Смена арендодателя в связи с продажей помещения не может лишать арендатора права на возврат обеспечительного платежа

Новый арендодатель решил расторгнуть договор аренды. Арендатор согласился. Однако обеспечительный платеж, внесенный предыдущему арендодателю, никто не вернул. Пришлось решать проблему в судебном порядке. Но суды отказали арендатору в иске и к новому, и к прежнему арендодателю. ВС РФ встал на сторону арендатора.

Суть дела

Между сторонами был заключен договор аренды помещения на срок до 22.06.2026 для использования под предприятие общественного питания. По условиям договора арендатор заплатил арендодателю обеспечительный платеж за последние два месяца аренды (454 000 руб.). Через год арендодатель продал помещение. Новый арендодатель направил арендатору письмо с требованием вернуть помещение по акту приема-передачи.

После этого новый арендодатель и арендатор подписали соглашение о расторжении договора аренды. В этом соглашении стороны указали, что:

• новый арендодатель выплачивает арендатору 2,4 млн руб. в качестве отступного;

• уплата отступного прекращает все обязательства по договору, кроме обязательств, вытекающих из ненадлежащего исполнения договора аренды прежним арендодателем и по возврату им обеспечительного платежа;

• претензии по ненадлежащему исполнению договора и по возврату обеспечительного платежа арендатор должен предъявлять непосредственно прежнему арендодателю;

• прежний арендодатель не вернул обеспечительный платеж;

• после исполнения условий соглашения стороны не имеют и не будут иметь друг к другу никаких претензий, и подтверждают, что между ними урегулированы все вопросы, вытекающие из договора аренды.

Арендатор передал новому арендодателю помещение по акту. Но обеспечительный платеж никто не вернул — ни новый, ни прежний арендодатель. Тогда арендатор подал иск к новому арендодателю о взыскании обеспечительного платежа.

Позиции судов

Суды трех инстанций отказали в удовлетворении иска о взыскании обеспечительного платежа с нового арендодателя. Они указали, что договор купли-продажи, содержащий условие об обременении имущества в виде аренды на срок с 23.06.2016 по 22.06.2026, не содержит условий о том, что принятый прежним арендодателем обеспечительный платеж сохраняется у него или входит в состав стоимости объекта недвижимости. Также суды отметили, что условие соглашения о расторжении договора аренды о предъявлении претензий по возврату обеспечительного платежа непосредственно к прежнему арендодателю не влечет для него каких-либо обязанностей, поскольку он не являлся стороной соглашения.

Затем арендатор подал иск о взыскании этого обеспечительного платежа с прежнего арендодателя. Но суды ему отказали.

Тогда арендатор подал заявление о пересмотре решения суда (по иску к новому арендодателю) по вновь открывшимся обстоятельствам в части отказа в удовлетворении требований к новому арендодателю. Суды отказали в удовлетворении этого заявления. Они исходили из того, что факт нахождения обеспечительного платежа у нового арендодателя не доказан. Новый арендодатель подтвердил в соглашении о расторжении до­гово­ра аренды, что прежний арендодатель не передавал ему обеспечительный платеж. При этом суд апелляционной инстанции, ссылаясь на условия договора аренды, указал на безвозвратность обеспечительного платежа.

Суд кассационной инстанции оставил судебные акты без изменения. Он отметил, что в соглашении о расторжении договора аренды указано, что претензии по возврату обеспечительного платежа должны предъявляться не к новому, а к прежнему арендодателю. Кроме того, стороны подтвердили отсутствие претензий по договору аренды, что подтверждает добровольный отказ арендатора от требований к новому арендодателю по взысканию обеспечительного платежа.

Позиция ВС РФ

СКЭС ВС РФ отменила судебные акты нижестоящих инстанций и направила дело на новое рассмотрение.

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Президиум ВАС РФ в п. 24 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснил, что в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.

Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (п. 1 ст. 384 ГК РФ). В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты. Таким образом, покупатель объекта недвижимости, обремененного правом аренды третьего лица, в силу закона приобретает весь без исключений объем прав и обязанностей арендодателя по договору аренды. Прежний собственник выбывает из арендных правоотношений.

В договоре аренды было указано, что обеспечительный платеж является безвозвратным и обеспечивает обязательство арендатора по внесению арендной платы и (или) по уплате неустоек и штрафов и (или) по возмещению убытков и (или) по уплате любых платежей, связанных с фактом подписания, заключения, исполнения и расторжения договора аренды. Но в соглашении о расторжении стороны указали, что все обязательства по договору аренды прекращаются, кроме обязательства прежнего арендодателя по возврату обеспечительного платежа. По сути, стороны согласовали в соглашении о расторжении уступку требования новым собственником (новым арендодателем) к прежнему собственнику (прежнему арендодателю), возникающего из договора купли-продажи, в связи с наличием прав третьих лиц на предмет договора.

Однако в деле, в котором арендатор подал иск к прежнему арендодателю, суды отказали в иске, поскольку в договоре купли-продажи не было условия о том, что обеспечительный платеж сохраняется у прежнего собственника (арендодателя). Не было доказательств того, что при определении стоимости объекта недвижимости в договоре купли-продажи нежилого помещения не учитывался обеспечительный платеж. Таким образом, суды указали на отсутствие у нового арендодателя требования к прежнему арендодателю.

В такой ситуации суды должны были разрешить вопрос о том, освобождает ли (исходя из обстоятельств дела) нового собственника от требования о возврате арендатору обеспечительного платежа совершенная им уступка требования к прежнему арендодателю арендатору. При этом нужно было учесть, что в рамках дела по иску арендатора к прежнему арендодателю суды уже признали несуществующим это требование.

Суды не учли, что в любом случае смена одной стороны в договоре, осуществленная без согласия другой стороны, по общему правилу не может значительно ухудшать положение последней (п. 4 постановления Пленума ВС РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки»). В данном случае переход прав и обязанностей арендодателя ввиду заключения договора купли-продажи земельного участка между новым и прежним арендодателем не может ухудшать положение арендатора и лишать его права на возврат обеспечительного платежа.