Если коммуникации здания проходят через другой дом, то собственник здания должен платить за пользование общедомовым имуществом

Жилой дом и нежилое строение стояли отдельно. Собственники зданий пользовались системами водоснабжения и теплоснабжения, которые находились в жилом доме. ВС РФ решил, что собственник нежилого здания тоже должен платить за пользование общедомовым имуществом.

Суть дела

Офисное здание и жилой многоквартирный дом были подключены к одним системам отопления, водоснабжения и теплоснабжения. При этом здания располагались отдельно друг от друга. Управлением многоквартирного дома занималось ТСЖ. Однако собственник офисного здания (далее — компания) не подписывал договор управления с ТСЖ.

ТСЖ полагало, что офисное здание входит в состав единого жилого комплекса, в связи с этим компания должна нести расходы на содержание общего имущества. Поэтому оно потребовало от компании заплатить за содержание общедомового имущества, текущий ремонт, водоснабжение и теплоснабжение общедомового имущества, взносы за капитальный ремонт общедомового имущества. Задолженность составила более 570 000 руб.

Позиция судов

Суды трех инстанций удовлетворили исковые требования частично. Они взыскали с компании в пользу ТСЖ только 50 000 руб. — задолженность за тепловую энергию, поставленную в октябре 2017 г., за вывоз твердых бытовых отходов за август, сентябрь 2018 г., за опрессовку узла за сентябрь 2017 г., а также расходы по уплате госпошлины по иску. В остальной части суды отказали в иске.

По мнению судов, спорное офисное здание, расположенное на обособленном земельном участке компании, не является единым объектом с многоквартирным домом. Использование теплового пункта, а также прохождение инженерных коммуникаций через многоквартирный жилой дом не являются основанием для признания нежилого здания частью многоквартирного жилого дома. Поэтому нельзя признать компанию участником долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого комплекса и возложить на нее плату за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Позиция ВС РФ

СКЭС ВС РФ отменила судебные акты трех инстанций в части отказа в иске и в этой части направила дело на новое рассмотрение.

Коллегия отметила, что суды незаконно не приняли во внимание выводы, полученные судебной экспертизой. Так, эксперты указали, что многоквартирный дом и офисное здание имеют общие системы водоснабжения и теплоснабжения. Между инженерными системами объектов имеется неразрывная физическая или технологическая связь. При отсоединении трубопроводов теплоснабжения и водоснабжения административного офисного здания от систем, расположенных в центральном тепловом пункте, поставка воды и тепловой энергии в офисное здание прекратится. Общедомовыми инженерными конструкциями многоквартирного жилого дома для получения коммунальных ресурсов в офисном здании являются системы теплоснабжения, водоснабжения, насосы давления систем водоснабжения и теплоснабжения.

Кроме того, здание и многоквартирный дом имеют общее помещение центрального теплового пункта, расположенное в подвале жилого дома. А согласно проектной документации многоквартирный жилой дом и пристроенное к нему нежилое здание запроектированы в составе одной стройки.

Объекты имели схожие элемен­ты адреса. Для разграничения различных объектов комплекса у многоквартирного жилого дома был № 23, литера А, а у офисного здания — № 23, литера Б.

Изначально в проектной документации офисное здание называлось как встроенно-пристроенная часть стройки. В техническом паспорте было указано, что это пристроенное офисное помещение. Позднее в техническом плане оно было переименовано в нежилое административно-офисное здание.

Помимо этого, услуги по подаче отопления, водоснабжения, водоотведения, подготовке горячей воды, техническое обслуживание нежилых помещений всего комплекса в части управления, ремонта и обслуживания внутридомовых инженерных сетей и оборудования, центрального теплового пункта, наружных сетей и обеспечение санитарного состояния помещений имущественного комплекса осуществляются силами работников ТСЖ.

Таким образом, у судов имелось заключение экспертов о том, что многоквартирный дом и офисное здание имеют общие системы водоснабжения и теплоснабжения.

Система теплоснабжения (общий участок тепловой сети) и система водоснабжения жилого дома используются для получения коммунальных ресурсов офисного здания. Центральный тепловой пункт, расположенный в нежилом помещении многоквартирного дома, и техподполье являются общедомовым имуществом, поскольку в них расположены вводы и проходят общедомовые инженерные сети, которые питают два жилых многоквартирных дома и все встроенно-пристроенные нежилые помещения, в том числе и помещения компании.

ВС РФ отметил, что сведений об изменении фактических технических характеристик объекта, в том числе о переходе на самостоятельное водоснабжение, теплоснабжение, в судебных актах не было, как и оснований для изменения наименования объекта по кадастровому учету с определением спорного объекта как здания.

ТСЖ также указывало, что оно оказывает услуги по содержанию и ремонту придомовой территории общего имущества с 1999 г. Предыдущий собственник оплачивал расходы по содержанию общего имущества, в отличие от компании, которая продолжает пользоваться благоустроенной освещаемой охраняемой территорией жилого комплекса, контейнерами для ТБО, осуществляет разгрузочно-погрузочные работы, на территорию комплекса въезжает его транспорт.

Из протоколов собраний собственников помещений видно, что компании установлена плата за услуги содержания и ремонта общего имущества в 2,5 раза ниже (9, 11 руб.), чем для других собственников нежилых помещений (23 руб.). В сниженный тариф не включена плата за лифты, их обслуживание и ремонт, за работу вахтеров-лифтеров, уборку подъездов и лестничных маршей, придомовой территории. Тариф включает плату за содержание центрального теплового пункта, работу персонала, обслуживающего инженерные сети, работу аппарата управления товарищества.

Определение размера платы для компании согласуется с подходами, изложенными в постановлении КС РФ от 29.01.2018 № 5-П. В нем указано, что распределение бремени расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, а именно доля конкретного собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, само по себе не исключает возможности учета особенностей помещений (в частности, их назначения), а также иных обстоятельств, которые могут служить основанием для изменения долей их участия в обязательных расходах по содержанию общего имущества (соотношение общей площади жилых и нежилых помещений в конкретном доме, характер использования нежилых помещений и т.д.).

Подобный подход позволяет собственникам принять решение о размере платы с опорой на конкретные характеристики помещений и условия использования. Выбор дополнительных критериев для определения долей участия собственников того или иного вида помещений в обязательных расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме не должен быть произвольным.