ВС РФ решал, можно ли заключить договор аренды без торгов, если предыдущий прекратился, а арендатор продолжал пользоваться объектом

Срок договора аренды закончился, но арендатор продолжил пользоваться муниципальным имуществом. Позже стороны снова заключили договор аренды, но Росреестр отказал в регистрации, сославшись на то, что его нельзя было заключить без торгов.

Суть дела

АО «Красноярская региональная энергетическая компания» (далее — арендатор) арендовало электросетевой комплекс у МУП Березовского района «Энергия». Договор от имени МУП был подписан конкурсным управляющим.

Первый договор был заключен на срок с 26.06.2016 по 25.12.2016. По истечении этого срока стороны подписали новый договор аренды со сроком действия с 25.12.2016 по 20.12.2017. В период его действия в отношении арендодателя было возбуждено дело о банкротстве. Затем суд прекратил рассмотрение этого дела. После этого стороны заключили договор аренды на новый срок — с 01.10.2019 по 01.10.2029 (далее — договор от 30.08.2019). Получилось, что после истечения срока действия договора аренды арендатор продолжил пользоваться электросетевым комплексом. А новый договор аренды был заключен уже позже.

Арендатор получил согласие местной администрации на продление отношений в рамках действующего договора и подал в Росреестр заявление о регистрации договора аренды от 30.08.2019 в отношении объектов электросетевого комплекса. Росреестр неоднократно приостанавливал регистрацию из-за отсутствия необходимых документов, в том числе по заявлению самого арендатора.

В итоге Росреестр отказал в регистрации договора аренды от 30.08.2019. Он сослался на то, что обязательства по ранее заключенным договорам аренды прекратились. МУП «Энергия» в настоящий момент не является лицом, в отношении которого осуществляется процедура банкротства. А значит, новый договор аренды от 30.08.2019 не соответствует абз. 1 ч. 1 и ч. 3 ст. 17.1 Федерального закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции). В этих нормах указано, что для заключения договора аренды государственного или муниципального имущества нужно проводить торги. Но в этом случае договор аренды был перезаключен без торгов.

Арендатор подал заявление в суд о признании незаконным решения Росреестра об отказе в регистрации договора аренды и о возложении на Росреестр обязанности зарегистрировать договор.

Позиция судов

Суды трех инстанций отказали арендатору в удовлетворении заявленных требований. Они исходили из отсутствия совокупности условий, являющейся основанием для признания оспариваемого решения незаконным. Суды признали, что второй договор аренды от 19.12.2016 прекратил свое действие 20.12.2017. При этом заключение договора аренды в 2016 г. в соответствии с положениями Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) не предоставляет арендатору права на заключение нового договора в нарушение порядка, предусмотренного абз. 1 ч. 1 и ч. 3 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, то есть без проведения торгов.

Позиция ВС РФ

СКЭС ВС РФ отменила судебные акты трех инстанций и направила дело на новое рассмотрение. Судебная коллегия посчитала, что в данном случае договор был возобновлен на неопределенный срок и проведение торгов не требовалось.

Спорное муниципальное имущество принадлежало арендодателю на праве хозяйственного ведения и было передано арендатору по договорам аренды в соответствии с положениями ст. 126, 129 Закона о банкротстве. Данное обстоятельство заинтересованные лица не оспаривали.

Поскольку Закон о банкротстве не содержит специальных норм, устанавливающих отношения сторон по использованию арендованного имущества после прекращения производства по делу о банкротстве, к спорным правоотношениям подлежит применению п. 2 ст. 610 ГК РФ. В нем указано, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Федеральный закон от 27.12.2018 № 572-ФЗ «О внесении изменений в статью 17.1 Федерального закона „О защите конкуренции“» вступил в силу 08.01.2019. Данным законом были внесены изменения в ч. 8, 9 и 11 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции. Его основной целью являлось устранение неопределенности в толковании положений Закона о защите конкуренции в части возможности заключения договоров аренды государственного или муниципального имущества на новый срок без проведения торгов с добросовестными арендаторами, заключившими договоры аренды на законных основаниях, в том числе без проведения торгов до 02.07.2008, то есть до вступления в силу ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.

СКЭС ВС РФ не согласилась с выводами судов трех инстанций о прекращении 20.12.2017 срока действия договора аренды от 19.12.2016 и о нарушении при заключении нового договора 30.08.2019. При этом ВС РФ принял во внимание отсутствие в материалах дела доказательств, свидетельствующих о недобросовестном поведении арендатора, заключившего ранее договоры аренды на законных основаниях.

Между тем доводы заявителя о пользовании арендованным имуществом в соответствии с условиями договора после истечения срока его действия, которые являются существенными при разрешении вопроса о наличии оснований для заключения договора на новый срок без проведения торгов, не были предметом исследования судов и не получили надлежащей правовой оценки. Поэтому СКЭС ВС РФ посчитала, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене как принятые с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, повлиявшими на исход дела, а дело — направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела судам следует устранить указанные недостатки, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дать надлежащую правовую оценку доводам и возражениям участвующих в деле лиц и, правильно применив нормы материального и процессуального права, принять законный и обоснованный судебный акт.