ВС РФ указал, как получить собственность на здания по приобретальной давности, если они признаны самовольными постройками

Общество попыталось получить собственность по приобретательной давности на здания, построенные в 1993 г. Мнения судов разошлись, в том числе потому, что 13 лет назад суд уже признал объекты самовольными постройками. ВС РФ встал на сторону общества.

Суть дела

Общество владело нежилыми зданиями, которые не были оформлены в собственность. Дело в том, что еще в 1993 г. общество построило их за собственный счет на земельном участке, которым владел колледж. Затем колледж и общество разделили участок. В техпаспортах было отражено, что объекты построены в 1993 г.

В 1994 г. местное управление застройки разрешило оформить проект границ землепользования участком под производственную базу. В 1996 г. Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и общество заключили договор аренды сроком до 08.08.1999. В нем было отражено, что на участке имеются административные, производственные, складские здания и сооружения с коммуникациями. В октябре 1999 г. участок был поставлен на кадастровый учет. В 2000 г. стороны заключили новый договор аренды до 23.12.2002. Затем срок был продлен до 01.03.2018, а впоследствии возобновлен на неопределенный срок.

При этом местные органы власти при обследовании зданий установили, что они прочно связаны с землей, но права на них не оформлены. Общество подало иск о признании права собственности на объекты по приобретательной давности.

Позиция судов

Суд первой инстанции удовлетворил иск о признании права собственности. Он исходил из того, что общество открыто, непрерывно и добросовестно с 1993 г. владеет зданиями. Апелляция с ним согласилась.

Кассация отменила судебные акты нижестоящих инстанций и отказала в удовлетворении иска. Она ссылалась на то, что в 2007 г. суд отказал обществу в иске о признании права собственности на здания и признал их самовольными постройками (дело № А56-39168/2006). Владение такими строениями не может быть признано добросовестным. А значит, отсутствует предусмотренная ст. 234 ГК РФ необходимая совокупность условий для удовлетворения требований.

Позиция ВС РФ

СКЭС ВС РФ отменила постановление суда кассационной инстанции и оставила в силе судебные акты первой и апелляционной инстанций. Таким образом, ВС РФ согласился с признанием права собственности на объекты за обществом по приобретательной давности.

В соответствии с п. 1 ст. 234 ГК РФ лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

По таким спорам суды должны учитывать, что давностное владение:

• является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;

• признается открытым, если лицо не скрывает факт нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;

• признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности (абз. 2—5 п. 15 постановления Пленумов ВС РФ № 10, ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС РФ 19.03.2014). При этом в отношении законно предоставленного для строительства участка применяется такая позиция: право собственности на самовольную постройку, созданную без получения необходимых разрешений, может быть приобретено в силу приобретательной давности лицом, добросовестно, открыто и непрерывно владеющим ею как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, если сохранение такой постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 12 Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143).

Кассация ошибочно приняла во внимание постановление по делу № А56-39168/2006, в котором спорные объекты недвижимости были признаны самовольными постройками. Правовая квалификация обстоятельств в этом деле не имеет преюдициальной силы при рассмотрении данного спора, связанного с признанием права собственности по иному основанию.

По смыслу ч. 2 ст. 69 АПК РФ арбитражный суд учитывает правовую квалификацию, произведенную ранее по другому делу. Если арбитражный суд придет к иным выводам о правовой квалификации, он должен указать соответствующие мотивы.

В данном случае отнесение зданий к категории самовольных построек является не фактом, а правовой квалификацией этих объектов (оценкой их правового режима) как подпадающих под критерии (признаки), установленные ст. 222 ГК РФ. То есть кассация неправомерно придала преюдициальное значение выводам из дела № А56-39168/2006. Также она не учла, что понятие «самовольная постройка» распространяется на здания, строения, сооружения, не являющиеся индивидуальными жилыми домами, в силу ст. 222 ГК РФ, которая применяется с 1995 г., и к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие (Федеральный закон от 30.11.94 № 52-ФЗ).

Статья 109 ГК РСФСР 1964 г. предусматривала снос (безвозмездное изъятие) в качестве самовольных построек только жилых домов (дач), построенных гражданами. Таким образом, здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 1995 г., в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками (постановления Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 № 12048/11 и от 25.09.2012 № 5698/12).

Факт завершения строительства спорных объектов в 1993 г. установлен судами. Общество более 27 лет добросовестно, открыто и непрерывно владеет спорными объектами. С момента рассмотрения судом дела № А56-39168/2006 прошло более 13 лет. Какие-либо правопритязания со стороны третьих лиц в отношении зданий отсутствуют. Согласно экспертному заключению, недвижимое имущество, не обладающее признаками сборно-разборных сооружений, находится в технически исправном состоянии, пригодно для эксплуатации, не угрожает общественным интересам, жизни и здоровью людей.