Если участок используется по основному и вспомогательному ВРИ, это не повод для доначисления арендной платы

Арендатор пользовался участком для эксплуатации производственных зданий. Впоследствии выяснилось, что в одном из зданий располагается небольшой офис банка. Из-за этого Департамент решил, что нужно платить арендную плату по максимальной ставке. ВС РФ не согласился.

Суть дела

Компания арендовала публичный земельный участок по договору, заключенному на 25 лет. Право государственной собственности на него не было разграничено. Участок был предоставлен для эксплуатации зданий и сооружений компании в целях производства железобетонных изделий для домостроения и строительства цеха. Особым условием было то, что участок предоставляется без изменения функционального назначения. На этом земельном участке находился производственный комплекс.

После истечения срока действия договора арендатор продолжал пользоваться участком, а арендодатель не возражал. В связи с этим договор был возобновлен на неопределенный срок. По условиям допсоглашения арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы уполномоченным органом власти. Ставки арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в Москве, были установлены в процентном отношении от их кадастровой стоимости. Позже было принято постановление, в котором был предусмотрен переход на новые принципы исчисления арендной платы за землю в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с целевым (функциональным и разрешенным) использованием земельного участка и наличием дополнительных условий его использования, установленных для решения социальных задач и задач развития города.

Арендатор платил аренду по ставке, предназначенной для объектов производственного назначения. Впоследствии Госинспекция по контролю недвижимости установила, что одно из зданий на арендованном участке — офис банка. Госинспекция привлекла арендатора к ответственности по ч. 1 ст. 6.7 КоАП Москвы за нарушение разрешенного использования земельного участка. Департамент, ссылаясь на то, что арендатор в период с 04.10.2018 по 16.05.2019 использовал участок не по целевому назначению в связи с нахождением в одном из помещений офиса банка, доначислил арендную плату. Он считал, что арендатор должен был платить аренду по повышенной ставке — с применением ставки 1,5, установленной для участков, предназначенных для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения, с применением удельного показателя кадастровой стоимости, установленного для земельных участков, предназначенных для размещения административных и офисных зданий. Арендатор отказался доплачивать за аренду. Тогда Департамент городского имущества г. Москвы подал иск о взыскании с арендатора недоплаченной арендной платы.

Позиция судов

Суды трех инстанций удовлетворили иск и взыскали с арендатора более 31 млн руб. Они посчитали, что использование части участка не в соответствии с его разрешенным использованием влечет нарушение режима использования всего участка. Поэтому расчет платы за пользование участком с более чем одним видом разешенного использования (далее — ВРИ) подлежит определению за весь участок на основании максимального значения кадастровой стоимости.

Позиция ВС РФ

СКЭС ВС РФ отменила судебные акты и направила дело на пересмотр. Указание в договоре аренды земельного участка, заключенном собственником здания в целях его эксплуатации, на назначение этого здания не может ограничивать собственника здания в выборе как иного основного вида использования, так и осуществления вспомогательного по отношению к основному в рамках утвержденных градостроительным регламентом видов. В этом случае такое использование не может рассматриваться как нарушение правового режима объекта капитального строительства и, соответственно, участка, занятого этим объектом. При этом вспомогательный вид можно выбрать только дополнительно к основному. Установление вспомогательного вида вместо основного не предусмотрено.

Использование части земельного участка в соответствии со вспомогательным ВРИ, установленным градостроительным регламентом, не свидетельствует об использовании земельного участка не по целевому назначению и не образует состав административного правонарушения.

ВС РФ отметил, что согласно п. 2.7 постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве», на который сослался Департамент, ежегодная арендная плата за земельный участок с более чем одним ВРИ определяется на основании максимального значения кадастровой стоимости. Но это правило не распространяется на случаи использования земельного участка под вспомогательный вид деятельности.

При решении вопроса о нарушении собственником здания, оформившим занятый им земельный участок на праве аренды, правового режима земельного участка необходимо установить, противоречит ли вид деятельности и способ использования объектов их целевому использованию и ВРИ, закрепленным в нормативных актах. При этом арендатор, использующий участок по основному виду разрешенного использования, вправе осуществлять в принадлежащих ему объектах на таком участке вспомогательный вид деятельности. Площадь таких объектов должна быть не более 25% площади всех капитальных объектов. Такая деятельность не свидетельствует об использовании участка не по целевому назначению или о несоответствии фактического вида использования целям предоставления участка, а также не влечет необходимости пересчета кадастровой стоимости земельного участка и арендной платы за него. В данном споре площадь офисного помещения, которое арендовал банк, составила меньше 1% от площади всех других объектов на данном земельном участке.

ВС РФ отметил, что при новом рассмотрении дела суд должен установить:

• допустимо ли с учетом утвержденных градостроительным регламентом видов разрешенного использования (основных и дополнительных) осуществление офисной (банковской) деятельности в помещении здания, расположенного на спорном земельном участке;

• привела ли передача в аренду помещения к изменению вида разрешенного использования здания и земельного участка;

• имеются ли основания для довзыскания с арендатора платы за пользование участком.