Наличие акта приема-передачи недвижимости еще не означает, что арендатор должен платить за использование имущества с даты его подписания

Акт приема-передачи объектов подтверждает лишь переход во владение покупателя объектов недвижимости, однако не исключает необходимости установить возможность покупателя использовать эти объекты (а следовательно, и земельный участок) при наличии обстоятельств, за которые покупатель не может отвечать.

Суть дела

Суд признал ГУП «Кондитерская фабрика» (далее — предприятие) банкротом. По результатам торгов с победителем (далее — общество) был заключен договор купли-продажи государственного имущества, закрепленного Министерством земельных и имущественных отношений Республики Тыва (далее — Министерство) за предприятием на праве хозяйственного ведения. Это были здания, а также право аренды земельного участка под зданиями.

В договоре было указано, что договор является актом приема-передачи. А право собственности на объекты недвижимости переходит к покупателю с момента государственной регистрации после полной оплаты стоимости объектов.

Общество перечислило продавцу 8 млн руб., полностью оплатив приобретенное имущество. Министерство, являясь учредителем и собственником имущества предприятия, подало иск о взыскании с общества неосновательного обогащения за пользование участком с даты подписания договора купли-продажи в размере, определенном в соответствии с постановлением Правительства Республики Тыва от 27.01.2011 № 50 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Тыва» (далее — постановление № 50), а также процентов за пользование чужими денежными средствами.

Министерство ссылалось на то, что общество получило объекты недвижимости в момент заключения договора купли-продажи, следовательно, использует находящийся в государственной собственности Республики Тыва земельный участок, в отношении которого оно приобрело право аренды. При этом общество не обращается с заявлением о заключении договора аренды и не платит за пользование участком.

Общество возражало. Поскольку Министерство в судебном порядке оспаривало торги и на приобретенное обществом имущество был наложен арест, переход к обществу права собственности на это имущество не был зарегистрирован не по вине общества. В связи с этим до регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости общество не пользовалось и не могло пользоваться ни объектами, ни участком, а также не могло заключить с публичным собственником договор аренды участка, в отношении которого с продавцом объектов (предприятием) договор аренды не заключался. Поэтому до 02.10.2018 у общества не было обязанности платить за пользование участком.

Позиция судов

Суды трех инстанций удовлетворили иск. Они пришли к выводу об обоснованности требований Министерства в части взыскания с общества 1,3 млн руб. платы за пользование участком за период с 23.03.2016 по 06.03.2019, и 160 000 руб. процентов за период с 16.06.2016 по 24.04.2019 с продолжением их начисления на остаток суммы начиная с 25.04.2019 до момента фактического исполнения обязательства.

Суды исходили из того, что обществу с момента подписания договора были переданы объекты недвижимости, расположенные на спорном публичном земельном участке. Следовательно, оно фактически использовало этот участок с указанной даты и должно оплатить пользование в размере арендной платы, которая подлежала бы внесению при надлежащем оформлении договора аренды и в соответствии с действовавшим в спорный период нормативным правовым актом Республики Тыва (постановлением № 50).

Позиция ВС РФ

СКЭС ВС РФ отменила судебные акты всех инстанций и направила дело на новое рассмотрение.

По общему правилу моментом возникновения у покупателя недвижимости права на использование земельного участка, не принадлежащего продавцу на праве собственности, в том числе находящегося в публичной собственности, является дата регистрации права собственности покупателя на приобретенную недвижимость. С этого же момента покупатель может требовать оформления прав на участок и обязан платить за его использование.

Однако у предприятия — предыдущего владельца объектов недвижимости, приобретенных обществом, право аренды на земельный участок, находящийся в государственной собственности, оформлено не было. Предприятие обращалось к Министерству с требованием заключить договор аренды. Но Министерство отказало со ссылкой на то, что предприятие находится в процедуре банкротства. Этот отказ был оспорен в суде. Министерство уклонилось от исполнения решения суда. При этом у предприятия на момент продажи объектов недвижимости отсутствовал договор аренды земельного участка, а право общества на оформление арендных отношений на спорный участок могло возникнуть только после регистрации перехода к нему права собственности.

При этом общество обращалось в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода к нему права собственности на объекты недвижимости. Но переход был зарегистрирован только через семь месяцев. Это произошло не по вине общества. Дело в том, что Росреестр отказал в регистрации, поскольку Министерство оспаривало торги по продаже имущества предприятия, в том числе со ссылкой на отсутствие у предприятия заключенного договора аренды земельного участка, право аренды которого не могло быть предметом торгов. Затем этот отказ Росреестра был оспорен в суде.

ВС РФ указал, что при таком положении не могут быть признаны обоснованными выводы судов о том, что общество после подписания договора купли-продажи уклонялось от оформления аренды в отношении земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, находившиеся до даты регистрации в собственности Республики Тыва, и поэтому должно заплатить за пользование участком с даты подписания этого договора купли-продажи. Более того, после регистрации права собственности на объекты недвижимости общество обратилось к Министерству с заявлением о заключении договора аренды спорного участка. Министерство долго не рассматривало это заявление, а затем его бездействие было признано незаконным в судебном порядке.

Орган, уполномоченный от имени собственника распоряжаться земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, вправе требовать взыскания в судебном порядке неосновательного обогащения с лица, осуществлявшего фактическое пользование таким земельным участком без надлежащего оформления прав. При этом истец обязан доказать, что ответчик фактически пользовался публичным земельным участком.

В обоснование довода о фактическом пользовании спорным участком Министерство сослалось только на то, что в договоре купли-продажи имеется ссылка на передачу этих объектов покупателю. Каких-либо иных доказательств того, что общество после подписания договора пользовалось имуществом, не было.