Без согласия других собственников нельзя устанавливать вентиляционную систему на стене дома для работы ресторана

Собственник оформил перепланировку ресторана — он вывел вентиляционную систему по стене дома. Суды заняли разные позиции. Но ВС РФ однозначно указал, что нужно было не только согласовать переустройство помещения с госорганами, но и получить согласие других собственников. 

 Суть дела

Компания являлась собственником нежилого помещения в многоквартирном жилом доме в центре Москвы, в этом помещении располагался ресторан. Собственник произвел работы по переустройству и перепланировке помещения, в том числе смонтировав приточно-вытяжную вентиляционную систему и вентиляционный канал, проходящий вертикально вдоль окон квартир от второго до восьмого этажа здания по капитальной стене дома с размещением блоков кондиционирования. Выполнение работ по переустройству и перепланировке нежилого помещения было согласовано распоряжением Государственной жилищной инспекции. В актах было указано, что выполненные работы соответствуют проекту. Однако такая перепланировка не устроила других собственников квартир в этом доме.

Они подали иск к собственнику, который устроил перепланировку, об обязании демонтировать вентиляционную систему, а именно вентиляционный канал (вытяжку), проходящий вертикально по стене дома со стороны двора на крышу вдоль окон квартир, а также вентиляционное и кондиционерное оборудование, установленное на капитальной стене жилого дома. Также они потребовали освободить нежилое помещение (от этого требования истцы отказались в апелляционной инстанции).

Истцы полагали, что размещение ответчиком вентиляционного оборудования с использованием общего имущества собственников помещений в многоквартирном жилом доме повлекло за собой нарушение их прав.

Позиция судов

Суд первой инстанции отказал в иске. Он установил, что ответчик выполнил перепланировку и переустройство принадлежащего ему нежилого помещения в соответствии с распоряжением Мосжилинспекции от 14.07.2010 № Ц-1244-10/А101359, то есть в соответствии с требованиями закона. Согласованные работы были выполнены в полном объеме и без отступлений. При этом основания для решения вопроса о возможности размещения спорного оборудования общим собранием собственников отсутствовали.

Апелляционная инстанция отменила решение суда первой инстанции и обязала ответчика демонтировать вентиляционную систему со стены жилого дома. Она установила, что ответчик использовал общее имущество без получения на то решения сособственников. Апелляция указала, что правовой режим общего имущества устанавливает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в многоквартирном доме, единолично в отсутствие решения общего собрания пользоваться общим имуществом многоквартирного дома.

Суд кассационной инстанции отменил постановление апелляции и оставил в силе решение суда первой инстанции. Он сослался на действующий в спорный период норматив Москвы по эксплуатации жилищного фонда ЖНМ-2005/1 «Регламент оформления и проведения переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы», утвержденный постановлением Правительства Москвы от 25.09.2017 № 831-ПП (далее — Регламент). Суд указал, что этот Регламент не предусматривал наличие согласия собственников помещений многоквартирного дома при согласовании переустройства помещения многоквартирного жилого дома.

Позиция ВС РФ

СКЭС ВС РФ оставила в силе постановление суда апелляционной инстанции. То есть ответчику придется убрать со стены дома вентиляционное оборудование.

Собственник жилого помещения в многоквартирном доме вправе предъявить негаторный иск, если общее имущество неправомерно используется одним из собственников помещения (квартиры) (ст. 304 ГК РФ). Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом (ст. 247 ГК РФ). Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 ГК РФ). Аналогичные положения содержатся в ст. 36 ЖК РФ.

При рассмотрении этого дела суд первой инстанции установил факт использования ответчиком общего имущества без соответствующего на то решения общего собрания собственников помещений в доме. Ответчик это обстоятельство не оспаривал.

В пункте 4 ст. 36 ЖК РФ закреплено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Это право не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных.

Действия компании, выразившиеся в несоблюдении установленного порядка пользования общим имуществом и размещении на общем имуществе многоквартирного дома личного оборудования, обоснованно были признаны судом апелляционной инстанции как нарушающие права общей долевой собственности, принадлежащие всем собственникам помещений в многоквартирном доме.

Ссылка ответчика на положения ст. 36 и 44 ЖК РФ в обоснование наличия у него доли в праве собственности на общее имущество, предоставляющей ему право пользования им, является несостоятельной. При этом СКЭС ВС РФ согласилась с выводом суда апелляционной инстанции о том, что разрешение уполномоченного органа на проведение работ по переустройству и переоборудованию помещения ответчика в силу наличия у него контрольных полномочий, связанных с обеспечением безопасности их проведения, не отменяет необходимости совершения ответчиком действий по получению разрешения общего собрания собственников на использование общего имущества.

Выводы суда кассационной инстанции со ссылкой на Регламент об отсутствии необходимости согласия собственников помещений не учитывают, что этот документ не устанавливает порядок использования общего имущества многоквартирного жилого дома. Они противоречат положениям ст. 289, 290, 304 ГК РФ, ст. 36, 44 ЖК РФ, а также неоднократным разъяснениям ВС РФ о толковании и применении этих норм материального права.

По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование (п. 7 постановления Пленума от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»). Между тем такое соглашение, подтверждающее также правомерность использования общего имущества собственников многоквартирного дома, не было заключено.