Ведомство подготовило проект приказа с новыми методическими рекомендациями о кадастровой оценке объектов недвижимости бюджетными учреждениями, созданными в регионах и наделенными соответствующими полномочиями (размещен на портале проектов НПА, ID № 02/08/02-21/00113070). Проект приказа проходит процедуру оценки регулирующего воздействия до 1 марта. Его принятие запланировано на IV квартал 2021 г. Но вот когда они вступят в силу, пока неясно, так как этот момент ведомство связало с признанием утратившим силу действующего приказа Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке». То есть для этого должен быть принят отдельный приказ. Сразу отметим, что сам Росреестр оценивает уровень воздействия как средний, так как в проекте есть положения, изменяющие ранее предусмотренные законодательством и иными нормативными правовыми актами обязанности, запреты и ограничения для физических и юридических лиц в сфере предпринимательской деятельности, приводящие к увеличению их расходов. Так что же ведомство планирует поменять?
В общих положениях новых Методических рекомендаций при сравнительном анализе с действующими рекомендациями изменений практически не обнаружено. Есть одно уточнение в отношении информации о фактическом использовании объекта недвижимости.
По общему правилу, и оно не меняется, в целях оценки под видом фактического использования объекта недвижимости понимается тот вид, который задекларирован, с помощью подачи в бюджетное учреждение соответствующей декларации о характеристиках объекта недвижимости. При этом он должен соответствовать виду (видам) разрешенного использования, определенному (установленному) в отношении объекта недвижимости и содержащемуся в ЕГРН.
Во всех остальных случаях ориентируются сейчас на виды разрешенного использования или назначения объектов недвижимости, содержащиеся в ЕГРН. Росреестр предлагает в новых Методических рекомендациях ориентироваться еще и на наименование объекта.
Из общих положений исключены нормы, касающиеся порядка определения кадастровой стоимости единых недвижимых комплексов (ЕНК), п. 1.15 действующих рекомендаций.
Постоянная готовность к кадастровой оценке
В соответствии с действующими рекомендациями подготовка к государственной кадастровой оценке включает в себя сбор и обработку информации, необходимой для этого, до 1 января года, в котором будет проводиться оценка. Росреестр предлагает это изменить. А именно, вести сбор и обработку информации на постоянной основе. Видимо, таким образом будет обеспечена постоянная, а не зависящая от периодичности оценки загруженность созданных в регионах бюджетных учреждений. Ну и, конечно же, на те обзоры и прогнозы, которые будут делать бюджетные учреждения, будут ориентироваться губернаторы, принимая решения о проведении кадастровой оценки.
Что влияет на оценку
В разделе новых Методических рекомендаций, касающемся вопросов сбора и анализа информации о рынке объектов недвижимости, Росреестр предлагает четко определить, что влияет на кадастровую стоимость зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест. Для них обязательному рассмотрению на предмет влияния на такую стоимость подлежат сведения о местоположении, годе постройки, материале стен объекта недвижимости, серии многоквартирного дома, нахождении объекта недвижимости в ветхом или аварийном состоянии, нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также иные ценообразующие факторы. Бюджетные учреждения также должны будут определять степень влияния местоположения земельного участка на его стоимость.
Дополнительный источник информации
Как и прежде, рыночная информация должна быть однозначна и достаточна. Кроме того, она должна быть проверяема. Помимо копий периодических печатных изданий, отражающих текст объявления, дату и номер печатного издания; копий (образов) страниц сайтов, отражающих текст объявления, дату обращения к странице сайта с объявлением, дату подачи объявления (при наличии), адрес страницы сайта; официальных писем органов исполнительной власти субъекта РФ и органов местного самоуправления о сделках с объектами недвижимости, а также копий (образов) страниц сайтов в информационно-телекоммуникационной сети Интернет (с учетом требований), бюджетные учреждения должны будут использовать базы данных организаций, как оказывающих услуги по сопровождению сделок с недвижимым имуществом, — копии договоров, лицензионных соглашений с такими организациями и прочее, так и оказывающих услуги по размещению объявлений о продаже объектов недвижимости. Сейчас базы данных организаций, оказывающих услуги по размещению объявлений о продаже объектов недвижимости, в расчет не берутся.
Машино-места тоже достойны изучения
Сейчас сбор рыночной информации осуществляется в отношении:
-
земельных участков;
-
зданий (сооружений);
-
комплекса зданий и (или) сооружений;
-
объектов незавершенного строительства;
-
помещений.
В новых Методических рекомендациях в список включили также машино-места.
Кодировка и Группировка объектов недвижимости
Коды объекту недвижимости присваиваются в соответствии с определенным правилом.
XX:УУУ:ZZZZ...TT, где:
-
XX:УУУ — сегмент (первый уровень) и группа (второй уровень) — обязательный к указанию код расчета вида использования для целей Указаний. Росреестр уточняет в новых Методических рекомендациях, что они определяются на основе вида разрешенного использования земельного участка, на котором расположены сооружения, ОНС, здания или расположенные в них помещения, машино-места;
-
ZZZZ — обязательный номер подгруппы;
-
TT — номер подгруппы по порядку наибольшего уровня.
Кроме того, при проведении группировки зданий, сооружений, ОНС, помещений и машино-мест следует разделять в отдельные подгруппы объекты недвижимости, строительство которых завершено, и ОНС, а также объекты, точное местоположение которых возможно установить, и объекты, точное местоположение которых невозможно установить. Сейчас это правило действует и в отношении ЕНК. Из новой редакции они исчезли.
Определение стоимости вновь учтенных и ранее учтенных объектов
Определение кадастровой стоимости вновь учтенных и ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в сведения ЕГРН о которых внесены изменения, влекущие за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется, как и сейчас, по алгоритмам, предусмотренным рекомендациями. В новых Методических рекомендациях Росреестр уточняет, что датой определения кадастровой стоимости для вышеназванных объектов является 1 января года определения кадастровой стоимости в рамках государственной кадастровой оценки.
Также установлено, что в случае изменения площади объекта недвижимости, в сведениях ЕГРН о котором содержится кадастровая стоимость, установленная в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, его кадастровая стоимость изменяется пропорционально изменению площади такого объекта.
***
Из новых Методических рекомендаций исчез раздел XIII «Проведение внеочередной государственной кадастровой оценки». В остальном содержание новых рекомендаций (без приложений) совпадает с действующими, как говорят, буква в букву.