ВС РФ не признал в качестве упущенной выгоды расходы на брокерские услуги для поиска нового арендатора

Арендатор не заплатил арендную плату и не выполнил ремонт помещения. Арендодатель потребовал задолженность, неустойку и убытки, в том числе расходы на услуги брокеров по поиску арендатора, упущенную выгоду за простой помещений и предоставление арендных каникул. ВС РФ направил дело в части взыскания убытков на пересмотр.

Суть дела

Между компаниями был заключен договор аренды нежилого помещения. Срок аренды — 10 лет. По условиям договора арендатор должен был сделать ремонт в течение 180 календарных дней. Также было предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор во внесудебном порядке, в том числе в случае неуплаты в полном объеме арендатором арендной платы, обеспечительного платежа в установленный срок и если такая оплата не будет произведена через пять рабочих дней после того, как арендодатель письменно уведомит арендатора о неуплате, а также в случае непроведения своевременного ремонта помещения или инженерных коммуникаций. Кроме того, в договоре содержалось условие о том, что вне зависимости от положений иных его статей стороны не несут ответственности за упущенную выгоду. Арендодатель неоднократно отправлял претензии с требованиями об уплате задолженности по арендной плате. Затем он направил арендатору уведомление о расторжении договора. Впоследствии арендодатель подал иск о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, неустойки и убытков.

Арендатор подал иск о признании договора аренды прекратившимся (расторгнутым) с 13.03.2020, о взыскании долга, обеспечительного платежа, а также расходов на ремонт.

Позиции судов

Суд первой инстанции удовлетворил требования арендодателя частично. Он посчитал, что договор был расторгнут с 06.04.2020. В связи с досрочным расторжением договора по вине арендатора помещения простаивали и не были сданы в аренду. Поэтому арендатор обязан возместить убытки в виде упущенной выгоды за простой помещений в период с 07.04.2020 по июнь 2020 г.

Арендатор не исполнил обязанность отремонтировать помещения. Поэтому арендодатель был вынужден предоставить новому арендатору арендные каникулы. При этом такие каникулы ранее были предоставлены и арендатору-ответчику. Суд признал упущенной выгодой не полученные в будущем доходы арендодателя от арендной платы в связи с предоставлением арендатору каникул. Для сдачи помещений в аренду арендодатель использовал услуги брокеров по недвижимости и понес расходы. При этом арендодатель рассчитывал на арендные отношения на 10 лет. Однако договор был досрочно прекращен по вине арендатора. Поэтому суд признал обоснованным требование арендодателя о взыскании с арендатора убытков в виде этих расходов. Отказывая в удовлетворении встречного иска в части требования о взыскании расходов, понесенных арендатором на обустройство стяжки пола, суд указал, что в силу договора проведение ремонта являлось обязанностью арендатора. А факт того, что договор расторгнут и ремонт в полном объеме не произведен, не может быть основанием для возмещения стоимости части произведенного ремонта.

Апелляция и кассация поддержали выводы суда первой инстанции.

Позиция ВС РФ

СКЭС ВС РФ согласилась с отказом в удовлетворении встречного требования о взыскании расходов на ремонт. Но коллегия выступила против удовлетворения иска арендодателя в части взыскания упущенной выгоды за простой помещений, предоставление арендных каникул и убытков в виде расходов на брокерские услуги. В этой части она отменила судебные акты и направила их на новое рассмотрение. Заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности не освобождает от ответственности за умышленное нарушение обязательства. При этом п. 4 ст. 401 ГК РФ содержит общее правило, не проводя различий по отдельным способам ограничения ответственности. Соответственно, он должен применяться, например, как в случае установления предельного размера или срока начисления неустойки, так и при любом другом отклонении от принципа полного возмещения убытков, в том числе возмещения только реального ущерба без упущенной выгоды.

Предметом судебной оценки становится поведение должника, ссылающегося на ограничение его ответственности договором. По сути, суд должен выяснить, добросовестно ли поступает должник, возражая против требования кредитора ссылкой на условие соглашения. При непроявлении им хотя бы минимальной степени заботливости и осмотрительности при исполнении обязательства данное условие не применяется.

Применительно к денежным обязательствам по общему правилу всякая просрочка является умышленной, если должник знает о наличии долга и не исполняет его. Отсутствие денежных средств, неисполнение обязательств контрагентами не должны приниматься во внимание по смыслу ст. 401 ГК РФ. Вместе с тем применительно к арендным обязательствам могут быть учтены: наличие спора о размере задолженности и размере арендной платы, существование препятствий в пользовании арендованным имуществом и т.д. При установлении таких обстоятельств нарушение, допущенное должником в виде неуплаты долга, суд может признать неумышленным. В связи с этим условие договора об ограничении ответственности только прямым ущербом должно соблюдаться.

Арендатор ссылался на то, что в договоре было условие о том, что вне зависимости от положений иных его статей стороны не несут ответственности друг перед другом за упущенную ими выгоду. Арендодатель в нарушение условий договора в процессе его исполнения увеличил стоимость арендной платы и препятствовал арендатору в доступе в помещение. При этом факт чинения арендатору препятствий в доступе в помещение был установлен судом. Несмотря на это, нижестоящие суды не оценили поведение арендатора при исполнении договора, не привели мотивов, по которым они посчитали не подлежащим применению условие договора об ограничении ответственности. Кроме того, вывод судов о предоставлении компании арендных каникул был сделан без ссылки на условия договора и их анализа. В договоре была установлена обязанность арендатора уплачивать постоянную арендную плату за первый месяц аренды в течение пяти рабочих дней с даты подписания акта приема-передачи помещений, а далее в течение срока аренды — ежемесячно.

Также арендатор приводил доводы о том, что поиск арендодателем арендатора является частью процесса заключения договора аренды. А положения ГК РФ о договоре аренды не устанавливают обязанности арендатора возмещать арендодателю расходы на поиск арендатора (брокерские услуги). Возложение такой обязанности не предусмотрено и условиями договора. Суды не дали оценки этим доводам.