С застройщика можно взыскать убытки в виде разницы между оплаченной суммой и стоимостью на момент расторжения договора

Когда кредитор расторгает договор и требует возмещения абстрактных убытков, вызванных удорожанием на рынке аналогичных объектов, такие убытки подлежат взысканию в полном размере, помимо начисленных процентов.

Суть дела

Супруги заключили с застройщиком договор участия в долевом строительстве. Цена договора составила 5,2 млн руб. Дольщики оплатили эту сумму в полном объеме. Застройщик должен был передать квартиру не позднее 31.12.2017. Поскольку застройщик взятые на себя по договору обязательства не выполнил, дольщики в одностороннем порядке отказались от исполнения договора, направив уведомление застройщику 25.10.2018. Застройщик 23.11.2018 вернул уплаченные 5,2 млн руб. Дольщики заказали независимую оценку сопоставимого товара. В заключении было указано, что по состоянию на 01.11.2018 стоимость аналогичной квартиры составляет 6 млн руб. Таким образом, разница между стоимостью квартиры на момент ее оплаты и на момент расторжения договора составила 800 000 руб.

В 2019 г. дольщики заключили с индивидуальным предпринимателем договор уступки прав требования, согласно которому цеденты уступили, а цессионарий принял право на взыскание убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, разницы рыночной стоимости объекта долевого участия, возникших вследствие нарушения застройщиком своих обязательств и последующего расторжения договора долевого участия в строительстве.

ИП подал иск к застройщику о взыскании 800 000 руб. убытков. Он обосновал иск тем, что из-за непередачи квартиры в срок застройщик причинил дольщикам убытки в виде разницы между размером суммы, уплаченной дольщиками, и стоимостью квартиры на момент расторжения договора.

Позиция судов

Суды трех инстанций отказали в удовлетворении иска. Они исходили из того, что предъявленные истцом убытки покрываются причитающимися участникам долевого строительства процентами в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных дольщиками (на основании п. 2 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее — Закон № 214-ФЗ), так как истец не представил доказательств того, что законной неустойки недостаточно для покрытия спорных убытков.

Позиция ВС РФ

СКЭС ВС РФ отменила судебные акты и направила дело на новое рассмотрение.

Коллегия отметила, что суды отклонили ссылки истца на п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» и п. 35 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом ВС РФ 04.12.2013. Из них следует, что участник имеет право на взыскание убытков, в частности уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества. Но данные разъяснения не содержат указаний на возможность взыскания таких убытков без учета положений п. 1 ст. 394 ГК РФ, то есть сверх причитающейся неустойки.

В случае ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (ст. 10 Закона № 214-ФЗ). Застройщик в случае расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса (п. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ). Сходный механизм возврата денежных средств и уплаты процентов применим к различным типам договоров, что подтверждается разъяснениями, содержащимися в п. 5 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» (далее — постановление № 35), и специально для возврата предоплаты — п. 4 ст. 487 ГК РФ.

Согласно п. 5 постановления № 35 вне зависимости от основания для расторжения договора сторона, обязанная вернуть имущество, возмещает другой стороне все выгоды, которые были извлечены первой стороной в связи с использованием, потреблением или переработкой данного имущества, за вычетом понесенных ею необходимых расходов на его содержание. Если возвращаются денежные средства, подлежат уплате проценты на основании ст. 395 ГК РФ с даты получения возвращаемой суммы другой стороной (ответчиком). Таким образом, проценты, начисляемые в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона № 214-ФЗ, являются минимальным презюмируемым размером платы за пользование деньгами застройщиком без осуществления им встречного предоставления. Однако такая плата за пользование денежными средствами не покрывает убытков кредитора, связанных с неисполнением основного обязательства, ради возникновения которого заключался расторгнутый договор, например о передаче в собственность нежилых помещений. Поэтому названные проценты являются зачетными лишь в отношении убытков, вызванных непосредственной просрочкой исполнения, но не покрывают какую-либо часть убытков, вызванных полным неисполнением обязательства.

Когда кредитор расторгает договор и требует на основании п. 2 ст. 393.1 ГК РФ возмещения абстрактных убытков, вызванных удорожанием на рынке аналогичных подлежащему передаче объектов, то такие убытки подлежат взысканию в полном размере, помимо начисленных процентов. В данном случае убытки в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой возмещаются соответствующей стороной независимо от того, заключалась ли другой стороной взамен прекращенного договора замещающая сделка. Если в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые работы, кредитор вправе потребовать от должника возмещения таких убытков и тогда, когда замещающая сделка им не заключалась.