Договор аренды, заключенный до введения торгов, может быть продлен на неопределенный срок без торгов

Компания арендовала федеральное имущество еще до появления норм об обязательном проведении торгов для продления договора аренды. После истечения срока аренды компания платила аренду. Арендодатель не возражал. ВС РФ указал, что в данном случае договор аренды считается продленным на неопределенный срок и нельзя отказать в выкупе этого имущества.

Суть дела

Компания арендовала с 2004 г. федеральное имущество — здания и сооружения в Иваново на срок до 30.06.2014. Она их использовала под производство и склады.

В договоре аренды было условие о том, что арендатор, надлежащим образом выполнивший принятые на себя по договору аренды обязательства, по окончании срока действия договора имеет преимущественное право перед другими лицами на продление договора. Для продления договора арендатор обязан уведомить об этом арендодателя не позднее чем за один месяц до истечения срока действия договора. Невыполнение этого условия являлось основанием к отказу в продлении срока действия договора.

В 2009 г. это имущество было закреплено на праве хозяйственного ведения за Предприятием от Росимущества. В связи с истечением 30.06.2014 срока действия договора арендатор за несколько месяцев подал заявление о заключении нового договора аренды имущества сроком на 10 лет. Предприятие ответило, что нужно обращаться в само Росимущество, а договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок с момента окончания срока действия договора (по п. 2 ст. 621 ГК РФ).

В 2016 г. Управление Росимущества прекратило право хозяйственного ведения Предприятия на находящееся в аренде у компании федеральное имущество. При этом оно отказало компании в продлении аренды на новый срок.

Нужно отметить, что стороны в 2005, 2006, 2010 и 2016 гг. заключили ряд дополнительных соглашений о внесении изменений в договор аренды от 2004 г., в том числе в связи с переименованием арендодателя, закреплением арендуемого имущества за Предприятием на праве хозяйственного ведения, уменьшением арендуемого имущества, а также внесением в ЕГРН изменений.

В 2018 г. были внесены поправки в Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ (далее — Закон № 159-ФЗ) Федеральным законом от 03.07.2018 № 185-ФЗ. Его положения стали распространяться на отношения по отчуждению недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Компания 28.02.2019 обратилась в Управление Росимущества с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого федерального имущества в порядке Закона № 159-ФЗ. Арендодатель отказал, сославшись на следующее:

• срок действия договора аренды истек 30.06.2014;

• Управление Росимущества письмом от 16.08.2016 сообщило компании об истечении срока действия договора аренды и невозможности его продления на новый срок;

• использование объектов, ранее переданных в аренду по договору от 2004 г., осуществляется в отсутствие законных оснований.

Компания подала иск о признании недействительным решения Росимущества об отказе в выкупе арендуемого имущества.

Позиция судов

Суды трех инстанций отказали в иске. В части 4 ст. 53 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон № 135-ФЗ) было предусмотрено, что до 01.07.2015 разрешается заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в ч. 1 и 3 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ и заключенных с субъектами малого или среднего предпринимательства до 01.07.2008. Предельный срок, на который договор аренды имущества мог быть заключен без проведения торгов (до 01.07.2015), является пресекательным. Следовательно, возобновленный после 30.06.2014 договор аренды от 2004 г. не мог действовать после этой предельной даты.

Продление договора аренды на новый срок было возможно только по результатам торгов. Стороны многократно меняли условия договора аренды, в то время как ч. 2 ст. 621 ГК РФ позволяет возобновить договор аренды только на тех же условиях. Компания не была лишена возможности реализовать свое право на приобретение имущества, подав заявление в период действия договора аренды и до 01.07.2015.

Позиция ВС РФ

СКЭС ВС РФ отменила судебные акты трех инстанций и направила дело на новое рассмотрение.

В части 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, возможно только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров (за некоторым исключением). Эта норма вступила в силу с 02.07.2008. Поскольку стороны заключили договор аренды от 2004 г. до введения в действие ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, арендатор пользовался имуществом с внесением арендной платы до указанного в договоре срока и после его истечения (30.06.2014) при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то спорный договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Суды, сославшись на нормы Закона № 135-ФЗ, которыми регламентируется процедура заключения договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок, и сделав вывод о том, что договор от 2004 г. аренды федерального имущества мог быть заключен на новый срок только по итогам торгов, не учли разъяснений о возможности возобновления на неопределенный срок договора, заключенного до принятия Закона № 135-ФЗ (из постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

В письме от 16.08.2016, в котором Управление Росимущества уведомило арендатора о новых реквизитах для перечисления арендной платы и невозможности заключить договор аренды на новый срок без проведения торгов, арендодатель не сообщил о намерении отказаться от договора, действие которого с 01.07.2014 возобновилось на неопределенный срок.

У судов не было оснований для применения ч. 4 ст. 53 Закона № 135-ФЗ, которой было разрешено заключение на новый срок (не более чем до 01.07.2015) без торгов договоров аренды, заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства. Это положение утратило силу с 01.07.2013, то есть до истечения 30.06.2014 срока действия спорного договора аренды. Таким образом, выводы судов о том, что договор аренды от 2004 г. прекратил действие и на момент обращения с заявлением о приобретении арендуемого федерального имущества у компании отсутствовал действующий договор аренды, поэтому у него не имеется преимущественного права на приобретение этого имущества в порядке Закона № 159-ФЗ, не обоснованы.

Вывод судов о том, что препятствием для приватизации арендованного имущества является многократное изменение сторонами условий договора аренды, в то время как ч. 2 ст. 621 ГК РФ позволяет возобновить договор аренды только на тех же условиях, не обоснован. Он сделан без исследования существа изменений, обстоятельств и причин, по которым стороны дополнительными соглашениями вносили изменения в договор. Стороны заключали дополнительные соглашения в связи с изменениями наименования арендодателя, реквизитов платежей, уменьшения площади арендуемого имущества в связи с утилизацией и списанием некоторых объектов.