Можно обязать арендатора демонтировать возведенную стену, даже если аренда не расторгнута

Арендодатель вправе, не прибегая к расторжению договора, потребовать от арендатора соблюдения условий договора, то есть восстановления объекта аренды до прежнего состояния и использования его впоследствии строго в соответствии с условиями договора.

Суть дела

С 2006 г. компания арендовала муниципальное нежилое помещение площадью 561,4 кв. м. В 2015 г. арендатор подписал с арендодателем дополнительное соглашение к договору аренды о передаче еще помещения общей площадью 688 кв. м. Стороны согласовали условие о том, что арендатор обязан не производить никаких перепланировок, улучшений и переоборудований переданных в аренду нежилых помещений без письменного согласия комитета. При этом также в условиях договора было указано, что арендатор должен произвести поэтапный капитальный ремонт помещений в период с ноября 2006 г. по декабрь 2012 г.

В 2020 г. арендодатель провел осмотр помещения, в ходе которого установил, что арендатор возвел внутреннюю стену. Он расценил это как не согласованную с ним перепланировку помещения. Арендодатель направил арендатору требование в течение пяти рабочих дней осуществить демонтаж возведенной стены и привести помещение в первоначальное состояние. Арендатор в ответ направил письмо с просьбой увеличить срок для разрешения сложившейся ситуации, но впоследствии так и не привел помещение в первоначальный вид.

Арендодатель подал иск об обязании привести арендованное по договору помещение в первоначальное состояние путем демонтажа возведенной стены. При этом арендатор представил в суд заключение специалиста, из которого следовало, что возведенная в помещении перегородка не является перепланировкой помещения, а возведена в декоративных целях и выполняет функцию зонирования помещения.

Позиции судов

Суды трех инстанций отказали в удовлетворении иска об обязании демонтировать внутренние стены. Причем суд первой инстанции исходил из недоказанности факта осуществления арендатором перепланировки помещения.

А вот апелляция указала, что по условиям договора аренды произведенные арендатором изменения (возведение в помещении перегородки в декоративных целях и для зонирования помещения) в любом случае нельзя было осуществить без письменного разрешения арендодателя. Несмотря на это, суд апелляционной инстанции все равно отказал в иске.

Суды посчитали, что при наличии действующего договора аренды иск арендодателя об обязании арендатора привести арендованное имущество в первоначальное состояние заявлен преждевременно и не является надлежащим способом защиты нарушенного права.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ). Таким образом, суд апелляционной инстанции посчитал, что арендодатель в спорной ситуации вправе был воспользоваться способами защиты нарушенных прав, указанными в этой норме. Но арендодатель выбрал ненадлежащий способ защиты права, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Суд кассационной инстанции оставил судебные акты без изменений.

Позиция ВС РФ

СКЭС ВС РФ отменила судебные акты трех инстанций и направила дело на новое рассмотрение.

Согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. Учитывая, что арендодатель не давал согласия на возведение перегородок в арендуемом обществом помещении, суд апелляционной инстанции обоснованно указал на наличие нарушения со стороны арендатора условий договора, а также прав и законных интересов арендодателя, передавшего имущество во временное пользование на определенных им условиях, которые арендатор должен был соблюдать.

Поскольку арендатор допустил нарушение условий договора, арендодатель обратился в суд за устранением последствий такого нарушения, сформировав свое требование как требование об обязании привести за свой счет помещение в первоначальное помещение путем демонтажа возведенной перегородки (стены).

В случае, когда арендатор использует имущество вопреки условиям договора аренды, иск арендодателя к арендатору о прекращении соответствующих действий должен квалифицироваться арбитражным судом как договорное требование, поскольку арендодатель вправе требовать от арендатора соблюдения условий договора (п. 2 Обзора судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения, утв. Президиумом ВАС РФ в информационном письме от 15.01.2013 № 153).

По этой причине иск арендодателя подлежит удовлетворению на основании ст. 615 ГК РФ. Если арендатор не будет исполнять свои обязанности надлежащим образом, арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды и возмещения убытков (ст. 619 ГК РФ). Таким образом, арендодатель вправе обратиться к арендатору с требованием о соблюдении им условий договора по надлежащему использованию арендуемого имущества, то есть потребовать прекратить соответствующее нарушение и устранить последствия нарушения договора в виде восстановления состояния объекта.

При этом арендодатель не лишен по своему усмотрению прибегнуть и к другим способам защиты своих прав: расторжению договора и возмещению причиненных убытков. Выбор способов защиты определяется арендодателем, который вправе, не прибегая к расторжению договора, потребовать от арендатора соблюдения условий договора в соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ, то есть восстановления объекта аренды до прежнего состояния и использования его впоследствии строго в соответствии с условиями договора, или же, считая невозможным сохранение арендных отношений, потребовать досрочного расторжения договора в соответствии со ст. 619 ГК РФ, приведения объекта в первоначальное состояние, взыскания убытков.

Иной подход не обеспечивает защиты прав собственника, арендодателя от неправомерных действий арендатора, использующего имущество с нарушениями обязательства, не способствует прекращению такого нарушения, в том числе с целью возможного сохранения арендных отношений после его устранения.

При этом ВС РФ не согласился с указанием судов на возможность взыскания штрафных санкций за нарушение арендатором условий использования арендуемого имущества, положенным также в обоснование отказа в иске, поскольку применение мер имущественной ответственности не подменяет необходимости прекращения нарушения прав арендодателя и восстановления состояния имущества.