Дольщик может вернуть проценты по ипотеке и страховку в случае расторжения договора по вине застройщика

Если договор долевого участия в строительстве расторгнут из-за просрочки сдачи помещений, то дольщик вправе потребовать в качестве убытков проценты по ипотеке и сумму, уплаченную в качестве страховой премии. Такие убытки начисляются с момента возникновения у застройщика обязанности вернуть деньги в связи с расторжением договора.

Суть дела

Между застройщиком и физлицом (далее — дольщик) было заключено два договора участия в долевом строительстве жилого многоквартирного дома. Застройщик должен был ввести жилой многоквартирный дом в эксплуатацию и передать квартиры дольщику. Цена каждого договора составила 2 млн руб. По одному договору дольщик заплатил 800 000 руб. наличными. Остальную сумму он брал в ипотеку.

Застройщик не передал квартиры в предусмотренный договорами срок. За весь период пользования ипотечным кредитом дольщик выплатил банку проценты.

Впоследствии суд расторг договоры долевого участия в строительстве, взыскал с застройщика уплаченную дольщиком сумму, штраф и судебные расходы. Застройщик длительное время не возвращал уплаченные по договорам денежные средства. Тогда дольщик подал иск со следующими требованиями:

• о взыскании процентов за пользование денежными средствами;

• о взыскании штрафа;

• о возмещении убытков в виде процентов, уплаченных банку по договору ипотечного кредитования;

• о возмещении убытков в виде суммы страховых премий (дольщику пришлось заключить договор страхования жизни и здоровья, чтобы получить ипотеку с более низкой процентной ставкой).

Позиция судов

Суды трех инстанций удовлетворили иск частично. Они взыскали с застройщика в пользу дольщика проценты за пользование денежными средствами по договорам участия в долевом строительстве, штраф, а также судебные расходы. В удовлетворении остальной части исковых требований суды отказали.

То есть суды решили, что дольщик не вправе требовать убытки в виде уплаченных им процентов по договору ипотечного кредитования и страховых премий по договору личного страхования. Они исходили из того, что выплаты, произведенные банку по кредитному договору за счет собственных средств в виде процентов за пользование кредитом, направлены на исполнение условий кредитного договора, заключенного дольщиком на свой риск и в своем интересе. Поэтому эти суммы не могут рассматриваться как убытки, возмещение которых необходимо для восстановления нарушенного права, либо как утрата имущества, находящаяся в причинной связи с неисполнением застройщиком своих обязательств.

Позиция ВС РФ

СКГД ВС РФ отменила судебные акты трех инстанций и направила дело на новое рассмотрение. Коллегия указала, что при расторжении договора долевого участия в строительстве по вине застройщика дольщик вправе требовать в качестве убытков проценты, выплаченные банку по договору ипотеки.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные законом и договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки (ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Отказывая в иске в части требований о возмещении убытков, суд не дал оценки доводам дольщика о взаимосвязи догово­ра участия в долевом строительстве и договора ипотечного кредитования, заключенных в один день. Также он не проверил утверждение о том, что согласно договору участия в долевом строительстве заключение договора ипотечного кредитования являлось обязанностью дольщика перед застройщиком, сам до­говор ипотечного кредитования полностью предназначен для финансирования объекта долевого строительства и содержит ссылку на договор участия в долевом строительстве.

При заключении договора участия в долевом строительстве застройщик знал и согласился с тем, что обязанность дольщика по уплате цены договора исполняется с частичным использованием кредитных денежных средств с уплатой процентов за их пользование, что составило 58% от стоимости договора. Дольщик исполнил данную обязанность, в отличие от застройщика, который не передал дольщику квартиру соответствующего качества, что привело к принятию решения об отказе от договора.

При этом застройщик своевременно не вернул денежные средства, уплаченные в счет цены договора участия в долевом строительстве. Это привело к возникновению у дольщика дополнительных убытков в виде процентов по договору ипотечного кредитования за период неправомерного удержания денежных средств. ВС РФ отметил, что этот период нужно считать с момента возникновения у застройщика обязанности вернуть дольщику деньги и до момента фактического исполнения этой обязанности.

При таких обстоятельствах суду надлежало дать оценку доводам дольщика о том, что обязанность по возмещению возникших у него в связи с исполнением договора ипотечного кредитования убытков в период неправомерного удержания застройщиком денежных средств следует возложить на застройщика, то есть на сторону, действия которой (несвоевременный возврат денежных средств, которые могли быть направлены на погашение кредита) способствовали их возникновению.

Кроме того, суд не обосновал решение о снижении взысканных в пользу дольщика процентов за пользование денежными средствами. В нем содержится лишь формальное указание на несоразмерность последствиям нарушения обязательства и право суда снизить размер взыскиваемых денежных средств. При этом застройщик, заявляя о снижении размера процентов на основании ст. 333 ГК РФ, не представил доказательств исключительности случая и несоразмерности взыскиваемых денежных средств последствиям нарушения обязательства, на что ссылался дольщик в своих возражениях относительно заявленного ходатайства. Суд их также не установил, не исследовал в судебном заседании.

При этом дольщик указывал, что размер взыскиваемых процентов за пользование денежными средствами составляет 5,6% от цены договора.

Суду надлежало также проверить доводы дольщика о том, что денежные средства, уплаченные им по договору страхования жизни, относятся к его убыткам, поскольку заключение этого договора было обусловлено необходимостью исполнения обязательств по оплате объекта долевого строительства. Результаты исследования судом данного договора не приведены в решении суда. Оно не содержит выводов относительно срока действия договора страхования жизни, его взаимосвязи с другими заключенными дольщиком до­говорами. При этом необходимо было дать оценку соотношению взысканных в пользу истца штрафных санкций и размером убытков, подлежащих возмещению, в соответствии с требованиями ст. 394 ГК РФ.