ВС РФ разъяснил, как обратить взыскание на участок, который в залоге у банка, если на нем недостроенный многоквартирный дом

Компания взяла кредиты для строительства многоквартирного дома под залог участка. Она не вернула кредит и не достроила дом. Банк решил обратить взыскание на участок, но столкнулся с тем, что дольщики являются залогодержателями участка по закону.

Суть дела

У компании в собственности был земельный участок. Она решила построить на нем многоквартирный дом. Для этого она взяла несколько кредитов в банке в рамках кредитных линий. Также компания и банк заключили договоры ипотеки земельного участка, в том числе последующей ипотеки. По условиям этих договоров компания передала в залог банку земельный участок. Стороны определили стоимость заложенного земельного участка в размере 318 млн руб.

Позже суд признал банк банкротом, в отношении него было открыто конкурсное производство.

Поскольку компания не исполнила свои обязательства по кредитным договорам, суд взыскал с нее в пользу банка задолженность. Согласно результатам проведенной по ходатайству компании судебной экспертизы рыночная стоимость земельного участка составила 250 млн руб.

Компания так и не выплатила задолженность. Тогда банк подал иск об обращении взыскания на имущество согласно до­гово­рам ипотеки земельного участка, определив начальную стоимость в размере 318 млн руб.

Позиция судов

Суды трех инстанций удовлетворили иск. Они обратили взыскание на земельный участок, установив на торгах начальную стоимость в размере 318 млн руб., то есть стоимость, которая была предусмотрена в договорах ипотеки. Суды пришли к выводу о доказанности права банка получить удовлетворение ненадлежаще исполненного обязательства компании из стоимости заложенного имущества.

При этом суды не стали включать стоимость объекта незавершенного строительства, который находился на этом земельном участке. Они отклонили довод о том, что обращение взыскания на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, возводимый на условиях долевого участия в строительстве, возможно только при наличии оснований, предусмотренных законом. В частности, в ст. 14 Федерального закона от 3.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон об участии в долевом строительстве).

Кроме того, суды апелляционной и кассационной инстанций указали, что компании как застройщику ничего не препятствует зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. После чего такой объект будет считаться находящимся в залоге у участников долевого строительства. Обращение взыскания на земельный участок в пользу банка не нарушает интересы дольщиков.

Позиция ВС РФ

СКЭС ВС РФ отменила судебные акты трех инстанций и направила дело на новое рассмотрение. Компания ссылалась на принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов и настаивала на изменении стоимости предмета залога в связи с возведением на земельном участке объекта незавершенного строительства, которую суды не учли при обращении взыскания на этот участок в пользу банка.

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила ГК РФ о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и Законом об ипотеке, — общие положения о залоге (п. 4 ст. 334 ГК РФ). В случаях, предусмотренных законом или договором, предмет залога может находиться в залоге у нескольких лиц, имеющих на него равные по старшинству права залогодержателей (созалогодержатели), в обеспечение исполнения разных обязательств, по которым созалогодержатели являются самостоятельными кредиторами (п. 1 ст. 335.1 ГК РФ).

Особенности обращения взыскания на имущество, находящееся в ипотеке в силу закона в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве, определяются указанным законом (п. 5 ст. 50 Закона об ипотеке). В силу ч. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве (в действовавшей на момент заключения спорных договоров об ипотеке редакции) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору участия в долевом строительстве с момента государственной регистрации этого договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

В части 6 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве установлены условия привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае, когда до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, земельный участок и возведенные на нем объект незавершенного строительства или объект долевого строительства были переданы в залог в качестве обеспечения обязательств застройщика по целевому кредиту на строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства.

Частью 7 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве установлены условия передачи в залог вышеназванного недвижимого имущества после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства. Наконец, ст. 14 Закона об участии в долевом строительстве установлены особенности обращения взыскания на предмет залога, а ст. 15 — особенности распределения денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества.

В этом деле суды, установив целевой характер кредитов, выданных банком компании, и наличие у нее договоров участия в долевом строительстве, не проверили, когда был заключен договор и, соответственно, каким правилам — ч. 6 или ч. 7 ст. 13 Закона о долевом участии в строительстве — должны подчиняться залоговые отношения застройщика с банком по поводу спорного земельного участка.

Суды не учли, что спорный земельный участок находится в ипотеке в силу закона у участников долевого строительства. Они разрешили спор без учета залоговых прав дольщиков, установленных законом, и не решили вопрос об участии этих лиц или их представителя в деле.

Кроме того, ссылаясь на необходимость государственной регистрации застройщиком объекта незавершенного строительства, суды не учли, что такая регистрация является условием нахождения в залоге у участников долевого строительства именно объекта незавершенного строительства. Наличие регистрации этого объекта не влияет на права участников долевого строительства как залогодержателей на земельный участок.

Таким образом, без выяснения вопросов с правами по Закону о долевом участии в строительстве суды не вправе были решить вопрос о порядке и условиях реализации залоговых прав банка на земельный участок, которыми обеспечивались обязательства застройщика по целевому кредиту на строительство многоквартирного дома и иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства.