Стороны вправе предусмотреть в договоре аренды штраф за несвоевременное уведомление арендатора о расторжении договора

В договоре аренды была предусмотрена обязанность уведомить арендодателя за два месяца и штраф за нарушение этого условия. ВС РФ решил, что включение в договор условия о таком штрафе правомерно.

Суть дела

Стороны заключили два аналогичных по содержанию договора аренды нежилых помещений со сроком действия с 01.09.2016 по 01.08.2017. Размер арендной платы составил 150 000 руб. в месяц по каждому договору. Также в договорах была предусмотрена обязанность арендатора письменно сообщить арендодателю не позднее чем за два месяца о предстоящем освобождении помещений как в связи с окончанием срока действия договоров, так и при досрочном освобождении. А в случае нарушения этой обязанности арендатор должен был выплатить неустойку (штраф) в размере 200 000 руб. Это положение тоже было в обоих договорах.

Также арендатор обязался письменно согласовать с арендодателем проект рекламных проспектов на фасаде здания, а после установки в течение 14 дней подписать с арендодателем акт выполненных работ. За неисполнение этой обязанности была установлена штрафная неустойка в сумме 30% размера месячной арендной платы.

Письмом от 31.08.2018 арендатор сообщил арендодателю о намерении расторгнуть договоры и освободить помещения 15.09.2018. Арендодатель потребовал от арендатора оплатить 1,5 млн руб., в том числе:

• задолженность по арендной плате за сентябрь 2016 г. — 100 000 руб.;

• пени за просрочку уплаты арендных платежей;

• штраф за несвоевременное уведомление о расторжении договоров аренды (менее чем за два месяца) — 400 000 руб.;

• штраф за отсутствие согласования с арендодателем размещения рекламы — 90 000 руб.;

• пени за просрочку иных платежей — 47 000 руб.;

• штраф за несвоевременный возврат помещений — 60 000 руб.

Арендатор отказался выплатить эту сумму, поэтому арендодатель подал аналогичный иск в суд.

Позиция судов

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования частично:

• отказал в удовлетворении требования о взыскании 100 000 руб. задолженности по арендной плате за сентябрь 2016 г. и пеней, поскольку арендодатель получил эту сумму по расписке в качестве авансового платежа, уплаченного до начала исполнения договора аренды в счет причитающихся платежей;

• взыскал пени за нарушение сроков внесения арендных платежей (по договору 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки), но снизил с 47 000 до 37 000 руб.;

• взыскал 200 000 руб. штрафа за несвоевременное уведомление о расторжении договоров аренды (по 100 000 руб. по каждому договору). Суд сослался на то, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Любая из сторон вправе в любое время отказаться от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ);

• отказал во взыскании остальных штрафов.

Суд апелляционной инстанции согласился с первой инстанцией, за исключением вопроса о взыскании 400 000 руб. штрафа за несвоевременное уведомление о расторжении договоров аренды. Он решил, что с арендатора нельзя было взыскать этот штраф.

В договоре был предусмотрен двухмесячный срок уведомления арендодателя о предстоящем освобождении помещений. Арендатор уведомил арендодателя за 15 дней, то есть с нарушением договорного срока. Стороны согласовали, что в случае нарушения этого условия арендатор уплачивает 200 000 руб. неустойки (штраф).

Суд учел, что арендатор продолжил пользоваться помещениями после истечения договорного срока. Договор трансформировался в заключенный на неопределенный срок, но стороны не согласовали новый срок для предупреждения арендатором арендодателя о прекращении договоров аренды. При этом пункты со штрафами распространяли свое действие только на договор, заключенный на срок с 01.09.2016 по 01.08.2017.

В связи с этим апелляция пришла к выводу, что в спорной ситуации действует общее правило, выражающееся в праве стороны в любое время на отказ от договора (п. 2 ст. 610 ГК РФ). По ее мнению, право на отказ от договоров, заключенных на неопределенный срок, является безусловным, не вызвано какими-либо нарушениями со стороны арендатора и обусловлено исключительно его волей на отказ от договора. Установление в договорах штрафной санкции, подлежащей взысканию с арендатора только за досрочное расторжение договоров в одностороннем порядке, противоречит правовой природе неустойки как меры ответственности, применяемой за нарушение гражданских прав. Требование о взыскании с ответчика санкций за досрочное расторжение договора вступает в прямое противоречие с императивным предписанием ГК РФ.

В итоге апелляция отказала во взыскании штрафа за несвоевременное уведомление о расторжении договоров аренды. Кассация оставила ее решение в силе.

Позиция ВС РФ

СКЭС ВС РФ отменила судебные акты апелляции и кассации и оставила в силе решение суда первой инстанции, который взыскал с арендатора штраф за несвоевременное уведомление о расторжении договоров аренды.

Судебная коллегия по экономическим спорам отметила, что стороны добровольно согласовали условие, согласно которому на арендатора была возложена обязанность письменно сообщить арендодателю не позднее чем за два месяца о предстоящем освобождении помещений. Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что спорные договоры, заключенные на определенный срок, исходя из фактического исполнения их условий сторонами по истечении установленного в договорах срока действия, были продлены на неопределенный срок на тех же условиях, которые стороны оговорили первоначально. Таким образом, сохранилась обязанность арендатора, предусмотренная договорами, предупредить арендодателя за два месяца о предстоящем освобождении нежилых помещений.

Поскольку арендатор не отправил уведомление об освобождении помещений в срок, суд вправе взыскать с него штраф в пользу арендодателя.

Еще один момент: суд апелляционной инстанции акцентировал внимание на наличии безусловного права арендатора на расторжение бессрочного договора аренды и неправомерности взыскания неустойки (штрафа) за то, что арендатор воспользовался принадлежащим ему правом. Между тем условиями договоров штрафные санкции предусмотрены за нарушение процедуры уведомления арендодателя арендатором о предстоящем расторжении договоров. При таких обстоятельствах вывод апелляционного суда о недопустимости наложения штрафа за отказ от договоров аренды противоречит разъяснениям, содержащимся в п. 43 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора», о том, что толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.