1. Главная / Статьи 
ул. Черняховского, д. 16 125319 Москва +7 499 152-68-65
Логотип
| статьи | печать | 66

Закон о реновации. В каких случаях будет грозить выселение и изъятие помещений?

Теперь выселить могут не только из аварийного дома, но фактически и из любого другого, который попал в программу комплексного развития территории. Собственники квартир смогут получить новую квартиру или компенсацию, а собственники нежилых помещений вправе претендовать только на денежную компенсацию. Для принятия решения о комплексном развитии понадобится 2/3 голосов собственников жилых помещений. При этом если собрание не будет проведено в определенный срок, то многоквартирный дом включат в программу автоматически. Такие поправки предусмотрены в Федеральном законе от 30.12.2020 № 494-ФЗ.

В конце 2020 г. Президент РФ подписал закон, в котором предусмотрен единый механизм комплексного развития территорий и сноса жилых и нежилых построек. Речь идет о Федеральном законе от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» (далее — Закон № 494-ФЗ). Он вступил в силу 30.12.2020.

Подобный механизм комплексного развития территорий уже действует в Москве, только называется реновацией (введен Федеральным законом от 01.07.2017 № 141-ФЗ). Теперь он будет распространяться на всю территорию России. Смысл в том, что теперь могут переселять (изымать помещения) не только из аварийных и ветхих зданий, но фактически и из любых других.

В чем особенности комплексного развития территорий?

Комплексное развитие территорий — это совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, городских округов. Эти мероприятия могут проводить в отношении территорий жилой, нежилой застройки, незастроенных территорий и по инициативе правообладателя (п. 1 ст. 65 ГрК РФ).

Изначально предлагалось включать в программу комплексного развития территории, на которых 50% и более составляют аварийные и подлежащие сносу многоквартирные дома. Ко второму чтению это положение исчезло. В итоге сейчас в п. 2, 4 ст. 65 ГрК РФ предусмотрено, что программы комплексного развития территорий могут применяться в отношении аварийных и подлежащих сносу зданий, а также в других случаях. Например, если изношена крыша или фундамент (полный перечень случаев см. в таблице).

Таблица. Какие здания попадут под реновацию (комплексное развитие территории)? 

Жилые дома

Нежилые постройки

1. Многоквартирный дом, который признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

2. Многоквартирный дом, не признанный аварийным, но соответствующий определенным критериям:

  • физический износ крыши, стены или других конструктивных элементов превышает определенное субъектом РФ значение;

  • совокупная стоимость капитального ремонта конструктивных элементов и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества, в расчете на 1 кв. м общей площади жилых помещений превышает стоимость, определенную нормативным правовым актом субъекта РФ;

  • многоквартирные дома построены в период индустриального домостроения, определенный субъектом РФ, по типовым проектам;

  • многоквартирные дома находятся в ограниченно работоспособном техническом состоянии. Порядок признания многоквартирных домов таковыми устанавливается федеральным органом исполнительной власти в сфере строительства, архитектуры, градостроительства;

  • в многоквартирных домах отсутствуют централизованные системы инженерно-технического обеспечения, определенные субъектом РФ 

1. Объекты капитального строительства (кроме МКД), которые признаны Правительством РФ аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.

2. Объекты капитального строительства (кроме МКД), снос, реконструкция которых планируются на основании адресных программ, утвержденных высшим органом исполнительной власти субъекта РФ.

3. Если виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки.

4. Объекты капитального строительства, которые признаны в соответствии с гражданским законодательством самовольными постройками 

 Важная особенность: для включения в программу в определенный срок (минимум в течение одного месяца) должно быть проведено общее собрание жильцов. Для проведения собрания потребуется более 50% собственников и нанимателей. Для принятия решения о включении в программу на общем собрании понадобится две трети голосов собственников жилых помещений. Для выхода из программы достаточно одной трети (ч. 1.3 ст. 46 ЖК РФ). Общее собрание может не состояться в определенный срок. В этом случае дом автоматически включат в программу комплексного развития территории.

Если дом попадет в программу комплексного развития территории, то собственнику жилья будет положена денежная компенсация. Это ее рыночная стоимость на день, предшествующий принятию решения о комплексном развитии территории, а также убытки, включая расходы на переезд и аренду жилья на время переезда. Также собственник жилого помещения сможет подать заявление о предоставлении взамен освобождаемого жилого помещения другого равноценного жилого помещения (ч. 3, 4 ст. 32.1, ч. 7 ст. 32 ЖК РФ). Причем указано, что право на получение равнозначного помещения должно быть предусмотрено нормативным правовым актом субъекта РФ.

Равнозначным считается жилое помещение, если оно одновременно соответствует следующим требованиям:

1) жилая площадь и количество комнат в таком жилом помещении не меньше жилой площади освобождаемого жилого помещения и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения;

2) жилое помещение соответствует стандартам, установленным нормативным правовым актом субъекта РФ;

3) жилое помещение находится в многоквартирном доме, который расположен в том же поселении, городском округе, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию (ч. 7 ст. 32.1 ЖК РФ).

Если собственник в течение 45 дней не подпишет договор о предоставлении ему денежного возмещения или новой квартиры, его могут обязать заключить договор через суд (п. 14 ст. 32.1 ЖК РФ).

Если речь идет об изъятия нежилого помещения, то собственникам будет полагаться только компенсация (п. 6 ст. 18 Закона № 494-ФЗ). Равнозначное помещение предоставлять не будут.

Каков порядок принятия и реализации решения о комплексном развитии территории?

Решение о комплексном развитии территории может принять, во-первых, Правительство РФ в одном из следующих случаев:

  • в границах территории, подлежащей комплексному развитию, расположены исключительно федеральные земельные участки и иные объекты недвижимости;

  • в рамках приоритетного инвестиционного проекта субъекта РФ с привлечением средств федерального бюджета (если речь не о переселении из аварийного жилья);

  • реализация решения будет осуществляться юридическим лицом, определенным РФ.

Во-вторых, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ в одном из следующих случаев:

  • реализация решения будет осуществляться с привлечением средств бюджета такого субъекта РФ;

  • реализация решения будет осуществляться юридическим лицом, определенным субъектом РФ;

  • территория, подлежащая комплексному развитию, расположена в границах двух и более муниципальных образований.

В-третьих, во всех остальных случаях решение о комплексном развитии территории может принять глава местной администрации (ч. 2 ст. 66 ГрК РФ).

Процедура принятия и реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки состоит из следующих этапов (ч. 6 ст. 66 ГрК РФ):

1) подготовка проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки и его согласование;

2) опубликование проекта решения о комплексном развитии территории жилой застройки;

3) проведение общих собраний собственников многоквартирных домов, не признанных аварийными и подлежащих сносу или реконструкции и включенных в проект решения о комплексном развитии территории жилой застройки по вопросу включения многоквартирного дома в решение о комплексном развитии территории жилой застройки. Предельный срок для проведения таких общих собраний устанавливается нормативным актом субъекта РФ и не может быть менее одного месяца;

4) принятие решения о комплексном развитии территории жилой застройки и его опубликование;

5) проведение торгов в целях заключения договора о комплексном развитии территории жилой застройки;

6) заключение договора о комплексном развитии территории жилой застройки;

7) подготовка и утверждение документации по планировке территории, а также при необходимости внесение изменений в генеральный план поселения, генеральный план городского округа, правила землепользования и застройки;

8) определение этапов реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки с указанием очередности сноса или реконструкции многоквартирных домов, включенных в это решение;

9) выполнение мероприятий, связанных с архитектурно-строительным проектированием, со строительством, сносом объектов капитального строительства, в целях реализации утвержденной документации по планировке территории.

Процедура принятия и реализации решения о комплексном развитии территории нежилой застройки аналогична (ч. 7 ст. 66 ГрК РФ). Но только вместе с опубликованием проекта решения уполномоченный орган направит предложение о заключении договора о комплексном развитии территории нежилой застройки всем правообладателям объектов недвижимого имущества, расположенных в границах такой территории. Кроме того, нужно будет заключить договор о комплексном развитии территории нежилой застройки с правообладателями, выразившими в письменной форме согласие на его заключение, при условии, что такое согласие было получено от всех правообладателей и представлено не позднее 45 дней со дня получения правообладателем этого предложения. Обязательным приложением к такому согласию должно являться соглашение, заключенное между правообладателями.

Что будет с арендаторами?

Если компания арендует помещение, которое находится в федеральной или муниципальной собственности, и это помещение попало в программу комплексного развития территории, то с ней будет заключен новый договор аренды иного равнозначного помещения.

Новый договор аренды будет заключен на тех же условиях и на срок, оставшийся до его истечения, без проведения торгов и с сохранением льгот. Если оставшийся срок действия прекращаемого договора аренды составлял менее одного года, новый договор аренды заключат на срок не менее чем на один год при наличии согласия арендатора. Если субъект малого или среднего предпринимательства имел на дату принятия решения о комплексном развитии территории преимущественное право на приобретение помещения в собственность, то преимущественное право сохранится в отношении равнозначного помещения по новому договору аренды (ч. 6 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»).