Арбитражный управляющий продал с торгов недвижимость должника, но суд отменил оспоренную сделку с этим имуществом

Покупатель не является добросовестным, если он не проявил минимальной степени осмотрительности, которая от него требовалась в сложившейся ситуации, — не осмотрел недвижимость перед заключением сделки.

Суть дела

В 2015 г. два физлица заключили договор купли-продажи квартиры. Цена договора составила 9,3 млн руб. Запись о регистрации права собственности покупателя на квартиру была внесена в ЕГРН. В 2017 г. суд признал продавца банкротом и ввел процедуру реализации его имущества. Финансовый управляющий обратился в суд с заявлением о признании договора купли-продажи квартиры недействительным.

Позиции судов

Суд первой инстанции признал недействительным договор купли-продажи и применил последствия его недействительности в виде признания права собственности продавца на квартиру. На основании судебного определения была внесена запись о регистрации права собственности продавца на квартиру. В дальнейшем финансовый управляющий выставил квартиру на продажу как имущество, составляющее конкурсную массу. Победителем торгов по продаже квартиры стал гражданин Р., с которым финансовый управляющий заключил договор купли-продажи квартиры по цене 6,8 млн руб. В тот же день был составлен акт приема-передачи квартиры. Но попасть в квартиру не удалось.

Тогда финансовый управляющий составил иск о признании первоначального покупателя утратившим право пользования квартирой, указав в нем на то, что он, не являясь собственником, фактически владеет квартирой, хранит в ней личные вещи, отказывается передать управляющему ключи. В свою очередь, первоначальный покупатель, узнав о притязаниях третьих лиц на квартиру, подал апелляционную жалобу на определение суда первой инстанции, заявив ходатайство о восстановлении пропущенного срока на обжалование. Вскоре после этого в государственный реестр была внесена запись о регистрации права собственности гражданина Р. на квартиру.

Впоследствии Девятый арбитражный апелляционный суд отказал в удовлетворении заявления финансового управляющего о признании договора купли-продажи квартиры недействительным. Cуд установил, что первоначальный покупатель, приобретая квартиру, действовал добросовестно, исполнил обязательство по оплате недвижимости, цена сделки соответствовала рыночной.

Первоначальный покупатель, добившись отмены судебного акта о недействительности договора о продаже квартиры, обратился в суд первой инстанции с заявлением о признании недействительными торгов, договора купли-продажи квартиры, заключенного с гражданином Р., прекращении права собственности гражданина Р. на квартиру и признании своего права собственности на квартиру. До разрешения данного спора арбитражным судом Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда отказала в удовлетворении иска финансового управляющего о признании первоначального покупателя утратившим право пользования квартирой. Суд общей юрисдикции исходил из того, что право собственности первоначального покупателя на квартиру возникло на основании действительного договора купли-продажи, это право он никогда не утрачивал, в том числе не утрачивал право пользования жилым помещением, недвижимость с момента приобретения из его фактического владения не выбывала.

Затем арбитражный суд удовлетворил в части заявление первоначального покупателя, признав недействительными результаты торгов, состоявшихся 19.12.2018. Апелляция отменила это определение, поскольку торги могут быть признаны недействительными только при нарушении процедуры их проведения. Таких нарушений не было, квартира на момент продажи гражданину Р. была включена в конкурсную массу. Суд кассационной инстанции согласился с апелляцией.

Позиция ВС РФ

СКЭС ВС РФ отменила судебные акты апелляционной и кассационной инстанций. Требование о признании права собственности на квартиру было направлено на новое рассмотрение.

ВС РФ отметил, что внесенные в реестр записи о прекращении права собственности на квартиру первоначального покупателя и восстановлении права собственности продавца (банкрота) являлись недостоверными. Поскольку квартира была включена в конкурсную массу в отсутствие к тому законных оснований, финансовый управляющий не мог распорядиться ею. В случае проявления гражданином Р. минимальной степени осмотрительности, которая от него требовалась в сложившейся ситуации, — осмотра недвижимости перед заключением сделки, он с неизбежностью узнал бы о том, что владение осуществляется иным, отличным от продавца, лицом, и о пороках регистрационной записи о восстановлении права собственности продавца. Поэтому гражданин Р. не может считаться добросовестным приобретателем. Он, равно как и финансовый управляющий, выехавший на осмотр квартиры только после ее продажи с торгов, не вправе обосновывать возражения ссылками на то, что они разумно полагались на записи государственного реестра, не зная об их недостоверности.

Кроме того, к отношениям, касающимся исполнения договора об отчуждении квартиры гражданину Р., подлежат применению положения параграфа 7 главы 30 ГК РФ. Статьи 551, 556 ГК РФ определяют момент исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю: передача должна состояться до государственной регистрации перехода права собственности, условие о передаче имущества после государственной регистрации перехода права может быть согласовано сторонами в договоре или закреплено в законе. Финансовый управляющий и гражданин Р. в договоре не отошли от диспозитивных положений и не предусмотрели, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать квартиру. В связи с этим они оформили акт приема-передачи квартиры от 26.12.2018. Однако данный акт, представленный в регистрирующий орган, заведомо недостоверен: финансовый управляющий в принципе не мог передать квартиру гражданину Р., поскольку имущество все время находилось во владении первоначального покупателя. Основная обязанность по договору купли-продажи не была исполнена продавцом — не состоялась передача недвижимости покупателю, являющаяся в данном случае необходимой предпосылкой для регистрации перехода права собственности.

Значит, финансовый управляющий и гражданин Р., составив заведомо недостоверный передаточный акт, искусственно исключили из юридического состава, требующегося для регистрации перехода права собственности, фактическую передачу имущества по договору купли-продажи. Таким образом, гражданин Р. не приобрел право собственности на квартиру.

В настоящее время судебная коллегия лишена возможности удовлетворить требование первоначального покупателя, поскольку после истребования дела ВС РФ был подписан договор о дальнейшем отчуждении квартиры иному лицу, переход права собственности к которому зарегистрирован в государственном реестре.

Судебная коллегия ВС РФ изложила в резолютивной части своего определения вывод о том, что право собственности гражданина Р. на квартиру никогда не возникало, и оставила в силе определение суда первой инстанции в части признания результата торгов недействительным, имея в виду недействительность порожденного этим договором юридического эффекта в виде перехода права собственности к гражданину Р.