Собственник всех помещений в многоквартирном доме становится собственником участка, если тот поставлен на кадастровый учет

При приобретении одним лицом всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме такое лицо становится собственником всего участка, если он уже стоит на кадастровом учете. Кроме того, земли курортного назначения могут быть в праве общей собственности владельцев помещений в многоквартирном доме.

Суть дела

На земельном участке, зарегистрированном за субъектом РФ (Краснодарский край), был построен жилой двухквартирный дом. Он был введен в эксплуатацию в 1995 г. Затем несколько раз перепродавался.

В 2015 г. компания (последний собственник дома) судилась по поводу завершения образования спорного участка и уточнения местоположения его границ. Тогда суд указал, что дом создан на земельном участке, предоставленном на праве постоянного (бессрочного) пользования. Право собственности компании на жилой дом возникло на основании договора купли-продажи в 2002 г. Принятое решение суда стало основанием для исправления кадастровой ошибки в сведениях о земельном участке с указанием площади участка и приведенных в решении координат характерных точек границ.

В 2018 г. компания подала иск о признании права собственности на спорный земельный участок. Но суды отказали. Они исходили из того, что земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется. Истец избрал ненадлежащий способ защиты права, а заявленные в указанном деле требования направлены на преодоление истцом порядка регистрации прав на земельный участок. Кроме того, иск был заявлен к ненадлежащему ответчику (администрации), поскольку собственником земельного участка является субъект РФ — Краснодарский край.

В другом деле суд отказался признать незаконным отказ Росреестра в регистрации права собственности на земельный участок. Он сослался на то, что в отношении этого участка было зарегистрировано право собственности Краснодарского края, поэтому между компанией (собственником помещений в многоквартирном доме) и Краснодарским краем существует спор о праве, который не может быть разрешен посредством оспаривания действий Росреестра.

Тогда компания подала иск о признании отсутствующим права собственности Краснодарского края на земельный участок категории земель особо охраняемых территорий и объектов. Она мотивировала иск тем, что земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет в 2013 г. за счет компании по рекомендации Департамента на основании его писем о выделе участка под данный дом. Компания полагала, что именно она является собственником земельного участка, на котором расположен жилой дом, причем с момента формирования данного участка (18.03.2013) и независимо от государственной регистрации права на него в силу закона.

Позиция судов

Суды трех инстанций отказали и в удовлетворении иска о признании отсутствующим права собственности субъекта РФ на земельный участок. Они исходили из того, что право общей долевой собственности на спорный участок не могло возникнуть на основании норм жилищного законодательства, поскольку истец является единственным собственником квартир в жилом доме, расположенном на спорном земельном участке. Положения ч. 1 ст. 16 Вводного закона и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ к вопросу перехода такого земельного участка в собственность единственного владельца многоквартирного дома применению не подлежат. Двухквартирные дома не относятся к многоквартирным, сособственники помещений в которых приобретают право общей долевой собственности на земельный участок под таким домом в специальном порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ и ст. 16 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Требование о признании отсутствующим права собственности на земельный участок ответчика является ненадлежащим способом защиты, поскольку за компанией не зарегистрировано право собственности и нет оснований для признания за ним права.

Кроме того, суды установили, что земельный участок расположен на землях курорта краевого значения, относится к землям особо охраняемых территорий, поэтому сделали вывод, что его нельзя передать в частную собственность.

Позиция ВС РФ

СКЭС ВС РФ отменила судебные акты трех инстанций и направила дело на пересмотр.

Коллегия отметила, что суды не исследовали вопрос о наличии или отсутствии признаков многоквартирного жилого дома. Хотя в свидетельствах о госрегистрации права собственности компании дом назван как жилой двухквартирный дом, а в выписке из ЕГРН — двухэтажный жилой многоквартирный дом. Суды сделали необоснованный вывод о том, что если у всех квартир в многоквартирном жилом доме собственник один, то на него правила п. 4 ч. 1 ст. 36 и ст. 16 ЖК РФ не распространяются.

Квалифицирующим признаком индивидуального жилого дома является наличие в нем комнат (а не квартир), основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества.

ВС РФ указал, что при приобретении одним лицом всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а следовательно, всех долей в праве общей долевой собственности на общее имущество такое лицо с момента государственной регистрации права на последнюю квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме, в случае когда земельный участок уже поставлен на кадастровый учет, становится собственником всего участка.

Также суды сделали необоснованный вывод о том, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, нельзя передать в частную собственность, если этот участок находится на землях особо охраняемых природных территорий (постановление Президиума ВАС РФ от 19.02.2013 № 12736/12). По общему правилу не предоставляются в частную собственность ограниченные в обороте земли особо охраняемых природных территорий, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает в силу закона — положений ЖК РФ и Вводного закона, в том числе и в случае, если много­квартирный жилой дом расположен в границах особо охраняемой природной территории, независимо от того, введен дом в эксплуатацию до создания особо охраняемой природной территории или после (за исключением случаев возведения самовольных построек).

ВС РФ указал, что право собственности на сформированный для многоквартирного жилого дома земельный участок возникает в силу закона и на него же зарегистрировано право собственности в ЕГРН за другим лицом. При этом в рамках данного спора многочисленные способы защиты права, избранные судом, не разрешили правовой конфликт о правопритязаниях на участок. Следовательно, избранные истцом в данном деле способы защиты права являются надлежащими.