ВС РФ пояснил, может ли арендодатель требовать с арендатора при непринятии помещения по акту и обеспечительный платеж, и убытки

В связи с нарушением арендатором обязательства по договору по принятию объекта в аренду права арендодателя подлежат защите в виде возмещения причиненных ему убытков, которые могут быть компенсированы путем удержания (зачета) суммы гарантийного взноса.

Суть дела

В 2018 г. стороны заключили договор аренды, по которому арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование на 11 месяцев нежилые помещения, а арендатор обязался принять их по акту приема-передачи и оплачивать пользование. Ежемесячная постоянная арендная плата без учета НДС составила 1,2 млн руб.

По условиям договора арендатор с 23.08.2018 вправе был начать завозить мебель для размещения офиса, а 27.08.2018 обязался принять помещения по акту. Еще стороны определили, что арендатор в срок до 01.09.2018 должен заплатить первую часть гарантийного взноса в размере 1,2 млн руб. (без учета НДС), а через шесть месяцев с даты начала аренды — вторую часть этого взноса в размере 1,2 млн руб. (без учета НДС). Гарантийный взнос являлся способом обеспечения обязательств, предусмотренных договором. За просрочку исполнения какого-либо денежного обязательства, предусмотренного договором, нарушившая сторона должна была заплатить неустойку.

После заключения договора арендатор не принял помещения по акту приема-передачи и направил арендодателю уведомление об отказе от договора. Арендодатель подал иск о взыскании с арендатора 1,4 млн руб. гарантийного взноса, 43 000 руб. неустойки за несвоевременное перечисление гарантийного взноса за сентябрь 2018 г., 1,6 млн руб. убытков, возникших в связи с отказом принять помещения по акту, в размере неполученной арендной платы в сентябре 2018 г., а также об обязании арендатора принять помещения от арендодателя по акту приема-передачи.

Арендодатель ссылался на то, что арендатор в установленный договором срок помещения не принял, акт приема-передачи помещений не подписал, сумму гарантийного взноса не уплатил и без оснований отказался в одностороннем порядке от договора аренды. Еще арендодатель указывал, что по условиям договора арендатор только по истечении первого года мог в одностороннем порядке отказаться от его исполнения без указания причин, без потери гарантийного взноса и уплаты штрафных санкций.

Позиция судов

Суды трех инстанций удовлетворили иск арендодателя. Они решили, что арендатор должен был исполнить установленные договором обязательства: принять помещения в аренду по акту, уплатить гарантийный взнос, неустойку за нарушение срока внесения гарантийного взноса, убытки в виде арендной платы, начисленной с даты, когда арендатор должен был принять арендованные помещения (27.08.2018), по 30.09.2018.

Позиция ВС РФ

СКЭС ВС РФ отменила судебные акты. Она отказала в удовлетворении требования арендодателя об обязании арендатора принять помещения по акту, а в остальной части направила дело на новое рассмотрение.

По общему правилу договор аренды как консенсуальная сделка считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям. Передача имущества арендатору является этапом исполнения договора и обязательством арендодателя, которое при аренде считается исполненным путем предоставления его во владение или пользование арендатору и подписания сторонами документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания такого документа на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора — от принятия имущества. При неисполнении арендодателем этой обязанности арендатор вправе требовать понуждения арендодателя передать объект во владение или пользование.

В случае неисполнения арендатором обязанности по принятию объекта аренды права другой стороны договора подлежат судебной защите путем досрочного расторжения договора и (или) возмещения убытков, причиненных как неисполнением сделки, так и ее расторжением, а не путем удовлетворения требования об обязании принять помещения, принудительное исполнение которого предполагает в том числе и принудительное вселение арендатора. Неподписание акта приема-передачи арендатором является случаем просрочки кредитора, из-за чего арендодатель не имеет возможности исполнить свое обязательство по передаче помещения во владение арендатора. Арендатор, являясь кредитором по обязательству арендодателя обеспечить владение и пользование предметом аренды, несет неблагоприятные последствия, связанные с нереализацией своего права, но не может быть понужден к его реализации в натуре. В случае просрочки кредитора должник вправе требовать взыскания соответствующих убытков, а не присуждения исполнения в натуре.

Таким образом, при отказе арендатора от приемки помещения во владение или пользование предметом присуждения может быть обязанность уплатить арендодателю денежную сумму, а обязание ответчика (арендатора), который утратил интерес к аренде, о чем известил арендодателя, к приемке помещений путем подписания акта приема-передачи противоречит существу права арендатора на принятие помещения и положениям ст. 308.3 ГК РФ. Поэтому требование арендодателя в части обязания арендатора принять спорные помещения по акту приема-передачи путем подписания этого акта не может быть удовлетворено.

Также ВС РФ не согласился с доводом арендатора о том, что поскольку арендатор утратил интерес к аренде и направил уведомление истцу об отказе от договора, договор считается прекращенным и арендодатель не вправе требовать взыскания обеспечительного взноса и неустойки за несвоевременное перечисление гарантийного взноса.

Спорным договором не было предусмотрено право арендатора досрочно отказаться от договора в течение первого года аренды. Утрата интереса арендодателя или арендатора к арендным отношениям не является основанием для расторжения договора аренды. При этом сторона, которая утратила интерес к исполнению сделки, вправе инициировать расторжение договора при условии компенсации убытков другой стороне, в том числе посредством внесения платы за односторонний отказ от договора. До прекращения действия договора арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения условий договора, подписанного сторонами без замечаний и возражений, об уплате гарантийного взноса и неустойки, начисленной за нарушение срока внесения этого взноса.

Обеспечительный платеж должен носить зачетный характер по отношению и к арендной плате, и к возможным убыткам арендодателя, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по договору. Если же не возникнет обязательств по уплате убытков и неустойки, по общему правилу при прекращении договорных отношений сумма обеспечительного платежа подлежит возврату должнику. Однако, несмотря на то, что срок действия договора истек, в связи с нарушением арендатором обязательства по договору по принятию объекта в аренду, права арендодателя подлежат защите в виде возмещения причиненных ему убытков, которые могут быть компенсированы путем удержания (зачета) соответствующей суммы гарантийного взноса.

Арендодатель обосновал размер убытков, указанных в иске, суммой, которую он мог бы получить, если бы арендатор принял помещения и оплачивал арендную плату в период с 27.08.2018 по 30.09.2018. Судам надлежало проверить, может ли быть компенсирована сумма предъявленных ко взысканию убытков размером подлежащего взысканию гарантийного взноса.