Обращение с заявлением о выдаче разрешения на строительство уже после завершения реконструкции и создания нового объекта недвижимости не свидетельствует о добросовестности поведения заявителей и не является основанием для легализации самовольной постройки.
|
Карточка дела |
Реквизиты судебного акта |
Определение от 17.12.2020 № 306-ЭС20-118 по делу № А57-26100/2018 |
|
Истцы |
ИП Джуликян А. А., ИП Муталлапов Н.С. |
|
|
Ответчик |
Администрация Энгельсского муниципального района Саратовской области |
Суть дела
Предпринимателям на праве общей долевой собственности принадлежал земельный участок с разрешенным использованием «Объекты торговли», а также нежилые здания на этом участке. Они реконструировали нежилые здания путем их объединения и увеличения площади. Проект реконструкции прошел негосударственную экспертизу, по результатам которой было выдано положительное заключение. Также реконструкцию подтверждал технический паспорт, подготовленный БТИ.
После окончания реконструкции предприниматели обратились с заявлением о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию). Но местная администрация отказала. Тогда предприниматели подали иск в суд о признании права собственности на самовольную постройку.
Позиция судов
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований. Предприниматели в нарушение законодательства и в отсутствие разрешительной документации, полученной до начала работ, самовольно осуществили реконструкцию имеющихся у них в собственности зданий. Суд не принял заключение экспертизы о соответствии объекта градостроительным, строительным нормам, соблюдении прав и законных интересов других лиц, поскольку оно не подтверждало соблюдение предусмотренных законом условий.
Апелляция отменила решение суда первой инстанции и признала право собственности предпринимателей на самовольно реконструированное здание. При этом суд сделал следующие выводы:
1. Отказ администрации в выдаче разрешения на реконструкцию не содержит оснований, установленных законом.
2. Отказав в выдаче разрешения на строительство, администрация не направила предпринимателям требование о приведении реконструированного объекта в первоначальное положение, встречный иск не заявила.
3. Из отзыва следовало, что администрация не возражает против удовлетворения исковых требований предпринимателей, не заявляет о нарушении публичных интересов сохранением реконструированного объекта, а указывает лишь на необходимость проверки соответствия объекта градостроительным и строительным нормам и правилам, а также не создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.
4. Судебная строительно-техническая экспертиза подтвердила, что реконструированный объект соответствует установленным и предъявляемым к нему требованиям, нормам и правилам, правилам пожарной безопасности, угрозу жизни и здоровью граждан и их имуществу не создает. Истцами был соблюден административный порядок легализации объекта, поскольку они получили градостроительный план земельного участка. Использование земельного участка соответствовало целевому назначению.
Суд кассационной инстанции отменил постановление апелляции и оставил в силе решение суда первой инстанции. Он указал, что факт самовольного возведения объекта и наличие в законодательстве возможности признания в судебном порядке права собственности на самовольную постройку не являются достаточными основаниями для удовлетворения иска, заявленного в порядке ст. 222 ГК РФ, и не могут освобождать истцов от обязанности соблюдать порядок получения необходимых разрешений, а признание права в судебном порядке не может рассматриваться как упрощенная форма приобретения права собственности на самовольную постройку.
Позиция ВС РФ
СКЭС ВС РФ оставила в силе судебные акты первой и кассационной инстанций. В пункте 3 ст. 222 ГК РФ прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке. При этом отсутствие разрешения на строительство должно обсуждаться в контексте квалификации постройки как самовольной (п. 1 ст. 222 ГК РФ), а п. 3 ст. 222 ГК РФ не содержит такого условия для удовлетворения иска, как наличие разрешения на строительство или предваряющее строительство принятие мер для получения такого разрешения.
Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Как разъяснено в п. 26 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при рассмотрении исков о признании права собственности на самовольную постройку суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Это разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку.
В целях защиты публичных интересов законодательство предусматривает особый порядок ведения строительства объектов недвижимости и обязывает застройщиков получать необходимые разрешения (ст. 51 ГрК РФ). Суд первой инстанции сделал вывод о том, что истцы не предпринимали надлежащих мер по легализации постройки и получению разрешительной документации на проведение работ, при этом доказательства невозможности получения такой документации в указанный период по независящим от истцов причинам не было представлено. Суд указал, что обращение предпринимателей в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство уже после завершения реконструкции и создания нового объекта недвижимости не свидетельствует о добросовестности их поведения и не является основанием для легализации правонарушения, которым является самовольное строительство.
Кроме того, предприниматели не оспорили отказ в выдаче разрешения на строительство, доказательств необоснованности такого отказа не было представлено. В этой связи суд первой инстанции, признав, что реконструкция осуществлялась с нарушением установленного законом порядка исключительно по вине предпринимателей, пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для признания за истцами права общей долевой собственности на самовольно реконструированную постройку.
Иной подход ставил бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства (реконструкции) документы в установленном порядке, в худшее положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.
Кассация правомерно признала ошибочным вывод апелляции о том, что получение истцами градостроительного плана земельного участка свидетельствует о соблюдении ими административного порядка легализации объекта.