленном размере.