Если арендатор долго не возвращает помещения, то такое противоправное поведение не защищается исковой давностью

Арендодатель потребовал вернуть помещения, но в течение трех с половиной лет арендатор так их и не вернул. ВС РФ решил, что исковая давность в этом случае не применяется.

Суть дела

Компания арендовала муниципальные нежилые помещения с 1994 г. Последний договор аренды был заключен 01.04.2010 на срок до 31.03.2015. Письмом от 01.04.2015 арендодатель уведомил арендатора о прекращении с 01.05.2015 договора аренды в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ и необходимости освободить арендуемые помещения, предоставив акт приема-передачи, подтверждающий возврат помещений.

Однако компания не освободила помещения. Вместо этого она подала иски, направленные на приобретение прав на них:

• по делу № А65-22482/2015 суд отказал в удовлетворении иска о понуждении арендодателя к заключению договора аренды на условиях, указанных в проекте договора;

• по делу № А65-16030/2015 суд отказался удовлетворить требование о признании незаконным бездействия арендодателя, выразившегося в уклонении от заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов;

• по делу № А65-1630/2017 суд отказал в удовлетворении требования о признании незаконными действий арендодателя, выразившихся в отказе в преимущественном праве выкупа нежилых помещений.

Арендодатель подал в суд иск о возложении на компанию обязанности освободить нежилые помещения и передать их по акту приема-передачи. Он указывал, что по состоянию на декабрь 2018 г. (акты обследования от 17.01.2017, 19.09.2018, 25.10.2018, 01.11.2018) компания не освободила арендованные помещения и сдала их в аренду индивидуальным предпринимателям.

Позиции судов

Суды трех инстанций отказали в иске. Они исходили из того, что требование о возврате арендованного имущества подлежит удовлетворению в случае доказанности факта прекращения договорных отношений сторон. А в этом случае договор аренды не был прекращен. После 01.04.2015, то есть после даты уведомления об отказе от исполнения договора аренды, арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Поэтому суды в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ сочли договор возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Суды, принимая во внимание факт открытого и добросовестного владения арендатором спорными помещениями и непринятие арендодателем мер по их возврату свыше трех с половиной лет, пришли к выводу о сохранении между сторонами правоотношений по аренде, возникших на основании договора от 01.04.2010, и пропуске арендодателем срока на обращение в суд.

Суд кассационной инстанции в части срока давности не согласился. Он указал, что поскольку был заявлен иск об истребовании имущества в связи с отказом от договора аренды, к данным правоотношениям в силу ст. 208 ГК РФ неприменимы положения о сроке исковой давности. Вместе с тем он пришел к выводу, что данное обстоятельство не привело к принятию неправильных судебных актов по существу спора. При сохранении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, арендодатель не был лишен возможности направить арендатору уведомление о расторжении договора и потребовать освобождения помещений.

Позиция ВС РФ

СКЭС ВС РФ отменила судебные акты трех инстанций и направила дело на новое рассмотрение.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 2 ст. 453 ГК РФ). Письмо арендодателя о прекращении договора аренды было доставлено арендатору, в связи с чем договорные отношения по аренде следует считать прекращенными. А значит, у арендатора возникла обязанность возвратить спорные помещения арендодателю.

В случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (п. 82 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату. Учитывая особый характер временного пользования индивидуально-определенной вещью, срок исковой давности по иску о ее возврате, независимо от момента признания сделки недействительной, начинается не ранее отказа соответствующей стороны сделки от ее добровольного возврата (абз. 2 п. 2 ст. 200 ГК РФ).

ВС РФ решил, что эта правовая позиция применяется и при рассмотрении данного спора, в котором также отпали законные основания для правомерного пользования имуществом, арендатор добровольно не вернул объект аренды после направления ему уведомления о расторжении договора, в том числе при направлении ему иска с требованием о возврате, не исполненным арендатором, поведение которого следует расценивать как отказ от добровольного возврата арендуемого имущества по требованию арендодателя.

Поскольку предъявление данного иска, по сути, является требованием о возврате переданной во временное пользование вещи, выводы кассации о необходимости направления арендодателем нового уведомления о расторжении договора аренды с требованием освободить помещения при наличии спора в суде нельзя признать обоснованными.

Иной подход со ссылкой на истечение исковой давности по его возврату не обеспечивает защиту прав собственника имущества, обладающего правом на возврат вещи при отказе от передачи ее арендатором, по обращению непосредственно к нему или за судебной защитой с иском по указанному требованию, по которому он является ответчиком, а напротив, позволяет арендатору, использующему арендуемое имущество без правовых оснований и не исполняющему обязанность по передаче спорных помещений собственнику, продолжать владеть этим имуществом, извлекая свою выгоду.

Более того, арендатор владеет вещью не как своей собственной, не вместо собственника, а наряду с собственником, не отказавшимся от своего права на вещь и не утратившим к ней интереса, обращение которого за возвратом вещи в судебном порядке последовало после окончания судебных споров, в которых он настаивал на отсутствии у арендатора прав на спорное имущество.

С учетом установленных по другим судебным делам обстоятельств о прекращении арендных отношений в связи с отказом собственника имущества от договора, характера и результатов ранее рассмотренных судами споров об отсутствии у арендатора прав на него, на период рассмотрения которых он продолжал использовать помещения, при наличии обстоятельств, свидетельствующих об отказе арендатора от добровольного возврата спорного имущества после прекращения договора аренды, а также после предъявления этого иска, являющегося требованием о возврате арендованного имущества, противоправное поведение арендатора не могло быть защищено исковой давностью и выводы судов о пропуске арендодателем срока исковой давности являются необоснованными.