Договор ипотеки не является ничтожным, если в нем нет условия об обязанности исполнять условия охранного обязательства

Если в договоре ипотеки объекта культурного наследия отсутствует условие об обязанности потенциального покупателя исполнять условия охранного обязательства, это не повод для отказа в иске об обращении взыскания на предмет залога.

Суть дела

В 2009 г. правопредшественник Банка «Траст» (ООО «Инновационный строительный банк „Башинвест“») предоставил ООО «ФинвестторгУфа» невозобновляемую кредитную линию на сумму 613 млн руб. Срок погашения кредита — до 31.12.2025.

В целях обеспечения исполнения этого обязательства АО «Уфимский тепловозоремонтный завод» предоставил в залог свое имущество — 35 зданий (помещений, сооружений) и три земельных участка. Заемщик не вернул деньги по кредитному договору. Тогда банк подал иск к залогодателю об обращении взыскания на предмет ипотеки путем продажи с публичных торгов.

Позиции судов

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска об обращении взыскания на имущество залогодателя, признав договор ипотеки ничтожной сделкой. Он отметил, что переданные в залог здания являлись железнодорожными мастерскими, которые считаются объектом культурного наследия. Это был памятник истории, градостроительства и архитектуры. Дело в том, что в 2012 г. в отношении одного из переданных в залог объектов (Паровозоремонтный завод — железнодорожные мастерские) было оформлено охранное обязательство. При этом в 2014 г. Министерство культуры Республики Башкортостан уведомило АО «Уфимский тепловозоремонтный завод» о наличии в его собственности объектов культурного наследия и указало на необходимость оформления охранных обязательств на них.

Если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта действует охранное обязательство, то такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре такого существенного условия сделка является ничтожной (п. 7 ст. 48 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», далее — Закон № 73-ФЗ). Аналогичные по своему содержанию положения содержатся в п. 10 ст. 48 Закона № 73-ФЗ применительно к выявленным объектам, в отношении которых еще не оформлено охранное обязательство.

Таким образом, в договор ипотеки нужно было включить условия об обязанностях нового собственника по сохранению объекта культурного наследия в силу закона.

В спорном договоре ипотеки отсутствовала ссылка на факт отнесения предмета залога к объектам культурного наследия, а также на возникающие при этом обязательства лица, у которого возникнет право собственности на заложенное имущество, по выполнению требований, предусмотренных действующим законодательством, об обеспечении сохранности. В связи с этим суд первой инстанции посчитал, что договор ипотеки является ничтожным, а значит, нельзя обратить взыскание на предмет залога.

Суды апелляционной и кассационной инстанций поддержали это решение суда первой инстанции.

Позиция ВС РФ

СКЭС ВС РФ отменила судебные акты нижестоящих инстанций и направила дело на новое рассмотрение. Она решила, что договор ипотеки не является ничтожным из-за отсутствия условия об обязанности потенциального покупателя исполнять условия охранного обязательства. О такой обязанности суд мог указать в резолютивной части решения об обращении взыскания на предмет залога.

Судебная коллегия ВС РФ отметила, что п. 7 и 10 ст. 48 Закона № 73-ФЗ действительно предусматривают возложение на покупателя объекта культурного наследия (или лицо, приобретающее права владения или пользования таким объектом) обязанности по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. Отсутствие в договоре такого условия влечет его ничтожность.

Суды трех инстанций пришли к выводу, что ипотека по своей природе предполагает отчуждение предмета залога, в связи с чем в такой договор необходимо включать условия об обязанностях нового собственника выполнять требования охранного обязательства. А поскольку такого условия в договоре ипотеки не было, суды констатировали его ничтожность.

СКЭС ВС РФ не согласилась с такой квалификацией договора. Она указала, что основная цель договора ипотеки состоит в обеспечении исполнения обязательства из стоимости заложенного имущества. Действительно, договор ипотеки создает предпосылки для перехода в будущем права собственности на имущество, но только посредством обращения взыскания на него при условии неисполнения обеспечиваемого обязательства. Однако само по себе неуказание в договоре ипотеки на обременение потенциального покупателя обязанностью исполнять условия охранного обязательства не препятствует достижению целей Закона № 73-ФЗ, не ставит объекты культурного наследия под угрозу и потому не может влечь ничтожность договора.

Юридическим фактом, на основании которого происходит передача права собственности на объект культурного наследия (либо права владения или пользования таким имуществом), является не сам договор ипотеки, а обращение взыскания на заложенное имущество и действия по его отчуждению (посредством реализации, оставления за собой и т.д.). Именно при обращении взыскания и совершении действий по отчуждению заложенного имущества и должна устанавливаться обязанность приобретателя по выполнению требований охранного обязательства.

В отношении предметов ипотеки, которые имеют значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества, допускается только судебное обращение взыскания (подп. 10 п. 5 ст. 55 Федерального закона от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Поэтому при вынесении судом решения об удовлетворении иска залогодержателя в резолютивной части указывается на необходимость выполнения приобретателем имущества требований охранного обязательства, аналогичные положения должны содержать также условия торгов, соглашения об отчуждении имущества (купли-продажи, оставления за собой и т.д.).

Таким образом, в рассматриваемом споре отсутствовали основания для отказа в обращении взыскания на спорные объекты только лишь по причине неуказания в договоре ипотеки обязательств приобретателя, вытекающих из п. 7 и 10 ст. 48 Закона № 73-ФЗ. Выводы судов трех инстанций сделаны при ошибочном применении норм материального права.

При новом рассмотрении судам следует установить обременения, вытекающие из Закона № 73-ФЗ, указав в резолютивной части на обязанность потенциальных приобретателей выполнять требования охранных обязательств в отношении спорных объектов.