Компания может заключить новый договор аренды в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, даже если уже реализовала свое право на аренду

Администрация предоставила компании земельный участок в аренду на три года. По истечении этого срока компания потребовала заключить новый договор аренды, поскольку вправе была переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на договор аренды со сроком на 49 лет. ВС РФ решил, что администрация незаконно отказала компании в заключении нового договора аренды.

Суть дела

ОАО «Богучанская ГЭС» принадлежали на праве собственности семь объектов незавершенного строительства. Общество получило их в процессе приватизации ПСЭО «Богучангэсстрой». Данные объекты располагались на публичном земельном участке площадью 24 290 кв. м, образованном из исходного земельного участка, предоставленного Богучанской ГЭС в 2002 г. по договору аренды сроком на 49 лет. Этот договор был заключен в порядке переоформления принадлежащего ОАО «Богучанская ГЭС» права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

В 2015 г. ОАО «Богучанская ГЭС» продало ООО «Скала» (далее — компания) все объекты незавершенного строительства. В связи с этим компания подала в городскую администрацию заявление об оформлении права аренды на земельный участок площадью 24 290 кв. м, предоставленный ОАО «Богучанская ГЭС» в аренду на 49 лет в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования. Однако администрация заключила с компанией договор аренды этого земельного участка только на срок до 20.08.2018.

После завершения строительства компания зарегистрировала право собственности на расположенный на этом земельном участке склад. В связи с завершением строительства складов, находящихся на земельном участке, администрация выдала компании разрешения на ввод их в эксплуатацию. Администрация также выдала компании разрешение для завершения строительства склада оптово-розничной торговли площадью 608,7 кв. м на срок до 25.11.2017. Строительство этого объекта не было завершено. Два приобретенных у ОАО «Богучанская ГЭС» незавершенных строительством объекта в связи с их разрушением были сняты с кадастрового учета в 2018 г. После этого компания обратилась в администрацию с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка сроком на три года без проведения торгов (на основании подп. 1 п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ).

Администрация отказала компании, сославшись на то, что, помимо законченных строительством объектов, на земельном участке также располагались объекты, строительство которых не завершено, поэтому не имеется оснований для предоставления участка в аренду в порядке подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. Кроме того, компания уже реализовала право на получение земельного участка в аренду на три года для завершения строительства, а законодательством не предусмотрено заключение договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства в случае реализации права однократного предоставления участка в аренду.

Компания подала заявление о признании незаконным решения администрации об отказе в заключении договора аренды.

Позиция судов

Суды трех инстанций отказали в удовлетворении требования компании. В связи с приобретением компанией в собственность семи объектов незавершенного строительства, расположенных на спорном публичном земельном участке, администрация заключила с ней договор аренды земельного участка на основании подп. 10 п. 2 и п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ сроком до 20.08.2018, то есть для завершения строительства этих объектов. Заключив договор аренды после 01.03.2015, компания реализовала право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства. Иных оснований, предусмотренных подп. 1—30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, для предоставления земельного участка компании в аренду не имелось. Следовательно, отсутствовала совокупность установленных п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ условий для заключения с компанией договора аренды без проведения торгов.

Позиция ВС РФ

СКЭС ВС РФ отменила судебные акты нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение.

При отчуждении объекта недвижимого имущества покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка. Таким образом, при продаже объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке, находящемся в аренде у продавца — ОАО «Богучанская ГЭС», к покупателю перешли права и обязанности арендатора по договору, заключенному на 49 лет в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

В целях подтверждения права аренды покупателя с ним могло быть заключено как дополнительное соглашение о замене стороны в договоре аренды, заключенном с продавцом, так и новый договор аренды на прежних или иных условиях с учетом действующего на момент подписания такого договора гражданского и земельного законодательства. В этом случае не применяется п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», подп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, которыми регламентирован порядок однократного предоставления на три года публичного земельного участка, предоставленного изначально в целях строительства, в аренду собственнику объектов незавершенного строительства для завершения строительства таких объектов.

Однако суды неправомерно посчитали, что поскольку в подписанном администрацией и компанией договоре аренды указано на его заключение на основании подп. 10 п. 2 и п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, компания реализовала свое право на однократное предоставление ему земельного участка для завершения строительства объектов незавершенного строительства, приобретенных у ОАО «Богучанская ГЭС», а иных оснований для предоставления в аренду заявителю испрашиваемого земельного участка без торгов не было.

Подпунктом 11 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, регламентирующей с 01.03.2015 случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов, предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, этим землепользователям.

Исходя из этого положения, а также подп. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, которым предусмотрено заключение договора аренды земельного участка с собственником зданий, сооружений, на нем расположенных, на 49 лет, и п. 12 ст. 39.8 ЗК РФ, предоставляющего право определить срок договора аренды, подлежащего заключению без проведения торгов, именно арендатору, обращение компании за оформлением договора аренды на 49 лет не противоречило действующему на момент обращения законодательству.