ВС РФ разъяснил, с какой даты можно не платить аренду при выкупе арендованного здания

Суд обязал собственника заключить договор купли-продажи участка и здания с компанией — победителем торгов (он же арендатор). Компания решила, что выплаченные арендные платежи после даты этого судебного акта — это ее убытки. Суды трех инстанций не согласились, но ВС РФ встал на сторону компании.

Суть дела

С 1992 г. университет сдавал в аренду помещение банку. В 2011 г. это помещение было изъято из оперативного управления университета. Суд подтвердил законность данного распоряжения. Права арендодателя были переданы другой организации, а затем — Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (далее — Управление). Университет добровольно отказался от помещения.

Затем по распоряжению Правительства РФ был проведен аукцион по продаже земельного участка с расположенным на нем зданием, которое сдавалось в аренду. По его итогам победителем стал тот же банк, предложивший цену покупки имущества в размере 602 млн руб. В протоколе об итогах аукциона было указано, что договор купли-продажи заключается с победителем аукциона в течение пяти рабочих дней с даты подведения итогов аукциона.

Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (далее — ФАУГИ) сообщило банку о направлении в адрес Управления поручения о заключении договора купли-продажи с банком. Но Управление отказалось. Тогда банк подал иск о признании незаконным уклонения Управления от заключения договора купли-продажи и обязании заключить этот договор.

Суды трех инстанций отказали в удовлетворении требования банка о признании незаконным уклонения Управления от заключения договора купли-продажи земельного участка и здания. Но при этом они обязали заключить с банком договор купли-продажи на условиях протокола об итогах аукциона. Апелляция и кассация оставили решение без изменения.

Тогда банк подал иск о взыскании убытков и процентов за пользование чужими денежными средствами. Он ссылался на то, что банк понес убытки в виде внесенной в период с 13.01.2017 по 08.05.2019 арендной платы в результате уклонения ответчиков от заключения договора купли-продажи земельного участка и здания. То есть из-за того, что он не смог сразу получить право собственности из-за действий Управления и ФАУГИ, ему пришлось заплатить арендные платежи.

Позиции судов

Суды трех инстанций отказали в удовлетворении иска. Они исходили из недоказанности банком наличия убытков, их размера и причинно-следственной связи между бездействием ответчиков и возникновением убытков. При этом суды указали, что договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем объектом считается заключенным с момента вступления в силу решения суда об обязании заключить этот договор — с 13.06.2018, следовательно, с этой даты нарушение прав банка прекратилось.

Исходя из отсутствия доказательств государственной регистрации права собственности на спорное имущество за банком и оплаты им стоимости этого имущества, суды пришли к выводу о том, что банк в спорный период продолжал пользоваться зданием на условиях аренды в соответствии с договором аренды 1992 г., поэтому сумма внесенной им арендной платы не является убытками, так как была уплачена не с целью восстановления нарушенного права, а во исполнение обязательств по действующему договору аренды.

Кроме того, сумма предъявленных ко взысканию убытков была рассчитана без учета расходов на содержание имущества, которые банк должен был нести при переходе к нему права собственности на спорное имущество, включая налоговые платежи и другие затраты.

Также суд апелляционной инстанции в своем постановлении признал подтвержденным факт незаконного бездействия Управления, указав, что оно, как уполномоченное лицо на заключение договоров купли-продажи федерального имущества, не исполнило такую обязанность в предусмотренный срок.

Кроме того, суды пришли к выводу, что банк не обосновал наличие солидарной обязанности ответчиков по возмещению убытков.

Позиция ВС РФ

СКЭС ВС РФ отменила судебные акты трех инстанций и направила дело на новое рассмотрение.

Лицо, требующее возмещения убытков, причиненных незаконными действиями (бездействием) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, должно доказать противоправность поведения ответчика, причинную связь между противоправностью поведения ответчика и наступившими убытками, а также наличие и размер убытков. Требование о взыскании убытков может быть удовлетворено при доказанности совокупности всех указанных условий.

В данном случае требования истца были мотивированы незаконным уклонением ответчиков от заключения договора купли-продажи, в связи с чем у него возникли убытки.

Отказ в удовлетворении требования о признании незаконным бездействия Управления был мотивирован тем, что банк не заявил требования, подлежащие рассмотрению в порядке главы 24 АПК РФ. При этом суды не рассмотрели вопрос о наличии или отсутствии причинно-следственной связи между уклонением Управления от обязанности заключить договор купли-продажи спорного имущества и возникновением у банка убытков.

Кроме того, Управление должно было заключить договор купли-продажи путем подписания и направления его банку. Оно направило банку подписанный договор купли-продажи во исполнение решения суда письмом от 26.04.2019. Банк получил его 14.05.2019. На договоре была проставлена дата — 22.05.2019, а не дата вступления в законную силу судебного акта (13.06.2018).

Банк, полагая, что его обязанность по внесению арендной платы прекратилась с момента вступления в законную силу решения суда, перестал платить арендную плату. Однако 23.04.2019 в адрес банка поступила претензия Управления с требованием об уплате арендной платы за период после вступления в законную силу судебного акта, которую истец вынужден был исполнить. Ссылаясь на отсутствие доказательств перехода к банку права собственности на спорное имущество и оплаты им его стоимости, суды не учли представленное в материалы дела решение суда о признании незаконным решения Росреестра об отказе в государственной регистрации права собственности банка на спорное имущество, а также факт полной оплаты этого имущества.

Вывод о том, что сумма убытков рассчитана банком без учета расходов на содержание имущества, сделан судами без исследования вопроса о том, кто в спорный период нес соответствующие расходы.

Кроме того, суды не приняли во внимание, что в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить (абз. 2 п. 12 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Таким образом, суд первой инстанции принял решение, не выполнив в полной мере требования ч. 2 ст. 65 АПК РФ, возлагающей на суд обязанность по определению обстоятельств, подлежащих доказыванию и имеющих значение для правильного рассмотрения спора на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, а апелляционный и кассационный суды не устранили допущенные нарушения.