ВС РФ разъяснил, как считать срок давности по требованию к обанкротившемуся застройщику, который продал помещение другому лицу

Инвестор продал квартиру соинвестора другому лицу. Оспорить договор купли-продажи в суде не удалось. А инвестор попал в банкротство. Соинвестор попытался включиться в реестр требований кредиторов, но ему отказали из-за истечения срока давности. ВС РФ решил, что срок не истек.

Суть дела

В 2007 г. компания заключила с Правительством Москвы инвестиционный контракт, направленный на реализацию проекта по строительству делового и торгового центра с подземным паркингом. По результатам исполнения этого контракта компания должна была передать Правительству Москвы в собственность часть нежилых помещений. В свою очередь, в 2011 г. компания заключила с индивидуальным предпринимателем — соинвестором договор инвестирования в строительство. Соинвестор обязался выплатить компании 4 390 700 руб., а компания должна была передать соинвестору в собственность офисное нежилое помещение площадью 52,9 кв. м по окончании строительства делового центра. Стороны согласовали срок передачи помещения — I квартал 2012 г. Соинвестор исполнил свои обязательства по оплате в полном объеме. Но компания так и не передала помещение соинвестору.

В 2014 г. Комитет государственного строительного надзора г. Москвы выдал разрешение на ввод делового центра в эксплуатацию. В 2015 г. Правительство Москвы и компания подписали акт о результатах реализации контракта, согласно которому компания получила 49% от общей площади нежилых помещений делового центра, в том числе офисное помещение, подлежавшее передаче соинвестору.

Однако в 2016 г. компания продала другому физическому лицу нежилые помещения, включая помещение, которое предназначалось соинвестору. Право собственности покупателя на помещение было зарегистрировано в Росреестре. Соинвестор оспорил в судебном порядке договор купли-продажи в относящейся к нему части. Но суд отказал в признании этого договора недействительным и в применении последствий недействительности (решение суда от 29.03.2019).

При этом еще в 2017 г. компания попала в банкротство. Конкурсное производство было открыто 30.03.2018. Соинвестор подал 28.06.2019 в суд заявление о включении в реестр требований кредиторов денежного требования о возмещении убытков, возникших в связи с неисполнением компанией (банкротом) принятого по договору обязательства по передаче ему в собственность офисного помещения. В том числе он потребовал реальный ущерб в виде суммы, внесенной в счет оплаты по этому договору, разности между текущей ценой офисного помещения и его ценой, определенной в договоре в 2011 г.

Позиция судов

Суд первой инстанции отказал во включении соинвестора в реестр требований кредиторов. Он решил, что соинвестор пропустил трехлетний срок исковой давности, который начал течь не позднее дня ввода делового центра в эксплуатацию. То есть еще с 2014 г. Апелляция и кассация поддержали позицию суда первой инстанции.

Позиция ВС РФ

СКЭС ВС РФ отменила судебные акты трех инстанций и направила обособленный спор на новое рассмотрение.

Общий срок исковой давности составляет три года (п. 1 ст. 196 ГК РФ). По общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 200 ГК РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

ВС РФ указал, что договор между соинвестором и компанией-банкротом является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи (п. 1, 2, 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»). Первоначальное требование соинвестора, вытекающее из этого договора, о передаче ему в собственность офисного помещения отлично от предъявленного в рамках данного обособленного спора денежного требования о возмещении убытков, возникших в связи с неисполнением обществом договорного обязательства. В частности, о возврате соинвестору денежных средств, уплаченных им по договору, и компенсации ему в деньгах разности между текущей рыночной стоимостью офисного помещения и ценой, определенной в договоре.

Если после возникновения оснований для расторжения договора купли-продажи будущей недвижимой вещи в связи с нарушением, допущенным продавцом, в течение некоторого периода времени воля обеих сторон сделки была направлена на сохранение объединяющей их обязательственной связи и предоставление должнику дополнительной возможности исполнить договор, у кредитора все это время (пока должник подтверждает намерение совершить в будущем действия, являющиеся предметом договора) имеются разумные ожидания относительно того, что он получит имущество в натуре. Поэтому по смыслу п. 1 ст. 200 ГК РФ в этот период срок давности по денежному требованию о возмещении продавцом убытков, причиненных непередачей недвижимости покупателю, не начинает течь.

В рассматриваемом случае в договор от 23.05.2011 были включены положения о том, что компания извещает соинвестора о готовности офисного помещения к передаче в собственность покупателю. При этом суд при рассмотрении иска о признании недействительным договора купли-продажи установил, что компания направляла соинвестору уведомление о готовности к оформлению его права собственности на офисное помещение, потребовав компенсировать на основании договора затраты, понесенные в связи с оформлением, в сумме 27 тыс. руб., а также на уплату государственной пошлины. Таким образом, 23.06.2016 компания выразила волю на исполнение договорного обязательства по передаче вещи в натуре при условии возмещения соинвестору, как и было установлено договором, расходов, связанных с оформлением права собственности на данную вещь. Соответствующее возмещение соинвестор предоставил 30.06.2016 (в отведенный ст. 314 ГК РФ срок), после чего он справедливо рассчитывал получить офисное помещение от компании. Поскольку по крайней мере 30.06.2016 у соинвестора не имелось оснований полагать, что компания не предоставит ему предусмотренное договором исполнение путем передачи офисного помещения, срок давности по требованию о возмещении убытков, вызванных неисполнением упомянутого договорного обязательства, не мог начать течь ранее 30.06.2016. С иском о возмещении убытков (заявлением о включении соответствующего требования в реестр) соинвестор обратился в суд 28.06.2019, то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности.