Добросовестному приобретателю лучше получать перед покупкой недвижимости полную выписку из ЕГРН

Приобретатели здания, которое принадлежало банкроту, доказывали, что не знали о судебных спорах, поскольку в краткой выписке не было об этом сведений. ВС РФ указал, что такие сведения были в полной выписке, и переложил бремя доказывания добросовестности на приобретателей.

Суть дела

В результате ряда сделок должник (ОАО «Фототехника-Почтой») вывел свой актив — здание. Впоследствии суд признал его банкротом. После вынесения судом определения о признании недействительной сделки по отчуждению должником данного здания в рамках дела о банкротстве здание приобрели два индивидуальных предпринимателя.

Конкурсный управляющий и кредиторы подали заявления о признании недействительной сделки по внесению должником в уставный капитал ООО «Компания „БРИК“» нежилого здания и об истребовании из незаконного владения здания в виде обязания ООО «С-Фото» (которое оставило объект в порядке исполнения решения суда) возвратить в конкурсную массу должника это здание.

На первом круге рассмотрения кассация отменила судебные акты. При пересмотре вопрос встал насчет признания недействительной всей цепочки сделок: договоры о передаче здания в уставный капитал, залога, о продаже доли в ООО и т.д.

Позиция судов

Суд первой инстанции удовлетворил заявление. Он пришел к выводу о недействительности совокупности сделок, совершенных группой заинтересованных лиц при наличии у должника признаков неплатежеспособности с противоправной целью во вред кредиторам должника. Также он истребовал у последних приобретателей (индивидуальных предпринимателей) здания в пользу должника, указав на недоказанность их добросовестности как приобретателей спорного имущества и на внесение в ЕГРЮЛ записи о прекращении деятельности ООО «С-Фото». Апелляция согласилась с выводами суда первой инстанции. Она указала на конкретные обстоятельства сделки по приобретению здания, которые должны были вызвать у них, как у обычных приобретателей, разумные сомнения.

Суд кассационной инстанции частично отменил судебные акты. Согласившись с выводами судов о недействительности совокупности сделок, он пришел к выводу о добросовестности приобретателей. Суд сослался на отсутствие на момент отчуждения в ЕГРН сведений об ограничениях на совершение сделок со спорным имуществом или о наличии судебного спора, а также на приобретение имущества у лица, получившего здание на основании решения суда.

Позиция ВС РФ

СКЭС ВС РФ согласилась с признанием недействительной цепочки сделок, но в части истребования здания из незаконного владения последних приобретателей — нет.

Конкурсный управляющий и кредиторы приводили два ключевых довода, указывающих на недобросовестность приобретателей имущества. Во-первых, на момент совершения сделки в ЕГРН была включена отметка о наличии судебного спора в отношении права собственности на имущество. Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки в ЕГРН имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества, запись в ЕГРН о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя (п. 38 постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»). В материалы дела было представлено письмо Управления Росреестра по г. Москве, свидетельствующее о внесении по его заявлению отметки о наличии возражений в отношении титула собственника здания.

Поскольку конкурсный управляющий представил первичный документ в подтверждение заявленного довода о недобросовестности конечных покупателей здания, то на лиц, возражающих против признания их недобросовестными, перешло бремя доказывания обратного.

Любой разумный участник гражданского оборота перед покупкой недвижимого имущества знакомится со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выясняет основания возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности на него, правомочия продавца на отчуждение имущества, реальную стоимость имущества, наличие или отсутствие споров относительно права собственности на имущество.

Информация о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости содержится в полной выписке из ЕГРН об объекте недвижимости, форма которой утверждена приказом Минэкономразвития России от 25.12.2015 № 975, и погашается по истечении трех месяцев с даты внесения без заявления предшествующего правообладателя на основании решения государственного регистратора прав. Оснований не доверять информации, указанной в письме Управления Росреестра по г. Москве, о наличии в ЕГРН по со- стоянию на дату совершения сделки купли-продажи здания с индивидуальными предпринимателями возражений в отношении титула собственника здания у судов не имелось, иного конечными приобретателями здания не доказано.

Предоставленная покупателями краткая выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости не содержит графы «Сведения о возражении в отношении зарегистрированного права» и не может являться доказательством наличия или отсутствия возражений относительно права собственности ООО «С-Фото» на здание, следовательно, не опровергает предоставленные оппонентами доказательства о наличии такой записи. Поэтому вывод суда кассационной инстанции о недоказанности факта действительного внесения таких отметок является несостоятельным.

Во-вторых, истцы обращали внимание на необычность поведения ответчиков при приобретении имущества. Так, установленные судами обстоятельства продажи недвижимого имущества с отсрочкой оплаты 5/6 стоимости после регистрации перехода права без обеспечительных сделок и короткий период владения имуществом продавцом до его последующей продажи указывают на стремление продавца максимально быстро избавиться от права собственности без гарантии оплаты практически всей цены. Это должно было насторожить покупателей, планирующих осуществлять предпринимательскую деятельность с использованием здания. Подобные сопутствующие совершению сделок обстоятельства должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества, что также указывает на недобросовестность приобретателя (п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения»).

Каких-либо иных доводов о проверке этих обстоятельств конечные приобретатели не привели, в то время как оппоненты указали в том числе на наличие этого спора, а также двух споров по заявлениям кредитора должника о принятии обеспечительных мер в виде ареста спорного здания в рамках дела о банкротстве. Информация о данных обстоятельствах доступна в открытых источниках (в том числе и на момент совершения сделки), и ее несложно найти в банке решений арбитражных судов по кадастровому номеру или адресу здания.