Можно ли зарегистрировать право оперативного управления на здание, входящее в имущественный комплекс, выяснял ВС РФ

Университету было отказано в регистрации права оперативного управления на здания. ВС РФ решил, что нужно исследовать вопрос о том, является ли одно из зданий самостоятельным объектом недвижимости.

Суть дела

Факультет МГУ имени М.В. Ломоносова (далее — факультет) зарегистрировал право собственности на недвижимое имущество на основе решения суда.

Позднее факультет был реорганизован в форме присоединения к университету.

Университет обратился в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (далее — комитет) с заявлениями о регистрации права оперативного управления на два нежилых здания — кинобудку и насосную.

07.02.2018 комитет отказал в государственной регистрации прав в связи с неустранением университетом причин, препятствующих государственной регистрации, непредставлением приложения к передаточному акту, отсутствием описания объектов недвижимого имущества, позволяющих идентифицировать объекты, права на которые подлежат государственной регистрации.

Университет обратился в арбитражный суд с требованием о признании недействительным решения (сообщения) комитета об отказе в государственной регистрации права оперативного управления на спорные здания.

Позиция судов

Суд первой инстанции при новом рассмотрении дела удовлетворил требования университета на том основании, что право на спорные объекты возникло у предшественника университета на основании судебного решения, университет является правопреемником факультета и не обязан предоставлять передаточный акт к документам о реорганизации лица, за которым ранее было зарегистрировано право на объекты недвижимого имущества. Сведения кадастрового учета имеют описание спорных объектов как объектов недвижимого имущества.

Суд апелляционной инстанции отказал в удовлетворении требований в полном объеме. Суд исходил из того, что решением суда за факультетом признано право собственности на имущество имущественного комплекса научно-учебной базы, в том числе на здание кинобудки, навес, а также на здание насосной, состоящее из литеры «А» — основное, литер «А1» и «А2» — пристройки, козырек.

Межгородским бюро регистрации и технической инвентаризации на основании решения суда за факультетом зарегистрировано право собственности на здание насосной и на имущественный комплекс научно-учебной базы.

Суд округа в мотивировочной части постановления согласился с выводами апелляционного суда относительно здания кинобудки. Поскольку Университет при обращении с заявлениями о государственной регистрации ранее возникшего права на недвижимое имущество обратился за регистрацией права как на самостоятельные объекты, один из которых входит в состав единого имущественного комплекса научно-учебной базы (кинобудка), а другой в него не входит (насосная), и не представил свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект «кинобудка» как на самостоятельный объект недвижимости, а представил свидетельство о государственной регистрации права на единый имущественный комплекс научно-учебной базы, то объект «кинобудка» не отвечает критериям самостоятельного объекта недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации в порядке перерегистрации ранее возникшего права.

В связи с этим отсутствуют основания для регистрации права на отдельные объекты, входящие в состав имущественного комплекса, без перерегистрации ранее зарегистрированного права на весь имущественный комплекс.

Позиция ВС РФ

СКЭС ВС РФ оставила в силе решение суда первой инстанции и постановление суда округа в части признания недействительным решения комитета об отказе в государственной регистрации права оперативного управления Университета на объект (здание насосной).

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1, 6 ст. 131 ГК РФ).

При этом недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс — совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как на одну недвижимую вещь (ст. 133.1 ГК РФ).

К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части (п. 1 ст. 133 ГК РФ).

Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении единого недвижимого комплекса и предприятия как имущественного комплекса установлены в ст. 46 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Из анализа этих положений не следует вывод о том, что входящий в состав единого имущественного комплекса объект не является самостоятельным объектом недвижимости и в отношении него невозможна государственная регистрация права как на самостоятельный объект недвижимости.

Суды апелляционной и кассационной инстанций пришли к выводу о том, что представленные для осуществления государственной регистрации документы не содержат описания объекта недвижимого имущества, отражающего информацию, необходимую для государственной регистрации права, и соответствующего сведениям государственного кадастрового учета, что препятствует идентификации объекта. Кинобудка входит в состав единого имущественного комплекса и не отвечает критериям самостоятельного объекта недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации в порядке перерегистрации ранее возникшего права.

Следовательно, при рассмотрении спора следует исследовать вопросы:

• является ли имущественный комплекс единым недвижимым комплексом, к которому применяются правила о неделимых вещах;

• является ли спорный объект (здание кинобудки) самостоятельным объектом недвижимости.

Суд округа не устранил данное нарушение судов.

Учитывая это решение суда первой, апелляционной и кассационной инстанций в части признания недействительным решения комитета об отказе в государственной регистрации права оперативного управления на объект недвижимости (здание кинобудки), СКЭС ВС РФ его отменила и в этой части направила на новое рассмотрение в суд первой инстанции.