При переплате по коммунальным платежам, которые включены в арендную плату, арендодатель должен вернуть часть денег арендатору

Если переменная часть арендной платы зависит от коммунальных тарифов и при этом выяснилось, что арендатор ошибочно платил по повышенному тарифу, то он вправе потребовать вернуть часть арендной платы в качестве неосновательного обогащения.

Суть дела

Между двумя компаниями был заключен договор краткосрочной аренды. По этому договору арендатор арендовал складские и офисные помещения. Через несколько лет стороны заключили новый договор аренды на аналогичных условиях. Арендная плата состояла из фиксированной платы (платы за пользование помещениями) и переменной платы.

Переменной платой являлась плата, состоящая из платы за фактически потребленные арендатором измеряемые коммунальные услуги, которые рассчитывались как сумма следующих показателей:

а) величины, рассчитанной на основе фактических замеров объемов потребленных услуг по индивидуальным приборам учета, установленным внутри помещений арендатора;

б) величины, рассчитанной по приборам учета, установленным в здании в целом, пропорционально доле арендатора в здании.

Стоимость этих величин определялась исходя из тарифов, устанавливаемых энергоснабжающими организациями в отношении каждой из измеряемых коммунальных услуг. Переменная часть арендной платы, в состав которой включалось электроснабжение, рассчитывалась в порядке, предусмотренном договором, и оплачивалась по счетам, выставленным арендодателем.

Впоследствии между арендодателем и гарантирующим поставщиком возник спор насчет потребленной электроэнергии. Арендодатель подал иск к гарантирующему поставщику о взыскании неосновательного обогащения в виде переплаты стоимости потребленной электрической энергии за период с 01.01.2015 по 31.07.2017 в размере 6,8 млн руб. Суд удовлетворил это требование (решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.06.2018 по делу № А07-1454/2018). В судебном акте было указано, что арендодатель оплачивал гарантирующему поставщику стоимость электрической энергии, включающей более высокий тариф на услуги по передаче электрической энергии СНII вместо тарифа для высокого уровня напряжения ВН. В результате неправомерного применения гарантирующим поставщиком к арендодателю более высокого тарифа у последнего образовалась переплата. При этом арендатор оплачивал арендодателю электроэнергию по тарифу второго среднего напряжения (СНII), что следовало из ведомостей расчета переменной части арендной платы за период с 01.09.2015 по 31.07.2017. То есть оказалось, что арендатор тоже платил арендодателю по повышенному тарифу.

Арендатор подал иск о взыскании с арендодателя неосновательного обогащения в размере 5,5 млн руб., 681 000 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 28.10.2015 по 21.08.2018 с их последующим начислением до момента фактического исполнения решения. Истец ссылался на то, что на стороне арендодателя возникло неосновательное обогащение за счет арендатора в силу получения в составе переменной части арендной платы стоимости потребленной арендатором электрической энергии в большем размере, чем причиталось арендодателю.

Позиция судов

Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении искового требования арендатора к арендодателю. Они исходили из того, что арендатор не является субабонентом по отношению к арендодателю, в связи с чем взаимоотношения сторон по оплате потребленной электрической энергии регулируются исключительно условиями договоров аренды. Эти договоры не являются договорами энергоснабжения.

Согласованный договорами аренды порядок определения переменной арендной платы был обусловлен обоюдной волей сторон при заключении договоров, и эта плата не является регулируемой ценой. Оплата переменной арендной платы производилась в порядке исполнения договорного условия о цене на основании договоров аренды. Эта стоимость не может быть изменена в одностороннем порядке.

Поэтому суды трех инстанций пришли к выводу о том, что арендодатель получил оплаченную арендатором арендную плату на законных основаниях. Эта сумма не является неосновательным обогащением арендодателя.

Суд кассационной инстанции согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

Позиция ВС РФ

СКЭС ВС РФ отменила судебные акты нижестоящих инстанций и направила дело на новое рассмотрение. Таким образом, вторая кассация признала, что уплаченная арендатором сумма арендной платы является неосновательным обогащением арендодателя.

Из условий заключенных сторонами договоров аренды следовало, что переменная плата в составе арендной платы не является фиксированной. Напротив, ее величина устанавливается в зависимости от объема потребленных ресурсов и тарифа, утвержденного энергоснабжающими организациями в отношении каждой из измеряемых коммунальных услуг. Отсутствие между сторонами отношений по энергоснабжению не исключает обязанности арендодателя, являющегося по сути управляющей организацией при снабжении принадлежащего ему здания коммунальными ресурсами, исходя из буквального толкования условия договоров аренды о величине переменной платы, распределять между арендаторами законно взимаемую с него самого плату за эти ресурсы.

Последующее установление неправомерного начисления поставщиком ресурса в составе платы за электрическую энергию стоимости услуг по передаче электрической энергии по ненадлежащему тарифу не свидетельствовало о законности переменной платы, перечисленной арендатором в момент расчетов с арендодателем.

Поскольку условие договора аренды предусматривало применение тарифа, а его размер в соответствии с законодательством об электроэнергетике утверждается нормативными актами применительно к техническим характеристикам получаемого потребителем ресурса, требование арендатора не было направлено на изменение условий договора аренды.

Более того, у арендодателя не имелось законных оснований для взимания стоимости ресурса с арендатора по иной цене. Превышение внесенных арендатором платежей в составе переменной части было подтверждено судебными актами по делу № А07-1454/2018, которыми суд в пользу арендодателя взыскал переплату в связи с неправильным применением в расчетах с гарантирующим поставщиком тарифа, которую арендодатель, в свою очередь, распределял между арендаторами комплекса. Сбережение арендодателем переплаты, возникшей в связи с перерасчетом платежей гарантирующему поставщику, не соответствует поведению добросовестного участника арендных правоотношений.

Таким образом, выводы судов о том, что оплаченная истцом арендная плата была получена арендодателем на законных основаниях и не является его неосновательным обогащением, сделаны с нарушениями норм материального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита прав и законных интересов общества, в связи с чем судебные акты подлежат отмене.