С 01.03.2022 вступит в силу большинство изменений по поводу статуса таунхаусов и требований к застройщикам, которые занимаются малоэтажной застройкой.
В некоторые законы внесены поправки, касающиеся строительства таунхаусов (Федеральный закон от 30.12.2021 № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», далее — Закон № 476-ФЗ).
Малоэтажное строительство
В Законе № 476-ФЗ закреплены определения понятий «дом блокированной застройки» (таунхаус), а также «малоэтажный жилой комплекс». Так, указано, что дом блокированной застройки — это жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок. Устраняется правовая неопределенность, возникающая при разграничении домов блокированной застройки и многоквартирных домов. А под малоэтажным жилым комплексом следует понимать совокупность индивидуальных жилых домов и иных объектов, которые определены в проектной декларации как общее имущество и строительство (создание) которых осуществляется застройщиком в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории.
Действие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространено на строительство таунхаусов в границах территории малоэтажного жилого комплекса.
Требования к застройщикам
В Законе № 476-ФЗ определены условия, при наличии которых у застройщика возникает право привлекать деньги участников долевого строительства в целях строительства таунхаусов. Так, застройщик сможет привлекать деньги только после:
-
утверждения проекта планировки территории и проекта межевания территории, которыми определяются границы территории малоэтажного жилого комплекса;
-
получения одного разрешения на строительство в отношении проекта строительства или его этапа, предусмотренного проектной декларацией;
-
государственной регистрации права собственности застройщика на расположенный в границах территории малоэтажного жилого комплекса земельный участок или земельные участки, имеющие смежные границы, либо договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
-
раскрытия необходимой информации.
Застройщик, привлекающий деньги для строительства таунхаусов, обязан раскрыть в Единой информационной системе жилищного строительства определенную информацию. Этот перечень закреплен в Законе № 476-ФЗ. В частности, это сведения о застройщике, проект договора долевого участия в строительстве, коммерческое обозначение малоэтажного жилого комплекса, сведения о генподрядчике, разрешение на строительство и т.д.
Общее имущество
Установлен перечень общего имущества собственников таунхаусов в малоэтажном жилом комплексе. К такому имуществу относятся объекты инженерно-технической и транспортной инфраструктуры, предназначенные для обслуживания расположенных в границах территории малоэтажного жилого комплекса объектов: котельные, велосипедные дорожки, пешеходные переходы и т.д.
Строительство объектов, которые будут входить в состав общего имущества, допускается при условии, если после завершения строительства возникает право общей долевой собственности у участников долевого строительства. Строительство объектов, которые не будут входить в состав общего имущества, допускается при условии, что после завершения строительства они безвозмездно передаются застройщиком в государственную или муниципальную собственность.
Соглашение о возникновении у участника долевого строительства доли в праве общей долевой собственности на общее имущество должно быть заключено застройщиком и участником долевого строительства при заключении договора участия в долевом строительстве. Соглашение является неотъемлемой частью договора участия в долевом строительстве и должно содержать:
-
перечень объектов, которые будут входить в состав общего имущества;
-
порядок определения доли в праве общей долевой собственности на такие объекты;
-
информацию о налоговых и об иных обязательствах собственников объектов, входящих в состав общего имущества.
Правительство РФ утвердит примерную форму соглашения о возникновении у участника долевого строительства доли в праве общей долевой собственности на общее имущество.
Размер доли участника долевого строительства в праве общей собственности участников долевого строительства, заключивших с застройщиком соглашения о возникновении у них доли в праве общей долевой собственности на общее имущество, определяется пропорционально доле общей площади земельного участка, на котором планируется строительство индивидуального жилого дома в соответствии с договором.