С 01.09.2022 некоторые застройщики смогут ставить объекты на кадастровый учет и регистрировать право собственности на них в упрощенном порядке — на основании заявления о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.
Президент РФ подписал Федеральный закон от 06.12.2021 № 408-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 408-ФЗ). В нем содержатся поправки в Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а также в ЗК РФ, ГрК РФ и некоторые другие законы.
Главное нововведение — это изменение процедуры кадастрового учета и регистрации права собственности на построенные, реконструированные здания, сооружения, а также на расположенные в них помещения и машино-места. В частности, застройщик должен будет для регистрации права собственности на объект подать только заявление о получении разрешения на ввод в эксплуатацию. При этом дальше заниматься регистрацией будет Росреестр и орган (организация), выдавший разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Закон № 408-ФЗ вступил в силу с 06.12.2021, но большинство его положений начнет применяться с 01.09.2022. Этот закон не распространяется на строительство по договорам долевого участия в строительстве с физлицами-дольщиками.
Что придется указать в заявлении?
Чтобы поставить объект на кадастровый учет и получить право собственности на него в упрощенном порядке, в заявлении о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию застройщик должен будет указать:
-
согласие на регистрацию права собственности (если строительство или реконструкция осуществлялись с привлечением средств иных лиц, то согласия застройщика и иных лиц);
-
сведения об уплате государственной пошлины за регистрацию прав;
-
адрес электронной почты для связи с застройщиком, иным лицом в случае, если строительство или реконструкция здания, сооружения осуществлялись с привлечением средств иных лиц.
Согласие застройщика в заявлении о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию
Если застройщик строил объект без привлечения чужих денег, то в заявлении о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию он должен подтвердить, что строительство или реконструкция осуществлялись без привлечения денег иных лиц.
А если строительство было с привлечением чужих денег, то к заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию еще нужно будет приложить:
-
договор или договоры, заключенные между застройщиком и иным лицом (иными лицами), если обязанность по финансированию строительства или реконструкции была возложена на иное лицо (иных лиц), и предусматривающие возникновение права собственности застройщика и (или) иного лица (иных лиц) на построенные, реконструированные здание, сооружение или на все расположенные в таких здании, сооружении помещения, машино-места;
-
документы, подтверждающие исполнение застройщиком и иным лицом обязательств по договорам и содержащие согласие этих лиц на регистрацию права собственности.
В этом случае в заявлении о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию подтверждается, что строительство, реконструкция здания, сооружения осуществлялись исключительно с привлечением средств застройщика и иного лица (иных лиц).
Таким образом, инвесторы смогут сразу получать право собственности на объекты без изначальной регистрации прав застройщика. Если застройщик и инвесторы не смогут договориться, то после выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию можно будет только поставить объект на кадастровый учет, а регистрировать право собственности придется отдельно.
На кого упрощенный порядок не распространяется?
Эти положения об упрощенной процедуре регистрации права собственности не применяются:
1) при вводе в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости на основании Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также многоквартирного дома, построенного или реконструированного жилищно-строительным кооперативом;
2) если на момент обращения застройщика с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию между застройщиком и иным лицом не достигнуто соглашение о возникновении прав на построенные, реконструированные здание, сооружение или на все расположенные в таких здании, сооружении помещения, машино-места.
Внесение изменений в разрешение из-за отказа в регистрации
Если после выдачи разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию в связи с приостановлением кадастрового учета или регистрации прав либо в связи с отказом для устранения причин такого приостановления (отказа) был подготовлен технический план объекта капитального строительства, содержание которого требует внесения изменений в выданное разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, застройщик вправе обратиться в орган или организацию, принявшие решение о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, с заявлением о внесении изменений в данное разрешение.
К этому заявлению нужно приложить технический план объекта капитального строительства. Застройщик также представляет иные документы, если в такие документы внесены изменения в связи с подготовкой технического плана объекта. Затем орган или организация, которые выдали разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, должен принять решение о внесении изменений в разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию или об отказе с указанием причин. Срок — не более пяти рабочих дней со дня получения заявления застройщика о внесении изменений в разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Другие поправки
Помимо поправок, касающихся упрощенной процедуры получения права собственности, в Законе № 408-ФЗ содержатся и другие изменения:
-
схема территориального планирования муниципального района содержит карту границ населенных пунктов, расположенных на межселенных территориях или в границах сельских поселений, если представительный орган сельского поселения принял решение об отсутствии необходимости подготовки его генерального плана и о подготовке правил землепользования и застройки;
-
в случаях, определенных Правительством РФ, при капитальном ремонте зданий, сооружений разрешено проводить замену или восстановление несущих строительных конструкций;
-
Росреестр в течение трех рабочих дней со дня получения от бюджетного учреждения сведений и материалов, содержащихся в обновленной версии проекта отчета, должен разместить их в фонде данных государственной кадастровой оценки до дня завершения срока размещения текущей версии проекта отчета, но не менее чем на 15 календарных дней. Раньше срок на размещение материалов составлял один рабочий день;
-
утверждение изменения границ городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя осуществляется по решению Совета Федерации Федерального Собрания РФ.