Если участок ограничен в обороте, то арендная плата не должна быть выше земельного налога

Принципы определения арендной платы, утвержденные постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, распространяются на участки, находящиеся в собственности субъектов РФ и муниципалитетов.

Суть дела

Компания арендовала у местной администрации земельный участок площадью 5000 кв. м для проектирования, строительства и последующей эксплуатации торгово-складского комплекса. Срок аренды — до 01.09.2054. Размер арендной платы был определен в договоре в соответствии с Законом Московской области от 07.06.96 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» (далее — Закон Московской области № 23/96-ОЗ).

Компания передала права и обязанности арендатора земельного участка другой организации. Арендодатель, ссылаясь на то, что арендатор не полностью заплатил арендную плату, подал иск о взыскании 834 тыс. руб. долга и 25 тыс. руб. пеней (за период с 01.10.2017 по 31.12.2017 и с 01.10.2018 по 31.12.2018).

Арендатор возражал против иска. Земельный участок под зданием, принадлежащим арендатору на праве собственности, ограничен в обороте, поскольку он входит в границы планируемого размещения объекта федерального значения. А значит, размер арендной платы за земельный участок на основании абз. 8 Основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 (далее — Основные принципы определения арендной платы), с 12.08.2017 не мог превышать размер земельного налога. А арендатор в таком размере и платил арендную плату.

Позиция судов

Суды первой и апелляционной инстанций взыскали с арендатора задолженность по арендной плате и неустойку, начисленную на сумму долга за несвоевременное внесение арендной платы. Кассация тоже не приняла довод о том, что арендная плата не должна превышать земельный налог.

Позиция ВС РФ

СКЭС ВС РФ отменила судебные акты судов трех инстанций и направила дело на новое рассмотрение. Она согласилась с арендатором, что он вправе был платить арендную плату не выше земельного налога.

Арбитражный суд по другому делу установил, что спорный земельный участок, на котором расположен принадлежащий арендатору на праве собственности объект недвижимости, входит в границы планируемого размещения объекта федерального значения — автотранспортной развязки и в силу подп. 7 п. 5 ст. 27 ЗК РФ ограничен в обороте (дело № А41-43082/2017). Постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 № 531, вступившим в законную силу с 12.08.2017, Основные принципы определения арендной платы были дополнены еще одним принципом, № 7. В нем было предусмотрено, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством РФ ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Минэкономразвития России от 29.12.2017 № 710 были утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается (п. 30 разд. 8 Методических рекомендаций, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 29.12.2017 № 710).

В этом случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений п. 1 ст. 387 НК РФ).

ВС РФ уже указывал, что данные положения (принцип № 7) Основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте (решение ВС РФ от 12.09.2018 по делу № АКПИ18-667). Поскольку эти принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании этих принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе № 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

При рассмотрении споров, вытекающих из договоров аренды публичных земель, суды вправе давать оценку нормативным правовым актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за земельные участки, с точки зрения их соответствия указанным принципам и не применять нормативный правовой акт публичного образования, противоречащий нормативному правовому акту большей юридической силы. Если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за указанные земли выше указанного в принципе № 7, то арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа. Спорный договор аренды был заключен сторонами после введения в действие ЗК РФ без проведения торгов в отношении земельного участка, право государственной собственности на который не разграничено, следовательно, арендная плата по этому договору является регулируемой и подлежит определению по указанным правилам с учетом того, что спорный участок ограничен в обороте.

Кроме того, Арбитражный суд Московской области решением от 30.08.2019 по делу № А41-51086/2018 удовлетворил иск арендатора о внесении изменений в договор аренды и дополнил его следующим условием: «Размер арендной платы за земельный участок начиная с 12.08.2017 составляет сумму, равную земельному налогу за этот земельный участок. Этот размер арендной платы применяется до снятия с земельного участка ограничений в его приватизации или до отмены или соответствующего изменения абзаца принципа учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права в Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582».